社會討論統計處數據，焦點都集中在貧富懸殊，有關討論的各方論據已甚為整全；我們卻想探討貧富懸殊對本地樓市的影響。
根據統計處數字，若將住戶按每月收入分10個等級；2001年時，月入最低組別的中位數為2760元，最高組別為79000元；至2011年，最低組別的月入中位數跌25%，僅得2070元，最高月入住戶的中位數增幅超過20%，升至95000元。
不少分析指出，在2001年，收入最高的一成住戶，較收入最低的一成，月入中位數相差27倍；在2011年，兩者收入差距擴大至44倍。事實上，香港的貧富懸殊現象的確愈來愈嚴重。
如果將焦點集中在樓市，上述數據更可解釋不少近年的「怪現象」，如新盤豪宅化。1997年，一手住宅的平均成交價為536.7萬元，比同年二手樓的平均價 386.5萬元，高39%。2011年，一、二手住宅成交價分別是1201.3萬元及414.7萬元，一手住宅價較二手的平均高出190%。
有眾多理由可解釋整體樓價上升，例如住宅供應偏低、港元偏軟、按息低、負利率、熱錢流入、高通脹等。但上述理由卻不足以全面解釋一手樓價大幅拋離二手的現 象。我們認為，形成近年一手住宅的平均價大幅拋離二手樓，原因有二。其一是國內買家較偏好一手物業(這可能與他們對本地市場未熟悉，較依賴發展商及物業代 理有關)；其次便是本地貧富懸殊，近年高收入家庭大量增加有關。
如果以「月入4萬元」為高收入家庭的分界。2001年，月入4萬元以上的家庭有37.7萬戶；2011年是55.6萬戶，十年間，「富戶」增加了17.9 萬戶。而月入十萬元以上的家庭，更由2001年的66851戶，增至2011年的111428戶，上升了4萬多戶。簡單來說，十年來，貧窮家庭的數目多 了，但富有家庭卻增加得更多。
增加的十多萬戶富有家庭，自然產生了大量改善居住環境的需要。而2002年後，政府收緊土地供應，近幾年的新單位落成量亦只有萬多伙。發展商可銷售的單位 減少，要維持盈利，將新盤豪宅化是最簡單的解決方案。正因為近年富有家庭的數量上升(或者說較富裕家庭的收入明顯上升)、國內購買力湧現，成功消化了豪宅 化的新盤，令一手成交價大幅拋離二手市場。
新一屆政府在上場前，不斷地放風會大幅增加土地供應。若以「滿足本地人換樓需求」為由，要求增加土地供應，明顯比「限制按揭成數」等方式以壓抑樓價，來得更為合理。
原文刊於信報網站 2012年6月23日
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