多數分析看淡今年樓價,主要理由是利率可能調升的陰影、發展商新盤積壓的銷售壓力、港府逐步增加的土地供應等。但另一方面,也有意見認為,2013年樓價
成交量大跌,樓價高位橫行,都是政府眾多辣招所致。而一旦樓價出現明顯下跌,各種壓力將迫使政府收招,足以刺激成交價、量回升。我們認為上述意見有其道
理,但要留意,有一些招數,發出了,便難以回收,會對市場產生長遠影響。
在曾蔭權年代,坊間有一個觀點:董建華提早離任,原因之一是樓價持續下跌,本地逾半家庭屬有樓階級,身家大縮水,民怨四起;其他不滿在此基礎上放大,結果
董特首提早離任。曾蔭權上台,樓市房屋政策向另一個極端移動,終止居屋供應、土地供應幾乎全由發展商話事的勾地表主導。
到了梁振英競選特首,背景是樓價高企,梁氏順利上台,與其推銷自己「有辦法增加房屋供應」的形象有關。梁氏上任後,亦以增加額外印花稅徵收期、稅率,加推買家印花稅、雙倍印花稅等方式進一步調控樓市。
樓價如大跌 反有救市壓力
雖然梁氏的房屋土地政策至今為止都在應對偏高的樓價,但我們同意,一旦樓價出現較大跌幅,且跌勢有持續的跡象;政府將有壓力進行相反操作--由出招壓市,
改為收招救市。表面上,樓價下跌,雖然不利業主,但應該受有意入市的用家歡迎。但細心分析,置業從來就有投資成份,本地樓價一直有「寧買當頭起,莫買當頭
跌」的現象。在樓價下跌時,有相當一部分的「準買家」,即使樓價已跌至可負擔水平,仍會繼續觀察,甚至打消入市念頭。
換言之,樓價一旦明顯調整,業主的怨氣勢將增加,但不見得非業主會受惠,遑論要他們出言支持政府。因此,我們認同,一旦樓價出現顯著調整,輿論轉向至擔心資產價格大跌時,官方將有一定壓力撤招救市。
不過,需要強調的有兩點:一旦樓市下跌,政府收招是否可力挽狂瀾,完全是未知之數。尤其是樓價輕微下跌,本身不足以觸發政府收招;但當樓市暴跌時,卻未必是收招可以抗衡。
招數一出 或難以收回
其次要留意,一些招數一旦祭出,便可能難以收回。尤其是按揭方面的管理措施,包括壓力測試、正面信貸資料庫、收入非以本地為主人士按揭成數受限等風險管理
措施。此等措施在推出時,目標都是控制銀行體系風險而不是遏抑樓價;甚至物業代理抗議辣招上街遊行,主要矛頭都是不同的印花稅而不在按揭指引。但深究下
來,此等措施對遏抑樓市的作用,絕不亞於各種印花稅。
問題正是,上述按揭指引的公開目標是降低銀行風險,即使樓價明顯下跌,當局亦難以收回此類措施。如果未來樓價出於某種原因而明顯下調,當局只是撤回各種新增的印花稅,但按揭指引仍然從緊,收招的救市作用亦會大打折扣。
原文刊於經濟日報網站, 2014年1月8日
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