的確，如果利率上升，僅是升至3厘多的水平止步，應該不會對樓市有太大的負面影響。但「利率升至『平均水平』也沒有問題」。此一說法，其實有一個盲點。
理論上，當我們不確定未來發生甚麼時，我們只好參考過去。以利率為例，要考慮未來利率走勢，「過去的平均數」的確是重要的參考。問題是：取樣範圍是否合理？
香港近30年來的按揭利率，最高是聯繫滙率實施前，因香港前途問題未定，市場對港元信心下跌，利率上升，按揭利率一度高逾20厘。1997年回歸前，因投 資需求旺盛，按息在8厘多；97年金融風暴後，按息曾逾12厘。2000年科網熱後聯儲局減息，香港跟隨，按息低至2厘多。2008年金融海嘯後，美國推 行量化寬鬆，美息及港息因此跌至歷史新低，並大致維持至今。上文提及的「近年平均按息約3厘多」，數字便是以近10年（2007至2011年）新造按息， 平均計算而來。問題是，數據採集範圍有明顯問題。
近年按息被壓至極低
一般經濟周期約5至7年，理論上採集10年數字，大致覆蓋一個經濟周期，足夠反映經濟由盛至衰的利率變化。問題是：2008年的金融海嘯，並不是一般的經 濟循環事件。過去美國聯儲局不曾維持如此長時間的低息政策。簡單來說，2008年之後的市況是一個特例，利率是不正常地偏低。
如果置業人士擔心未來按息一旦回升對供樓的影響，要計算「歷史平均按息」時，要考慮的，不是近10年（當中有6年時間是量化寬鬆下的極度低息）平均數字；而應該考慮更長時間的按息走勢。
參考1992年至今的最優惠利率、拆息及期間大致的按息條件。如果計算過去5年（2009至2013年）的數字，平均按息是1.86%；過去10年 （2004至2013年，平均按息是3.07%。如果讀者認為未來一段展時間，按息會維持在過去十年的平均值左右，那按息的確是不值得擔心的。但如果參考 1992年以來的數字，20年平均按息是5.08%，比現時一般新造按息2.15厘高逾一倍。
20年平均按息約5厘
當然，近20年有一些基本因素的改變，令利率偏低；例如本地銀行取得利率協議，加強了競爭。但當我們要收集過去數據，計劃未來時，不應忽視近幾年的利率環境極不正常。要矯正原始數據偏頗的問題，惟有參考更長時間的數字。
而過去20年的平均數告訴我們，「歷史平均按息」，大概在5厘左右，即比現時一按新造按息上升3厘。置業人士在計算自己的中長期的按揭負擔時，宜以此個數 字作為參考。參考近年數字，最優惠利率在2004底至2006年初，在年半的時間內上升了3厘，置業人士必須計算未來面對按息類似升幅時，是否仍可應付， 才作出入市決定。
原文刊於經濟日報網站2014年1月15日
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