有團體統計,2013年,本地大學畢業生入息中位數只為10,860元,考慮通脹因素後,實質購買力比回歸前更不如。回頭再看本地樓價,30年樓齡「上車
盤」、又或中產居屋全開放式單位估計入場費都在400萬左右。此等收入、此等樓價,不靠「父幹」的話,要如何部署置業?
先假設2015年新畢業大學生薪酬毫無寸進,即中位數維持10,860元水平,即年收入約13萬元;表面看,400萬元上車盤樓價是13萬的30.7倍,如果沒有上一代支持,難道真要不吃不喝30年入市?不過,詳細計算下來,情況或不如此悲觀。
首先,置業可利用按揭,以400萬元物業計,只要符合一定條件,仍可申請9成按保入市。在首期之外,加上佣金、律師費、印花稅,需要儲蓄的金額大約是55萬元,與10,860元的入息比較,儲蓄時間大幅減少:不吃不喝的話,只需4年多,便可達成目標。
人工倘年增1成 大學生9年半可儲夠首期
不吃不喝太強人所難,假設總收入的1/3可作為儲蓄,要儲55萬元的時間便是12年半,時間的確有點長。不過,在計算時必須留意,高學歷的年輕人,薪金會
有較大增長空間,假設薪金按年上升10%,10年後同一群人的入息中位數會是25,600多元--即使年增長只有5%,10年後他們的入息中位數也會有
16,800多元。持續將1/3收入作為儲蓄的話,在每年收入增長10%的情況下,一位在畢業時月入10,860元的畢業生,在9年半之後,可儲蓄55萬
現金--如果月入增長只有5%,需時則略多於11年。
遺憾的是,即使每年薪金增長達一成,而樓價、按息、壓測要求不變,在採用30年還款期、借款360萬元(未計保費),月入要32,762元以上才可通過壓
測。換言之,即使月入維持較高增長,儲了55萬元作首期,仍然未夠條件購買一個典型的上車盤。如果儲蓄期間樓價上升、按息上調,亦會令入市大計更渺茫。
找到結婚對象一起儲蓄 儲首期時間可減半
不過,如果可以找到經濟條件相近的結婚對象一起儲蓄,不但儲蓄首期的時間可大幅減少一半,償付按揭供款的能力亦可望提高。當然,此處牽涉另一個「雞和雞
蛋」的問題。據說不少人的擇偶條件是對方「是否有物業」。對於剛畢業的年輕人來說,是否可在「沒有物業」的狀態下,找到感情穩定、願意一起為了置業而儲蓄
的另一半,可能會是一個很現實的問題。
一輪計算之後,可以說,即使沒有上一代資助,置業對年輕人也不完全是「Mission
Impossible」,但的確需要眾多因素協調才可達成--樓價不要再升、按息不要大幅上調、收入可持續增長、找到感情穩定可一起儲蓄的伴侶等等。或者
有人會說:如此多要求,根本難以達成,何必委屈自己節約儲錢?答案仍是那一句:樓價不會只升不跌,今日開始儲蓄,未來樓價下跌時,你才有入市的本錢。即使
樓價在未來十年仍持續上升,儲了的錢不足以入市,也一定會有其他用途,先為自己設定目標,為之勞力,總不會全無結果。
原文刊於經濟日報網站2015年8月5日
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