2013樓市總結

2013年過去，樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮，結果可能會有以下獎項：

最先甜後苦獎：「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場（未補價二手居屋）的資格，擴闊至白表買家，計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後，出現一大批夾心買家：一方面不合資 格申請公屋（也就沒有綠表資格）；另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後，他們更感置業無門。政府推出「白居二」，此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位；另一方面房委會提供擔保，令他們可借用九成按揭，連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說，在年內獲確認白居二資 源的準買家，感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處：居二市場長年成交疏落，政府一下子批出2,500個白居二名額，僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起，多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限，居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家，技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎：發展商
不論旺市淡市，發展商以出神入化的銷售技巧，往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市，一手住宅銷售條例生效，新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過，政府出招，經驗老到的發展商，亦做到見招拆招的效果，新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過，銷量維持理想的代價，是樓價要貼 近市價，新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是：此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎：物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低，收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動，齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招，但至目前為止，尚未見到具體成果。展望2014，美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候，都不利樓市成交量回升。2014年，物 業代理仍需咬緊牙關，頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎：換樓客
在樓市上升周期，多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署，即先買入新居，待新居交易完成，順利遷入，再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增：去年年初政府推出雙倍印花稅，令持有舊物業的業主現金支出大幅增加；如果舊居仍有按揭貸款未償還，業主為新居借用按揭，通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃，縱有換樓意慾，亦難以執行。

最受保護金獎：銀行
回顧2013，銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施；年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高；在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%，平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整， 銀行承受的壞帳風險仍低。不過，以上結果一定代價，2013年按揭取用金額是連續3年下調，受周全保護的銀行，無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014，樓價似乎處於高處不勝寒局面；官方種種令樓市凍結的招數，卻頗受市民歡迎；上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

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