50-20-36

題目的三個數字，起伏得十分誇張，其實都是官方描述香港人供樓負擔的數據。由於計算的方式不同，不同的官方機構，得出一般香港家庭的供樓負擔，由佔月入20%，至50%不等，究竟，哪一個數字更接近現實？

50%，是財政司司長去年底提及的數據，指現時一般香港家庭供款負擔已達月入50%。據了解，計算方式是以「月入處於中位數家庭，以市價購買一個400呎單位，按揭成數7成，供款期20年」為準。財爺採用此數字時，更曾說明，如果按息上升3厘，供款負擔會升至65%水平。

20%，是2011年人口普查得出的平均數據，由統計對象回報自己按揭供款佔月入多少而得出。
36%，是金管局向立法會提供的數字，指新批住宅按揭申請中，每月供款佔申請人/家庭月入比例的數字。

三組都是官方數字，目的同樣是反映「一般家庭的供樓開支佔月入比重」。政府高層常常建議市民在置業時要「量力而為」，但單單計算一般供樓負擔，已有3個標準，除了業內人士，試問尋常市民又有沒有能力判斷，現時香港一般家庭的供樓負擔是輕是重？

三組數字中，以人口普查的數據最低。20%的意思是：「居所需要支付按揭還款的家庭當中，按揭還款平均佔家庭月入20%」。


此組數字偏低，原因可能是大量家庭是在數年前樓價偏低時申造按揭，加上部分家庭進行提早還款，令統計時的供款佔月入比重偏低。當然，人口普查數據滯後，只反映2011年進行調查時的情況。

36%，是金管局的數字，據了解是統計每月新批按揭中，實際上的批核條件，以2012年12月為例，平均按揭年期為300個月，即25年，平均按揭金額272萬元、利率2厘至2.25厘，及申請人申報的收入，計算而來。

以金管局公布的數字推算，得知實際上申請按揭的人/家庭，月入約3.26萬元，不但高於所有家庭入息中位數(2.06萬元)，也稍高於「居於私人住宅家庭月入中位數(2.9萬元)」的水平。
50%，是財政司司長多次提及的數字，此數字純粹是以「入息中位數」、400呎單位平均價、7成按揭20年供款計算出來的；並不反映現實中真的有很多月入處於中位數家庭，以7成按揭20年期還款購入400呎單位。

正如財爺所言，如果按息上升3厘，數字會升至65%，但現實中，由於有壓力測試，不會有銀行在按揭申請人供款佔月入逾一半時，仍批出按揭。

買家風險需自理
市民常聽到當局擔心樓市上升的風險；但市民需要留意，「風險」二字具體的指涉內容。上述三組數字中，金管局應該會較在意「36%」，即每月新批按揭 中，每宗按揭的平均供樓負擔。客觀來說，數字是偏低的，其意義是：即使未來按息急升，新近取用按揭的業主，仍有足夠的償還能力；「銀行被拖延供款、出現壞 帳，令銀行按揭資產貶值的風險不高」。
市民必須留意的是，在金管局立場，他們進行的風險管理，對象是銀行體系，而不是個別借款人。

至於政府，更為在意的是「50%」那組數字，因為數據正正說明，現時收入偏低的家庭，難以置業的現實。中低收入家庭負擔不了高升的樓價，但他們也不合資格申請公屋。此群人看不到房屋問題有解決的機會，將會是社會的一大不穩定因素。

對一般市民來說，首先要留意的，便不是上述不同計算標準的「一般家庭供樓負擔」；而是自己實際上的供款負擔比例。正在供樓的業主，如果供款佔月入比例較金 管局提及的36%，甚至是統計處統計的20%更低，大致上反映供款佔月入比例處於安全水平，未來按息即使回升至約5厘的平均水平，仍有充足的償還能力。

相反，如果置業人士的供樓負擔已貼近財爺提及，「約50%」的水平，已肯定屬高風險一族，需要認真考慮削減不必要開支，努力減債，以對應未來利率回升的影響。
特別需要指出的是，上述3個官方標準，都是利率敏感的；供款佔月入20%或36%屬偏低，主要原因是現時按息偏低，一旦按息回升，負擔亦會增加。

如果在現時低息環境下供樓負擔已達50%，更代表一旦按息回升，將嚴重影響借款人財務。
由於供款負擔易受利率干擾，我們建議置業人士在規劃按揭借款時， 以兩個標準來衡量風險：
1) Size of Debt
2) Cost of Debt
Size of Debt 可譯為「債務的規模」，要考慮的是債務總額與現時收入的比例。
而Cost of Debt指「債務的成本」，即利息；要計算的不只是「當前利率」，更要考慮中長期的平均利率。對於兩個標準的應用，有機會再詳談。

原文刊於信報網站2013年2月9日

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