樓市還看本地經濟

美國宣布退市，市場上絕大多數分析估計明年樓價將回落。部分仍然看好樓市的理由縱使仍然存在，但威力卻在明顯回落。客觀來說，2014年樓市的確不容樂觀—成交價似是易跌難升，在看淡後市成為主流意見的情況下，市場觀望氣氛轉淡，成交量大概只能維持現時偏低水平。

展望2014年，政府加大土地供應的效果將逐步明朗化；美國聯儲局雖然表明將維持低息，但逐步減少買債，將是貨幣政策主流。聯儲局減少買債的影響，已反映在美國長息走勢上，美國10年期債券孳息已升穿3厘。雖然聯儲局表明聯邦基金利率會維持偏低一段時間；但減少買債令債券孳息上升的結果，卻難以避免。

債息上升，代表市場預期平錢充斥的情況不再。本地財金官員預警熱錢可能流走，本地利率上升的情況並不是一句空言。當然，由於現時的按息低企，加上近年新批按揭的平均供款與入息比率偏低(最新數字為35%)，按息微升，對借款人的影響不大，遑論對金融體系帶來衝擊。

不過，按息上升，結果仍然是每月供款增加、利息支出上升。近年樓價偏高，原因之一正是按息極低，一旦按息回升，代表樓價難在高位橫行。

現時居於私人住宅家庭的月入中位數3萬元；在壓力測試，及現行按息約2.15厘的情況下；入息正好處於3萬元的家庭，現時可順利借入的按揭貸款上限是329萬元。(還款期30年，按息較現時上升3厘，供款剛好不逾月入6成)

而一旦按息上升半厘，在還款期、月入不變的情況下，可借入按揭貸款上限會減至311萬元。如果按息上升3厘，其他條件不變，可借入按揭貸款上限更會跌至241萬元，較現時下調26.7%。(見表)

表：月入3萬元家庭於不同按息下可借入按揭上限

按息	通過壓力測試，可借入按揭貸款上限
2.15厘	329萬元
2.65厘	311萬元
3.15厘	295萬元
4.15厘	266萬元
4.15厘	241萬元

#假設年期為30年，壓力測試標準維持現有標準不變

上述數字的另一個演繹，是在市場按息上升後，可以負擔現水平樓價的潛力買家將逐步減少。香港樓市被評為泡沫化，原因之一正是近年樓價升幅遠高於一般打工仔入息增幅。過去5年，樓價上升約一倍，而同期私宅家庭入息中位數僅上升20%。

市場上有一個說法，認為加息不一定利淡樓市，原因是加息往往代表經濟擴張；過去亦不乏利率與樓價同步上揚的局面。展望未來，如果香港一般打工仔收入見明顯上升，的確可抵銷按息上升的影響。問題是，美國退市、本地熱錢流走，不一定代表本地經濟擴張。

支撐樓價屢創新高的主要原因，便是按息處於極低水平。按息低令業主持貨成本下跌，一度出現的「供平過租」吸引大量租客加入買樓行列；按息低至一、兩厘，亦令偏低的租金回報率合理化。但美國退市卻為此個支持樓市的因素效力漸減。美國退市究竟會掀動本地按息上升多少，暫時難以估計，如果本地經濟增長未見新動力，而利率上升，對樓市的影響不容低估。

原文刊於iMoney 2014年1月4日

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