有人說,所謂專家,就是那些將你早知道的事告訴你,不過敍述得詳細一點的人。本周就有海外機構專題報導,香港連續第4年成為全球樓價最難負擔的地方。說本地樓價高,已說了很多年,大概連最樂觀的樓市好友也會認同,但報告本身有甚多基本問題。
評論報告前,先強調一次,我們認同報告的結論:香港樓價偏高。但報告的比較方法有嚴重誤導。誤導也不是大問題,最大的問題是,如果採用類似報告的標準,香港樓價在2003年的谷底期也是偏高的--奉行此一標準人,可能錯失入市機會。
整個報告的方法論很簡單:將樓價中位數與家庭月入中位數比較相除,得出數字為負擔比率。
香港在的最新負擔比率是14.9倍,排第二名的是溫哥華,10.3倍,第三位是三藩市9.2倍。
其他幾個主要金融中心,數字分別是:倫敦--7.3;紐約—6.2;新加坡—5.1;東京—4.4倍;遺憾的是報告沒有北京及上海等中國大城市的統計。
報告認為,負擔比率3倍以下,樓價是可負擔,3.1至4倍屬溫和不能負擔水平;4.1至5倍為難以負擔;5.1倍或以上屬極難以負擔水平。香港樓價水平貼近於「極難負擔」的三倍。
坊間已有人評論報告的小問題--例如標示的港人入息,較本地官方數字為低。由於低報收入有避稅的誘因,官方統計的入息中位數一定較真實為低;而有關報告的數字卻比官方數字更低,一定程度上將香港的負擔比率放大。但大致上,報告的結論準確—香港樓價的負擔比率遠高於世界平均水平。
就算2003年,香港樓價都是「極難負擔」?
但所謂「天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往」;此類報告除了作為茶餘飯後話題,更重要是對買賣物業有沒有參考作用。
如果參考報告的「可負擔標準」,那香港樓價在任何時間都處於不合理的高位。
4年前香港樓價已是樓價難以負擔第一名,如果投資者參考報告,放棄入市;又或自住用家看過報告而放盤,改為租樓。但結果樓價卻在「偏高」情況下再升一倍,令人大跌眼鏡。事實上,根據報告的標準,連2003年都不是入市好時機。
現時樓價大概是2003年的4倍,2003年家庭收入中位數為19.2萬元。粗略計算,2003年香港的負擔比率是5.2,根據標準,仍然是極度難以負擔。
說穿了,物業不同於黃金、石油等環球同質的商品;物業有其地域特性,香港樓價再高,商人也不能在別的地方進口住宅供港人購買居住。
2003年香港的樓價已是「極難負擔」,說明本地樓市比其他地方有其獨特之處--包括公屋、居屋的存在,一定程度上解決了低收入人口的住屋問題、2012年之前對外來買家亦沒有特別徵稅、長時間的住宅供應緊張、一國兩制令市民對外移鄰城居住大有保留等等。
要比較本地樓價是處於偏高抑或偏低水平,與其「向橫比」,與同時間的其他地方比較,不如「打直比」,將香港不同時段的樓價比較,對掌握入市時機有更大的幫助。
原文刊於信報網站 2014年1月25日
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