今次股災的導火線似曾相識，97年由亞洲貨幣貶值引發—上一次是泰銖，今次是主角是人民幣。另一方面，又有分析指，香港私人債務比重(私人債務 /GDP)、樓價負擔比重(平均樓價/中息中位數)均已逾1997年水平，一旦利率回升，已然偏高的債務及樓價更難負擔。有關論點當然有理，不過情况未至 於出現類似97年恐慌性拋售、用家業主離場的條件！
股市大調整後，有說投資者將沽樓去低位溝貨買股，因此會觸發樓價下調。要出現此情況，要處理兩個先決條件：1.股價是否已跌至抵買 (bargain) 地步；2. 業主有賣樓離場的誘因 (incentive)。
「平到抵買」的股市調整
先說股市，恆指由28,000水平跌至21,000水平，跌幅看似巨大。但由2月底博鰲亞洲論壇年會，習近平表明「一帶一路」建設的願景與行動文件 已經制定，觸發北水南下、一帶一路概念，恆指由24,000點水平起動計，股市只下跌一成多。相關概念股，如中國中鐵，由2、3月的6元水平，升至4月高 位11.9元，近日調整至6.6元，比對3月水平仍是上升。在高位看的回落幅度當然是高 (約 44%)，但應對3月的起步價卻仍有溢價。市場認定「一帶一路」是概念潛質股，所以可以理解在大跌市中，仍企穩6元水平；但另一角度，也可以說此類概念股 尚未到抵買水平。什麽叫抵買？一個粗疏又不太專業的講法便是去年(即 2014) ，一帶一路概念炒起前的水平作標準---以中國中鐵計，大概是4元。此批概念股尚未調整至「抵買」水平，說股市下調，會吸引業主賣樓溝貨，筆者有所保留， 因為未達抵買地步。 (話得說回來，之前股市暢旺，部分意見認為股場投資者會獲利套現買樓，亦如筆者論股般欠缺實證支持！)
業主欠賣樓誘因
另一方面，近年按揭監管趨嚴，不但借款人有更強的支付能力(新取用按揭平均供款負擔在35%水平)、多借標準按揭2成以上的高成數按揭，包括二按、 按保的壓測標準更高；而且持有一個以上已按揭單位的業主再借用按揭入市的門檻亦提高，令近年入市業主多為自用，情況都與97年大異。投資者活躍的樓市，在 市場氣氛不景，或會觸發過度借款的投資者收縮投資規模，放盤增加，引發跌浪。但用家為主的市場，卻難出現類似情況—現是用家入市，首期往往達樓價4成，按 揭槓桿不高，相對利息支出有得計，就算樓價下跌2、3成，甚至按息回升，出現租樓平過供樓的情況，用家都不會輕易賣樓，更遑論放棄住房投身股海！
不過，股市由高位回落逾2成多，當然不會對樓市了無影響，負財富效應下，可以預期買家入市的取態會更審慎。一手市場供應增加，但買家觀望，新盤的開價會更貼近二手之餘，預料發展商也會以低首期方案如二按，吸引買家進場。
事實上，近月新盤二按使用數字有上升趨勢—去年中至今年4月，金管局統計每月新批按揭中涉及二按的比例不足200宗，但5、6月已連續兩月升破 200宗，達240、231宗水平。據了解近日多個新盤選用二按付款安排的成交比例達3成，較過去一般約1成，升幅達2倍。情況多少顯示發展商在股災前已 有去貨壓力，不惜成本推出二按吸引買家；除非股市有明顯反彈，財富效應引導購購買力進入樓市，否則新盤以貼市價開盤，配合二按安排搶客的情況不會變。顯而 易見，發展商的開價和爆升的二按使用量，是勢頭所在。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於dbc數碼電台網站2015年8月27日
沒有留言:
張貼留言