在9月多家銀行再度上調新造按揭利率後，現時一般新造樓宇按揭，利率已由去年底的不足一厘，上升至目前的約2.5厘水平。不少分析認為，銀行上調按息，是近期成交回軟的原因；筆者對上述意見一直有保留。按息上調對樓市自然有負面影響，如果利率持續上調，樓市成交量可望再回落。但與按息比較，當局收緊按揭成數，其實有更大殺傷力。
新造按息上升，同一數額借款，每月供款增加、每月供款中的利息比例上升、月入不變的話，更多準買家不能通過壓力測試；此些都是事實。問題是，現時說的按息，僅是2.5厘水平；此按息大致與2003年樓價由谷底回升時的水平接近。而且現時市場仍普遍預期未來一兩年會仍會有較明顯的通脹，在此背景下，2.5厘的息率仍是偏低，對樓市的影響理應不會太大。
2011年真正令樓市回軟的原因，是當局限制按揭成數，600萬元以上物業已不可由正常方式借用7成按揭。更大的影響來金管局自對「非自住物業」、「多重按揭」的限制及警示。由於正面按揭資料庫的推出，基本上令銀行對按揭申請人持有多少個未供滿按揭的物業一目了然。而所不願意披露按揭資料的按揭申請，銀行需按限制再下調一成貸款額，並上調一厘按息。筆者認為，以上收緊按揭成數的措施，才是近期成交回軟的主要內部因素；加上債務危機此一外部因素，促成樓市見頂回調。
筆者認為置業人士要考慮的是：上升收緊物業按揭的措施，特別是針對非自用按揭一項，有可能長期化。在信貸資料庫不包括正面按揭資料的時代，不少香港人以「自住一間、收租一兩間」的方式置業投資；但未來同一套勢難以執行。
雖然市場認為，有關措施推出是為了壓抑炒風；意味一旦樓市轉向，沒有需要再壓抑炒風時，措施可能收回。但金管局推出有關措施時，開宗明義是為了減少信貸風險，而針對非自用按揭，客觀上是合理的措施，筆者難以想像，當局在未來會推翻昨日的我，撤銷對非自用物業按揭的限制。
如果有關措施真的長期化，「自住一間、收租一兩間」的方式在未來將難以執行，對本地樓市的生態，將有長遠影響。
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