「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2012年6月21日 星期四
樓市政策目標的矛盾
市傳金管局將再出招收緊按揭,另一方面,還有半個月,新一屆政府便將上場;市場正觀望新一屆政府在房屋及土地政策上會否出現重大變化。
一般民意,似乎傾向認為現時樓價過高,現階段當局推出「穩定樓價措施」/「協助市民置業措施」,應該會受到市民歡迎。不過,我們覺得為政者應該深思熟慮,尤其是不少新目標,本身可能互相衝突。
助置業措施愈幫愈忙
所謂「政策互相衝突」,有兩個層面,其一是資源問題,資源永遠有限,將大量資源投放於甲目標,要達成其他目標的資源便少了。更嚴重的是,不同的目標之間,可能有「愈要滿足甲目標,距離乙目標愈遠」的問題。
現時社會上有不少聲音認為樓價高企,希望政府推出措施協助市民置業。先不論政府有沒有責任協助市民置業,其實少有人會想到,不少「協助市民置業」的措施,是會刺激樓價進一步上升。事實上,「穩定樓價措施」愈多,有時反令市民愈難置業。
具體來說,政府在過去曾推出不同名目的置業貸款計劃,房委、房協曾同時有各種各樣協助市民置業措施,如首次置業貸款計劃、夾心階層住屋貸款計劃、自 置居所貸款計劃等。有關貸款計劃的出現,目的都是「協助市民置業」。站在行政角度,官方推出貸款計劃,總比增加房屋供應來得簡單快捷、易見效。但以公帑資 助市民置業,令置業需求增加,繼而刺激樓價進一步上升最終導致惡性循環:樓價高企官方推出貸款計劃資助市民置業需求上升令樓價再創新高市民要求更高 的資助額。
收緊按揭無助遏樓價
另外的一個極端是收緊按揭。一般人認為金管局收緊按揭指引,是官方遏抑樓價措施的一部分。我們曾在本欄指出,收緊按揭的目的,理論上不是遏抑樓價,而是穩定銀行體系。當整體按揭成數受限時,萬一樓價大跌,甚至出現大規模的斷供,銀行體系也不會出現大量壞帳。
不論收緊按揭的政策目標是什麼,值得留意的是,在現有指引上進一步收緊按揭,將嚴重影響換樓梯階,甚至導致市場的放盤更為稀缺,出現成交量減少、成交價高企、用家更難置業的情況。
在2011年6月後,樓價600萬元以上物業,已不可借足7成。樓價高企,600萬元不過是新發展區3房單位,或太古城2房單位的成交價。此類單位 是一般中產家庭的換樓目標,如果按揭成數進一步收緊,中產家庭換樓,便需要拿出更多的首期。加上現有壓力測試,及盛傳金管局將收緊「第二套房按揭」,對有 物業未供滿的家庭,未來更難以用「先買後賣」的方式換樓。一個中產家庭打消換樓計劃,代表了其現時持有的物業不會在市場上放盤;上車盤減少,亦影響了首次 置業人士的上車機會。
社會上不同群體的利益、觀點千差萬別,政府的政策目標難以滿足全部人。但我們憂慮的是,政策目標欠妥善周詳,最終會出現左手打右手,事倍功半的情況。
原文刊於經濟日報網站 2012年6月20日
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
報載一宗業權糾紛,一個物業由二人以「長命契」方式聯名持有,其中一方卻入稟,以另一方只是「掛名業主」為由,要求法庭判令,宣佈物業業權完全由自己擁有。個案背後涉及較繁複的法律概念,但在筆者印象中,過去十年已有數宗類似個案。 一般情況來說,多人以長命契方式持有物業,代表他們共...
沒有留言:
張貼留言