人民幣匯價近日下跌,部分意見認為,內地資金可能加大投放於香港樓市的比重,並促成新一輪樓價上升。市傳內地富豪以約15億元購入山頂獨立屋,似乎更為此類分析背書。
「人民幣滙價跌,本地樓價將升」的分析,背後的理據是這樣的:假設市場看淡人民幣,持有人民幣資產的人士為減少滙價損失,便可能把部分資金轉為持有
其他貨幣計價的資產,對內地人來說,以港元計價的香港物業,不失為一個方便的選擇,如果更多內地人來港買樓,樓價自然有上升壓力。
人仔升跌均利好香港樓價?
問題在於,過去十多年人民幣滙價上升,內地人購買港樓仿如有折扣,一般分析均認同是本地樓價持續上升的一個主要因素。不但市場中人有此意見,連政府
也推出針對境外買家(多數是內地人)的買家印花稅、雙倍印花稅,以減少外來資金流入對香港樓市的影響。似乎不管人民幣兌港元是強是弱,都會有意見認為有利
本地樓價。
過去10年,內地資金對香港樓價的影響大概不容否認,至於人民幣滙價下跌,是否會促成更多資金南下,有待觀察。單以經濟角度考慮,因為人民幣滙價下
跌,轉購港樓未必化算,不可忽視目前內地人來港買樓,買家印花稅已達樓價15%,可說未見官先打八十。如果人民幣兌港元滙價持續下跌,承造港元按揭的內地
買家,以人民幣計,按揭每月供款都更會增加,更不要說一般估計港息會隨美元上升,內地反而可能減息。當然,內地人來港置業,可以有經濟之外的考慮,但此方
面的具體影響,便難以量化。
留意港滙獨強負面影響
也許,人民幣滙價下跌的影響,更值得香港人留意的,可能不是內地買家對本地物業的取態。在人民幣調整中間價後,亞洲多國貨幣滙價亦見下調,更不用說
日圓早已行先一步大跌。如果人民幣真如中國政府所言,已經完成調整,對本地經濟未必有太大影響;相反,如果人民幣及其他亞洲貨幣滙價輾轉下跌,港元便會成
為區內少數滙價高企的貨幣,情況更會隨美息上升而進一步強化。根據1997年亞洲金融風暴的經驗,滙價鶴立雞群對香港經濟有絕對負面影響,何況人民幣由上
一次的維持滙價,改為向下調整,相關影響更不容忽視。
目前難以估計人民幣滙價調整是否已經完成,對本地樓價的影響可能要更多數據才可作出結論。但對一般小市民來說,最惡劣的情況可能是:樓價受外來資金
追捧,維持高企,但港滙偏強,卻引發經濟收縮。情況會否如此發展,抑或在滙價輕微調整後內地維持增長,一切照舊?也許只有時間會有答案。
原文刊於信報網站2015年8月18日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言