早前筆者提到,市建局煥然壹居以市區、近地鐵站、海景上車盤、市價八折的賣點,加上申請條件寬鬆,料申請反應踴躍。在眾多優勢之外,卻有評論擔心,市建局表明不會向買家提供按揭擔保,可能會影響項目反應。不過,有關意見可能屬於過慮。
煥然壹居是市建局第一個資助房屋項目。過去由房委發售的居屋,都會由房委會擔保,買家可向銀行申請樓價95%按揭。由於有房委會擔保,此類高成數按揭更不需按揭保險。雖然早前市建局已表明,不打算為煥然壹居提供按揭擔保,但「沒有擔保」不代表買家就一定要支付4成首期。
現時標準按揭成數限制是6成,估計煥然壹居一房單位折實價在400萬元上下,以4成首期計,首期需160萬元,似乎脫離一般人心目中,幾十萬元首期可購買資助房屋的預算。不過「沒有擔保」與「買家要付標準首期入市」是兩回事。
假設市建局仿傚私人發展商,為項目買家如選用二按,可大幅降低首期支出。當然,二按有二按的問題,作為公營機構,市建局未必有意長期管理一筆二按戶口;此
外,如不涉及補貼,二按按息會在最優惠利率左右,較一般一按高的利率,會對買家財務帶來更大壓力;如涉及補貼,會對市建局財務帶來壓力之餘,還可能被質疑
雙重福利(平息二按及樓價折扣)。
另一個較可能的結果,是按揭保險。過去的資助房屋買家的確不必購買按揭保險便可取得高成數按揭;但按保的設計概念不見得不容於資助房屋。在風險角度而言,
為有折扣率的資助房屋提供按保,與為一般私樓提供按保,對保險公司沒有大分別。在解決一些細節安排後,估計項目買家可透過按保取得高成數按揭。
不過,即使銀行及保險公司為項目提供按保,仍會引申其他問題:例如項目中的大單位(600餘呎),估計部分折實價可達600萬元以上,按現行規定,樓價
600萬元以上物業無從申請按保。由於市建局一早表明,月入6萬以下,資產總值300萬元以下,過去5年未持有本地住宅家庭都合資格申購煥然壹居,即使項
目完全沒有高成數按揭安排,較高入息及有較多資產的家庭,一樣可以應付大單位的4成首期及按揭供款,對銷情影響未必太大。
早前有人問,為甚麼一個資助房屋,要將申請資格放寬至月入6萬、資產上限300萬元。在此算是有了答案:那怕是八折賣樓,非此等財政條件較佳家庭,勢難應付有關首期、按揭月供也。
原文刊於經濟日報網站2015年8月12日
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