年樓市成交量創多年新低,全年一、二手取用金額均下跌,但轉按的取用金額卻取得逆市增長。今年轉按金額料可維持,一手住宅按揭或有增長,但二手住宅按揭仍不樂觀。
去年初,我們曾估計,2013年轉按市場會有較良好的表現,皆因港府推出眾多辣招,尤其是壓低按揭成數,欠缺實力的買家難以入市,一、二手成交量料會受
壓。按息仍然低企,估計不少人會透過加按、轉按套現,更有甚者,由於市場仍然看好後市,會出現父母將物業轉按套現,以資助子女的置業首期。結果,以一手、
二手及轉按為分類,去年轉按是唯一出現增長的是住宅按揭類別。
按息仍平 仍有轉按動力
展望今年,在按揭市場份額最大的二手住宅,表現料與去年接近:維持淡靜,成交量料會在低位徘徊;但樓價會否出現較明顯跌幅,則有待觀察。雖然近期樓價已見
輕微調整,但整體上按息仍處極低水平,且3年多前推出的額外印花稅,已成功迫使大部分炒家離場。在按息仍低企,以用家或長綫投資者主導的樓市,難見骨牌式
的價格調整。另外,美國收水加上港府辣招,「樓價必升」的預期已被扭轉,無迫切需要的用家料會放緩入市步伐,在買賣兩閒下,二手成交量難見起色,如無意
外,二手住宅按揭取用金額將繼續下調。
住宅轉按金額去年逆市上升,說穿了是按息低企,吸引業主轉按、加按套現。按息低企在今年料會持續,轉按的需求料會維持。雖然現時新造按揭利率與過去數年相
若,「轉按慳息」的動機不大。不過,前文提及「父母加按資助子女首期」的需求料會維持。此外,即使加息陰霾愈來愈濃,按息上調,仍會低於一般私人及信用卡
貸款。透過轉按,借入平錢還貴錢的需求永遠存在;此方面的需求料會推動轉按金額進一步上升。
優惠吸客 一手銷量可期
一手住宅新取用按揭金額及宗數料會明顯上升。去年上半年,可能由於實行一手住宅銷售條例,上半年獲批預售樓花同意書的項目明顯減少;6月份一手成交低至百
餘宗水平。至下半年政府及發展商陸續適應新例,預售樓花同意書批出數目上升,發展商亦以印花稅回贈等增加優惠,在2013年底以來推出的新盤均錄得理想銷
售成績。此批新盤中,選用即供付款的買家,取用的按揭金額已被統計;而在2014年落成的一手住宅,政府估計達15,820伙,此中選用建築期付款的單
位,亦會推動今年一手按揭取用金額上升。
港府有意加快地皮供應,包括檢討補地價機制;今年起,發展商料會改以貨如輪轉方式推盤,在包裝加上稅務回贈的威力,一手銷量可看高一綫;尤其是新界區多個大盤推出,不乏上車盤可供選擇,此類新供應對中等收入的上車客有一定吸引力。
總括而言,今年樓市會維持一手旺,二手靜,因此一手按揭取用金額可看高一綫。而轉按需求在按息仍低企下,料可保持一定升幅。由於二手按揭比重較高,整體上
2014年按市規模料持續下跌——先不論最優惠利率或拆息會否上升,銀行按揭的息差,即P減或H加的部分,在年內難見上調。
原文刊於置業家居 2014年1月25日
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