銀行會否拒絕「劏房」按揭？

「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。

按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。

理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

原文刊於信報網站 2012年4月1日