也談股與樓

股市受外圍因素影響，見明顯調整。同時，有不少評論建議置業人士要留意。因為根據過去經驗，股市（主要指恒指）往往走前樓市數個月；如股市持續下調，樓價難獨善其身。
股市跌利樓市的謬誤
正式分析前，先評論一下市場上某些人云亦云的意見。部份人持續看好樓市，當股市上升時，他們會說：「股市升，財富效應支持樓市用家入市」，即利好樓 市。股市下跌時，他們會說：「股市跌，資金由炒股轉買樓／轉投實物資產」，也利好樓市。其實只要回顧過往樓市、股市的數據，便可發現，多數時候，股、樓是 同向的，而且股市對樓市有明顯的領先作用。過去十多年，並未出現過所謂的「股市跌，資金轉投樓市」的現象。
附圖是1996年至今年第一季的恒指及樓價按季走勢圖，大致上，恒指領先樓價3至6個月。少數的例外情況，如1998年的股市升而樓價不升，原因可能是這次恒指上升出於港府入市，升幅十分「人為」，樓價未有跟隨，出現較罕見的「股市升，樓價跌」的現象。
另一次例外是在2002年，是次港股觸底回升，但樓價要在2003年中才見回升。是次例外，或者說樓市反應滯後，可能與2003年初的沙士疫情有 關。沙士來襲，大部分人避免出街，甚至睇樓；但股票買賣照常，出現股市升而樓價未跟隨的現象。但當沙士影響消退時，樓價便見明顯上升。
撇除這兩次的例外，恒指的走勢與樓價大致同向，而恒指往往領先轉勢；不過，以幅度計，恒指的變幅對樓價的參考作用便不大。例如在2008年金融海嘯後，恒指下跌逾一半，樓價只下跌約2成。
環球市況弱 樓市難免跌
去年恒指由23,684點水平，下調至16,250點，跌幅逾3成。樓價未及反應，在高位橫行之際，恒指已在2012年1月突破20,000點，2 月上破21,000點，似乎已扭轉跌勢；樓市亦在期內出現「小陽春」。近日股市卻受歐債危機、本地經濟增長欠動力等因素影響而見回落，5月11日跌破 20,000點，5月18日跌穿19,000點後再反覆回落。上周初市場傳出中央動用四萬億刺激經濟，股市一度反彈；但中央否認傳聞後，恒指再告回落，周 一恒指更在18,000點邊緣徘徊，至昨日才見輕微反彈。
短期股票市場焦點應該是希臘、西班牙情況會否再惡化；本地因素則是「7‧1」回歸15周年，北京會否再有大禮刺激香港經濟。筆者不打算估計恒指走 向，只想說，如果恒指持續向下，根據往績，樓價亦可能難免調整。如果恆指跌穿去年10月16,250的低位，樓市面對的壓力將更大。
一般來說，對外圍訊息較敏感、勇於止蝕斬纜的是短線投資者。但現時的基本因素可能有變，在2010年底港府推出特別印花稅以來，炒家已絕跡樓市；而一般用家在現時的低息環境，亦未必會沽貨離場。
上述基本因素的改變，會否令市場出現近年的第三次例外，即股市下跌而樓價不跌，我們只好拭目以待。


原文刊於經濟日報網站 2012年6月6日