四十年期按揭 善意死亡之路

上周四、五（12、13日），《經濟日報》地產版的唐榮在其欄中提及台灣推出40年期按揭，以及近年新批按揭合約年期愈來愈長的情況。唐榮將焦點放在「按揭期長，反映樓價近頂」；我們卻認為唐榮清楚說明，樓價在歷史高位所帶來的問題。
固然，按揭合約期愈來愈長，原因之一是樓價高企，借款人為了減少每月支出，唯有將按揭年期攤長；銀行為了生意需要，亦唯有配合。不單是美國、台灣的40年期按揭，日本樓價在80年代末的高峰期，據說更出現「一屋供三代」的按揭安排。長按揭期的確是「高樓價」的副產品。
問題不止是超長按揭年期反映樓價偏高，而是一般人，包括監管機構用以評估風險的機制本身，隱含加大風險的陷阱。
拖長還款期 自欺過關
因為「樓價高」，買家要拖長還款期，令每月支出減少。要「每月供款支出減少」，原因除了實際的財政原因，亦與監管機構的授品原則有關。即在「當前利率」下，每月供款不可逾家庭月入一半，「按息上升2厘」，供款不可逾月入6成。
結果就是：20年期按揭供款如超過家庭月入一半，又或通過不了壓力測試的要求，就申請25年按揭；25年按揭都不行的話，就轉用30年按揭；如此類推到40年期按揭。因此所謂家庭月入一半的標準，就如含糊地、自欺地過關！
還款期長多屬風險較大個案
一個借款人將按揭還款期延至40年，通過了壓力測試；問題是，借款人及貸款機構的風險，其實並不會因而降低，這是每月供款的利息比重增大、本金償還 少所致。相反，此類邊緣個案，當市況波動時，是風險最大的一群。更甚者，這種授信原則被中和後（neutralize） ，只會令更多人越過相對地極低的進場門檻，營造出牛氣冲天之象，讓入市者絡繹不絕！
現時的按息，與歷年平均比較是大幅偏低的，一位置業人士以30年期按揭入市，在當前按息（約2.2厘）的條件下，還款勉強低於月入一半。一旦按息回升，例如至2005、2006年約5厘的水平，如其入息不變，供款比率將急升。
舉例：
陳先生月入4萬元，以30年期按揭，按息2.2厘借入490萬元的按揭，月供18,605元，如按息上升2厘，月供23,961元，剛好通過壓力測 試要求。數年後，按息上升至5厘水平，其供款會上升至26,000左右（具體數字視乎加息時間）；如其月入不變，按揭供款佔月入65%，是一個極度偏高的 數字。
更大的麻煩是，由於陳先生一早已選用偏長的按揭年期供樓，他亦再難透過「延長供款期」的方式來減少每月按揭開支。另一個的問題是 : 原先以月入一半作授信原則取得按揭，但及後借款人因收入及利率轉變，供款佔月入比例上升至65%，這會是怎樣的景象？
月入一半授信原則存缺陷
簡單來說：以「供款比率50%」配合壓力測試作為評估風險的工具，某程度上鼓勵了邊緣買家以延長供款期方式入市。對借款人來說，其實未有減低風險， 原因是供款比率是一個利率敏感的工具，在低息期，例如現時，每月供款被大幅遏低，一旦利率回升，將會嚴重影響借款人財務承擔能力。
不斷地加長按揭年期，正正凸顯了月入一半的授信原則的缺陷，97年時有說供款比率達7至8成，這些人看似幸運地在銀行取得按揭而圓其置業理想（包括 自往及投資）的市民，及後卻要承受各樣的經濟壓力，我們認為市場尚未認識到此中風險。說明白一點：月入一半的授信原則正是樓市內的制度風險 （institutional risk），潛在受害人是銀行和借款人，而前者有7成按揭提供風險緩衝，至於後者或市民，則只能自求多福，又或者求神保佑那些牛市的預言家能把他們預言兌 現！
所以我們一直建議，以「按揭貸款總額與借款人收入比」作為評估風險的指標。例如年齡是30、40歲的一群，可將按揭貸款總額控制在年收入的8倍左右。例如上文例子中的陳先生，月入4萬元，宜將按揭總額控制在384萬左右；可以避免在低息期借入太多，放大風險的問題。


原文刊於經濟日報網站 2012年4月18日