2012年6月28日 星期四

男女關係與按揭申請


一般人會以為,「收入通過壓力測試、無拖欠債務紀錄、物業是正資產」,申請按揭理應沒有什麼大問題。今個星期想和大家分享一宗個案:
財政穩健卻被拒按
一對男女(關係報稱為未婚夫婦),年約30,月入共3萬元。二人數年前購入將軍澳新都城,向甲銀行申請按揭;兩年後二人向另一家財務公司申請按揭, 再購入將軍澳怡心園。二人其後售出新都城單位,有一定獲利,而持有的怡心園單位,由於按揭由財務公司提供,利率較高,故二人向甲銀行申請轉按,希望透過轉 按,節省利息支出。
表面看,二人收入足以應付怡心園單位的供款,而二人亦沒有拖欠供款紀錄或大額私人貸款,財務情況堪稱穩健;但最終,甲銀行拒絕有關申請。究竟原因何在?
一般情況下,銀行批核按揭,主要考慮的是「人」和「樓」。在個案中,「樓」完全沒有問題,估值正常(兩年前購入,樓價已升了一截)、沒有任何釘契。 二人較早前出售的新都城單位,售價亦高於購入價,手頭現金充足。既然申請人的償還能力足以應付物業的供款。那麼,銀行還有什麼理由拒批?
據了解,主要原因有二 首先,原來甲銀行發現,二人在數年前購入將軍澳新都城後不久,即在未有知會甲銀行的情況下,向一家財務公司(下稱乙財務)申請二按,此正是一種欠缺信用的 表現;其實,樓契內亦有列明,貸款人在沒有頭按銀行的同意下借二按,便屬遺約行為,即(negative pledge convent)。(在此要說明一下,銀行會否主動調查客戶將按揭單位再抵押,視乎個別銀行的操作;一些銀行會定期抽檢按揭組合,如進行查冊。有此類措施 的銀行,便較有可能發現客戶以單位申請二按)
個人誠信至為關鍵
而另一個原因,亦是「人的問題」。原來個案中的男女,在數年前向甲銀行申請按揭時,已宣稱二人是男女朋友,而購入單位是作婚後自用。但甲銀行在處理 二人怡心園單位轉按申請時卻發現,二人最初向乙財務申請按揭時,並沒有列明類似關係,反而有另一位男士作擔保人,而此人竟然是女方的丈夫。
簡單而言, A小姐與B先生數年前向甲銀行申請按揭,購買新都城單位,當時二人報稱是男女朋友。其後二人未得銀行同意申請二按,一年後單位出售,按揭全數清還。A、B兩年後再聯名購入怡心園單位,向乙財務申請按揭時,被要求加擔保人;而擔保人C先生是A小姐的丈夫。
獨立來看,兩宗按揭都「很正常」,但綜合來看,ABC三人的關係便十分複雜。最終甲銀行並沒有批出按揭,理由是借款人最初在未有知會銀行的情況下申造二按,而且A、B二人關係不可信,物業可能是作投資用途。
以上個案較為另類,但卻什有啟發性。首先,所謂信用(CREDIT),銀行考慮的不單是準時還款;按揭合約亦列明單位要自用、不可再抵押等。一旦銀行發現借款人違約,會嚴重影響對借款人信用的判斷。
其次,在現時信貸資料庫的制度下,借款人稍有「行差踏錯」,便被銀行一覽無遺了。

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原文刊於經濟日報網站 2012年6月27日


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