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2013年3月11日 星期一
預先張揚的加息
本周有兩家大銀行高層表示,由於按揭貸款風險加權比率上升,銀行資本成本增加,新造按息將趨升。我們曾指出,香港的按揭市場實際處於寡頭定價局面,如果大行帶頭,整體按息將無可避免地上升。今次預先張揚的加息,應與金管局的措施有關。
早前政府及金管局再次出招遏抑樓市。市場焦點集中在印花稅加倍、調升壓力測試標準及收緊按揭保險;至於金管局另一項措施,即要求實施「內評法」的銀行,批出住宅按揭貸款風險的加權比率下限定為15%,便被較少人提及。其實,此是一項相當重要的改動。
過去金管局多次收緊按揭指引,有多重效果,包括令透過按揭入市的買家,其槓桿比率下跌、買家需準備更多首期。近幾年樓價急升,新批按揭成數維持在5成多,已說明措施有一定效果。
但按揭業務向來為銀行主要貸款業務之一,收緊按揭成數,代表整個樓按市場規模縮減,2012年全年新取用按揭貸款額為1918.54億元,較2011年減少15.8%。
本來,按揭市場規模縮減,銀行又找不到其他業務替代,為了維持按揭業務,銀行理論上會增加減息壓力。
最優惠利率按揭(P按)的利率早已觸及金管局指引,已不能下調,銀行在去年中後期,已推出拆息加1.7厘的拆息按揭(H按),按息略低於傳統的P按;反映按揭市場的競爭激烈。
如果持續收緊按揭、提高壓測標準,加上政府調高印花稅,理論上會令成交量減少,按揭市場進一步縮減。銀行有更大的壓力減息搶按。
金管局要避免銀行搶按,本來可簡單將按揭利率下限修訂,例如將H按的下限,加高至H+1.7%,令銀行不能再減息。但此舉極可能被輿論批評「明益」銀行,政治上不太可行。
金管局要求,實行內評法銀行(實行此方法的銀行,在香港按市市佔率逾8成)調高住宅按揭貸款風險的加權比率。之前使用內評法的銀行,一般住宅樓按風險加權比率為10%,現時有關比率調至15%,代表銀行需預留多一半資金應對風險。
如果銀行資金規模不變,可貸出的按揭款項便會減少,結果是消減了銀行減息搶按的壓力。現時甚至有銀行順勢表示,資本成本上升,或會上調按息。
我們曾指出,金管局連串措施的目標,是要控制銀行體系的風險,以現時新批按揭平均成數5成多計,樓價即使下跌3、4成,也不會出現大量負資產,影響銀行按揭資產質素。
新招數要提高按揭貸款風險的加權比率下限,不單進一步降低體系風險(當按揭貸款有壞帳時,銀行內部有足夠的資金應對);也同時減少了銀行跑數壓力,避免出現按揭減息戰,最終刺激樓價上升的局面,可算一舉兩得。
原文刊於信報網站 2013年3月9日
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