如何令港人居所面積增加？

樓價持續上升。金管局總裁陳德霖及財政司司長曾俊華等先後「出口術」，提示市民樓市有風險。至於候任特首梁振英，暫時未見他對房屋土地政策有具體表示。

或許梁先生認為7月以前，仍不是他主場，避免發表太過具體的意見；一切留待正式上任公佈。但由他接受《華爾街日報》訪問，大概可看到他的一些房屋政策傾向。在有關訪問中，梁表示希望解決港人居所面積太小的問題，同時表示，不會透過大量增加土地供應來推低樓價。

有長遠目標自然較為理想，問題是，過去曾出現的長遠房屋政策，有部分是自相矛盾的，我們擔心未來的房策，再重現類似情況。

一方面希望港人居所面積增加，另一方面不會推低樓價，究竟兩個目標如何同時達成？簡單來說，不增加供應的話，如何令港人居所面積增加？

地產代理統計，現時全港私樓平均呎價(建築面積計)6100元。而根據差餉物業估價署出版的《香港物業報告2012》，香港111萬個私人住宅中，約 31.7%為A類住宅(實用面積在39.9平方米/約429平方呎以下)。假設梁先生說的港人居住面積太小，是指那約3成單位。

以平均實用率8成計，一個實用429平方呎單位，建築面積約536呎。以平均呎價6100元計，樓價是327萬元；可說是近十年新盤的典型入場單位。以7 成按揭、按息2.15厘及20年期計算，月供11742。參考最新的居於私人住宅家庭月入中位數3萬元，供款負擔為39%，負擔不算太重-----但我們 說的是面積分類最小的單位。

如果要提高港人居住面積，例如說，目標是由A類住宅改至B類住宅(實用面積在40-69.9平方米/約431-752平方呎)的中位數，即實用面積55平方米/592平方呎。除了大量增加B類住宅供應，我們實在看不到還有什麼其他方法。

假設樓價不變，一個實用面積592方呎，建築面積740方呎的單位，價格在451.4萬元左右，按7成按揭、按息2.15厘及20年期計算，供款是16210元，是居於私人住宅家庭月入中位數的54%。根據金管局指引，銀行不可批出按揭。

總結來說：要增加港人居住面積，你不得不增加供應。另一方面，要維持現時的樓價，入息處於中位的家庭根本負擔不了更大面積的單位。

當然，問題不是無解。解決方案一，不知用什麼方式將人口減少，平均的居所面積應該會增加。解決方案二，以某些方式在增加香港家庭收入的同時，限制樓價升幅(還要祈禱按息不升)，則香港家庭才可負擔面積增加的單位。

原文刊益信報網站 2012年6月3日