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2015年8月24日 星期一
由人民幣滙價看逆周期措施
早前人民幣滙價回落,對本地樓價會有何影響,人言人殊。不過在分析人民幣滙價對香港樓價影響之餘,應該指出,港府及金管局早已推出措施,提高了內地資金參與本地樓市的門檻,即使未來內地經濟出現波動,香港樓市受到的直接衝擊也會減低。
近日人民幣(及多隻亞洲貨幣)滙價回落,如果情況持續,港滙獨強的情況比1997年金融風暴後的情況更甚,當年人民幣堅持不貶值,與港元一起成為亞洲區少 數堅守滙價的貨幣。港元不跌,香港在國際競爭上較區內對手輸蝕,結果便是在港元資產貶值、本地失業率高企。今次人民幣卻是領導市場,滙價調整後,亞洲多國 貨幣跟進,如果情況持續,照說更加不利港元資產價格。但也有分析指出,如果內地人看淡人民幣長期表現,或會引發內地資金購置港元資產避險,是耶非耶,有待 時間觀察;不過回頭來看,港人應該慶幸,港府及金管局措施,對外來資金流入本地樓市早有一定管理,否則本地樓價受外圍因素影響,必然出現大幅波動。
辣招+收緊按揭 國內買家大減
港府在2012年推出的買家印花稅,非本港永久居民購買本地住宅,需支付樓價15%印花稅。其後又調整一般從價印花稅稅率,非本港永久居民購買本地物業需 以新稅率支付印花稅,稅率由樓價1.5%至8.5%不等。以$600萬物業計,單是以上兩稅,已佔樓價21%。按揭方面,金管局針對收入非來自本港人士申 請按揭,在按揭成數上亦有較嚴格限制,例如$1,000萬以上物業,收入來自本地人士申請,按揭成數上限是50%,收入來自香港以外,上限收緊至40%。
多項措施推出的結果,是內地買家市佔率被控制在偏低水平。數年前有關措施推出前,一般估計本地新盤有三成為內地買家購入,現時已調整至一成左右。如果有關 措施未有推出,內地購買力進場一直未受限制,現時我們可能會面對更高的樓價,而一旦內地經濟有變,內地資金對本地樓價取態有變時,本地樓價亦難免更為波 動。
人民幣轉弱 或推高失業率
展望未來,市場對人民幣走勢較悲觀的看法,是人民幣或有需要下調10%以刺激出口。先撇開中國政府會不會開打貨幣戰不談,就算近年內地人來港購置住宅要支 付20%左右的稅項、按揭成數又不及本地人,仍然持續有內地資金流入本地樓市;可以說,對內地部分人士來說,可能存在一些「是否划算」以外,左右他們來港 置業的因素。如果此等因素不改變,人民幣滙價升跌,未必會是影響他們來港置業的最決定性因素,他們或許出於單純的分散投資,或許是其他「你懂的」因素,而 決定來港置業。
樓市以外,值得港人留意,一般估計,人民幣轉弱,對本地旅遊零售業不利,甚至可能略為推高失業率。在滙價之外,如果本地樓市對內地資金始終維持一定吸引力,也許來年我們會見到經濟增長放緩,就業情況輕微惡化,樓價卻仍在高位運行的現象。
原文刊於置業家居2015年8月22日
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