今年2月底,一般住宅按揭成數上限劃一下調至6成或以下,措施提高了入市門檻;但相對而言,較有財力的發展商也因應買家對低首期入市的需求,更積極推出二按產品,近月亦見選用此類二按的數字有上升趨勢。
由去年7月至今年4月,每月新批按揭中,涉及二按的宗數均維持在百餘宗水平,甚為穩定(此批二按,均為銀行同意、已通過壓力測試的正規二按,估計大部分涉
及新盤成交)。但在今年5、6月,數字均升穿200,分別為240宗、231宗。考慮到期內新批按揭數字未見大升,可以了解為選用新盤二按的借款人有上升
趨勢。
新盤買家選用二按的數字上升,可說是意料之內--2月底金管局收緊一般按揭成數至6成,不計少量適合申請按保等高成數按揭的個案,不是每一個買家都有能力
動用4成首期置業,多個新盤便推出成數2至3成的二按安排,為買家提供較低首期的入市方案。新盤現時一般即供按揭有90日成交,在3月以後推出的新盤,新
批按揭數字大概便會在5、6月之後出現,結果我們便見到選用二按的數字上升。
借款人負擔能力有一定保證
有關情況近月持續,以往新盤買家中,選用二按付款安排的比例一般只有1成多,但據了解,近日幾個有提供二按的新盤中,選用二按付款安排的買家比例一般達3
成。當然,3成的數字有一定水份,一來是部分新盤即使簽約時選用二按付款,但最終因任何理由沒有取用二按的話,會有回贈/樓價扣減的安排,買家簽約時選用
二按計劃,有點「買保險」的成分。其次,部分二按申請會被拒批,申請數與取用數之間會有落差。但由申請數目增加,也大致反映市場對類似產品需求殷切。
由於上述的二按都是有銀行同意,借款人需經過壓力測試才會獲批按揭;如果二按成數高於樓價2成,需要通過的壓測標準亦更為嚴格,標準的6成一按加2成二按,供款佔收入比率會被限制在4成左右。意味即使選用二按的個案增加,借款人的負擔能力也有一定保證。
對監管機構而言,雖然新批/取用二按的數字上升,但借款人應該有足夠的負擔能力,不必太擔心他們過度借款。退一步而言,萬一借款人斷供,物業拍賣,一按銀
行有優先取回貸款的順位,而二按貸款人的資金,原則上不是來自本地銀行;換言之,即使借款人斷供,一按銀行的損失風險也不大。
不過,對借款人來說,此類二按的利率始終較高,選用時必須考慮利息支出的影響。
原文刊於經濟日報網站2015年8月26日
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