近期開售的新盤中，以喜雅的銷情最為理想。主流分析認為喜雅銷情一枝獨秀，原因與物業位處市區、價格較相宜有關。喜雅銷情另一個值得留意的是，房協這次規 定，只限持有本地身份證的個人買家購買。有評論指，有關安排已確保只有香港買家入市，而項目銷情仍然理想，除反映本地需求旺盛外，亦進一行顯示樓價上升， 與內地資金無關，我們對這看法有所保留。
排除那些透過香港代理人購入單位的個別例子，一個項目開售時限制買家資格，如只限本地買家購買，即使銷情理想，也不能一口咬定這與外來資金無關。原因很簡
單：售樓的發展商，以至政府，均無對物業的轉售作出限制，因為需求不會因限制而減少。相反，限制買家身份某程度上製造獲利空間，刺激本來不打算入市的資金
購入單位。
具獲利空間 刺激更多港人入市
這類似蘋果系列的產品，香港以往都是蘋果推出新產品的第一、二批地區，新產品推出日期遠比內地為早。香港Apple Store曾規定只容許有本地身份證的買家，才可在網上認購新產品。但眾所周知，不少香港人便利用此等機會，購入產品轉讓獲利。簡單來說，如果外來需求客 觀存在，在一手銷售時限制這些需求，反而會刺激更多本地人入市。
假設早前物業代理的「國內買家佔新盤成交兩成」是一個接近現實的統計，意味在沒有限制的情況下，每5個新盤便有1個為國內買家吸納，而國內買家對喜雅的喜 愛程度與其他新盤接近。在一手開售時對買家身份作出限制，但對物業的未來轉售則不作規限，代表未來二手市場的潛在買家較一手開售時為多。此情況實際上變相 鼓勵部分本地買家購入單位，等待時機轉售。
當然，在現有特別印花稅的限制下，買家不可能在短期內將單位轉售獲利。但我們認為，不應單憑喜雅僅本地買家入市而銷情理想，就認定外來資金影響有限。
不限二手轉讓 難遏抑內地客需求
基於上文提及「限制了一手，但不限制二手轉讓」的理由，類似喜雅的限制開售資格，對遏抑外來，特別是內地買家的需求並無幫助。另一方面，由於涉及私有產權的基本原則，我們亦難以想像，政府會否在批地條文中，限制物業未來轉讓的對象只可是本地居民。
面對外來買家的潛在需求，要評估其對樓市的影響，我們相信，官方首先要整理及公布有關數據。比起地產代理的不全面統計，官方應該有更準確的數字，全面掌握 非本地居民佔一、二手市場的吸納量。如果官方能公開有關資料，讓社會對情況有較全面的掌握，市民才可能有較佳的討論基礎。
至於未來是否要限制某些項目不可轉讓予非本地居民，或是要進一步限制非本地居民的按揭成數，則應視乎這些外來買家，有否對本地置業人士形成排擠效應而定。
原文刊於置業家居 2012年6月23日
具獲利空間 刺激更多港人入市
這類似蘋果系列的產品，香港以往都是蘋果推出新產品的第一、二批地區，新產品推出日期遠比內地為早。香港Apple Store曾規定只容許有本地身份證的買家，才可在網上認購新產品。但眾所周知，不少香港人便利用此等機會，購入產品轉讓獲利。簡單來說，如果外來需求客 觀存在，在一手銷售時限制這些需求，反而會刺激更多本地人入市。
假設早前物業代理的「國內買家佔新盤成交兩成」是一個接近現實的統計，意味在沒有限制的情況下，每5個新盤便有1個為國內買家吸納，而國內買家對喜雅的喜 愛程度與其他新盤接近。在一手開售時對買家身份作出限制，但對物業的未來轉售則不作規限，代表未來二手市場的潛在買家較一手開售時為多。此情況實際上變相 鼓勵部分本地買家購入單位，等待時機轉售。
當然，在現有特別印花稅的限制下，買家不可能在短期內將單位轉售獲利。但我們認為，不應單憑喜雅僅本地買家入市而銷情理想，就認定外來資金影響有限。
不限二手轉讓 難遏抑內地客需求
基於上文提及「限制了一手，但不限制二手轉讓」的理由，類似喜雅的限制開售資格，對遏抑外來，特別是內地買家的需求並無幫助。另一方面，由於涉及私有產權的基本原則，我們亦難以想像，政府會否在批地條文中，限制物業未來轉讓的對象只可是本地居民。
面對外來買家的潛在需求，要評估其對樓市的影響，我們相信，官方首先要整理及公布有關數據。比起地產代理的不全面統計，官方應該有更準確的數字，全面掌握 非本地居民佔一、二手市場的吸納量。如果官方能公開有關資料，讓社會對情況有較全面的掌握，市民才可能有較佳的討論基礎。
至於未來是否要限制某些項目不可轉讓予非本地居民，或是要進一步限制非本地居民的按揭成數，則應視乎這些外來買家，有否對本地置業人士形成排擠效應而定。
原文刊於置業家居 2012年6月23日
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