競爭者增加=價格下跌？

 港鐵荃灣西站上蓋一幅地皮，由內地龍頭發展商萬科聯同新世界地產中標，可算是近年罕見的國內地產商參與本地物業發展的案例。有分析指內地發展商對香港物業發展的興趣增加，變相令市場競爭者增加，對本地樓市生態有何影響？
多年以前，香港只有一家公司供應本地及長途電話服務，服務費用尤其是長途電話收費高昂。90年代後期，市場開放，競爭者增加，香港人對於當時某電訊商的「殺價超人」廣告，應該印象深刻。當時本地電訊市場由賣方主導變為買方主導，價格更跌至接近全球最低水平。
經濟學上，當某種服務/產品在只有一個供應者時，便形成壟斷，買家因為別無選擇，不得不接受賣方的訂價。對買方來說，較完全壟斷好一點的是寡頭，即市場上有幾個主要供應者，不是完全沒有競爭，但價格仍由賣方主導。不少分析便指目前本地樓市亦是一個寡頭局面。
原則上，開放市場，或引入更多供應者的確值得支持，但不見得在電訊業出現的減價現象，會在樓市重現。樓市與電訊行業不同，在寡頭之上，有一個真正的壟斷者-政府。
土地供應才是地價關鍵
電訊業在開放競爭後，新加入的競爭者只要投資基礎設備（例如跨海光纖），便可進入市場。在物業市場，新競爭者加入，也要「購買」原材料如土地。而在香港，土地供應幾乎由港府壟斷。
不少人認為，香港實行的高地價政策，是一種間接稅，政府藉此以維持低稅率，而發展商只不過是高地價政策下的稅吏。現時有更多外來發展商加入競爭，理論上是 稅吏增加，但卻看不到高地價政策會因而改變。相反來說，由於投地是價高者得，代表在「土地買賣」層面，買家增加，如果獨家供應土地的政府未能提供更多土 地，地價反而有上升空間。
另外，內地發展商來港投地的動機是甚麼？本地發展商又如何看待新競爭者的加入？
其實，萬科已不是首個進軍香港的國內發展商，撇開回歸前已進入市場的中國海外不計，近年雅居樂集團便夥同本地的建旺集團，向城規會申請發展南丫島項目。今次引起較多入注意，一來萬科是國內發展商龍頭，二來項目可算是處於核心地段。
香港與內地的房地產市場環境有很大不同，以一手住宅註冊量計，本地五大發展商，市佔率達7至8成，銷量最高的長實、新地，在2010年的市佔率共達57% （表一）。相對而言，萬科在國內市場雖已是銷售一哥，其市佔率只有約4%。當然，國內市場的規模與香港不可同日而語，去年香港一手住宅市場銷售總額約 1,322億港元，而萬科是3,200億元人民幣。國內發展商有的是資金，但在國內難作壟斷式發展，向外尋找商機，是自然趨勢。
另有陰謀論指出，內地發展商進軍本港，背後可能有政治考慮：引入更多內地資金，既可加強香港與大陸的連繫，亦可沖淡本地幫的影響力。
內地資金或沖淡本地幫勢力
萬科是次進入香港市場，夥拍本地公司投得地皮，此現象亦有其他值得留意的地方：
表面上，香港政府沒有為外來資金進入房地產市場定下任何限制。但撇除回歸前英資背景公司不計，多年以來，外資以過江龍身份，成功打入本地市場、有重大影響力的發展商，卻寥寥無幾。
外來發展商難以在香港成功發圍的原因是，進場門檻比實際看到的更高。房地產發展是資金密集的行業，但要順利賣樓，發展商要有一定的本地營銷經驗及渠道，這 並不是單靠錢就可在短期內解決。因此，萬科作為國內的一手樓銷售冠軍，也要找來本地發展商合作，作為進入市場的盲公竹。
對本地發展商來說，尤其是在內地有眾多項目的集團，早已與內地發展商有合作經驗，在當地發展時可能曾受內地行家指點，甚至有過不少利益往來；現時內地發展商要來港發展，在「你幫我時，我亦幫你」的人情關係上也難以拒絕。
後市要留意的是，內地其他發展商會否仿效萬科，進入香港市場一試身手？他們在香港的銷售經驗增加後，會否拋開本地合作夥伴，日後獨資投地？如果趨勢持續，我們可預期本地幫的市佔率會衰退，單一發展商的議價能力將下跌。但在更多資金投入的情況下，如土地供應未能配合，地價將持續高企。

原文刊於經濟日報網站2013年2月6日