新盤二按部署

樓價高企，金管局又限制樓價600萬元以上物業按揭成數，不少發展商推出二按組合，令買家可以低首期入市。

此類二按多由發展商的關連財務公司提供；由於發展商的資金成本比銀行高，此類按揭的利率亦無可避免較銀行的一按為高。發展商為了平衡利息成本與吸引買家，往往會為此類二按制訂獨特的安排。例如在二按供款初期利率較低、提供「免息免供」或現金回贈等。發展商此類部署有兩重用意，首先是以優惠吸引用家。其次是鼓勵買家在優息期後轉按。對發展商來說，貸款並非本業，只是為了賣樓而衍生的副業，與其借款予買家分20年攤還，他們寧可借款人提早償還二按，收回資金另作其他用途。

現時市場上有兩種較常見的二按優惠，其一是供款初期利率較低，例如佔樓價2成的二按，全期利率為P，但首2年的利率為P-2厘。此種二按安排較為簡單，亦較易為一般人了解。但如果最優惠利率在2年後回升，加上二按優惠期結束，按揭供款將會大幅急升，平時欠缺準備的業主，在財務上可能難以適應。

另一種即「免息免供」亦不算罕見。操作上有兩類方式，其一是二按延期供款，例如20年還款期的按揭，在第3年才開始供款，實際上的還款期為18年。第二類是借款人需如常供款，但發展商預先設定一個供款利率及年期，再按相關貸款額計算，以現金回贈方式，將二按優惠期應償還的金額，回贈予借款人，變相達成二按初期免息免供。

此種免息免供安排實際上以回贈方式達成，如果最優惠利率在期內上升，借款人每月供款便會增加，但發展商不會提供補貼。當然，如果最優惠利率在期間下跌，借款人每月供款自然減少，對他們便更為有利。

未來轉按需多項條件配合

然而，不論是哪一類型的二按優惠，一般買家在借入二按時，大都不會打算長期以較高利率償還二按，他們大多選擇在優惠期後轉按，以減省二按利息支出。

但要順利執行轉按以節省利息，有幾個先決條件。外在條件之一，是樓價要有足夠的升幅，例如上文提及的800萬元物業，一、二按佔總成數8成，在現行按揭指引下，如樓價在優惠期內上升6成，令估值升至1280萬，物業轉按時跟隨按揭成數上限5成，便可以轉按方式抵銷原先的一、二按貸款。

另一外在條件，是轉按時市場按息仍大致維持不變。萬一屆時新造按息大幅上升，例如由現時的P-3厘升至P-2厘，轉按亦難以大幅節省利息支出。

最後，置業人士要順利轉按，個人亦要維持良好的還款紀錄。如果借款人原先的一、二按沒有準時還款，有關紀錄會儲存在信貸資料庫中，將嚴重影響日後任何貸款的批核。

原文刊於iMoney 2013年2月23日