官方再推壓市措施？

財政司司長曾俊華在其網誌中表示，樓市受利息偏低及外圍經濟下行兩股力量左右，政府「仍然高度關注樓市的泡沫風險」、「適時按市場情況適當地調節（穩定樓市措施的）力度」。

曾司長的發言，應該是政府高層在近日「樓市小陽春」──多個屋苑成交價再創新高後的首次明顯表態。各界的反應差異甚大，發展商、物業代理似乎傾向認為有關發言是「出口術」居多，政府換屆在即，應該不會在交接期推出重大措施；相反，部分學者認為，政府高層近日罕見以「泡沫風險」形容樓市，反映官方關注市場的程度增加，再推新措施的可能性加大。

隨時可推兩大武器

在兩類意見中，我們傾向認同後者。雖然現屆政府任期只餘3個月，但如果政府真的判斷樓市存在風險，相信現屆政府還是會因應需要推出措施──在政治上或許要和候任特首梁振英先生打一個招呼，但梁似乎沒有任何動機會反對在樓市風險上升時加強既有的「穩定」措施力度。

當然，至目前為止，政府的確仍保持在「出口術」的階段，但要由「口術」化為實際行動，難度其實不大。以筆者看來，對樓市最少有兩個「大殺傷力武器」可隨時推出。問題只是，官方判定有沒有需要而已。

第一個可隨時推出的武器是加強按揭限制。自去年6月以來，金管局未有再收緊按揭指引，即600萬元以下物業才可借足7成、非自住物業按揭成數上限5成等。我們認為，當局如在按揭方面的加大限制，未必再需要把7成按揭上限下調，因為以現在一個市區新盤2房單位樓價動輒600萬元起計算，再收緊7成按揭上限，將直接影響一般用家的換樓部署。

我們估計對用家影響較少，但對投資者殺傷力較大的是「房貸學大陸」，限制「第2套房」以上的物業按揭成數及利率。在去年信貸資料庫加入正面按揭資料後，當局已有完整的資料庫配合有關措施；問題只是官方做與不做（註：技術上，按揭申請人可拒絕向銀行披露正面按揭資料，但現行的指引是：銀行可直接提升此類按揭申請的利率及扣減按揭成數）。

一旦官方推出指引，例如第2或第3套房（不管是否自用）按揭成數上限下調，或按息上調；都會降低置業人士購入第2個物業的誘因。即使「有錢人」或內地富豪級買家可能足以支付全數樓價，但按揭成數下調，便代表其貸款槓桿較低；更重要的是，順道減少銀行體系風險。

額外印花稅可優化

另一個可能推出、而且保證「低阻力」的是進化版的額外印花稅。特別印花稅推出至今約一年半，除了地產代理業界之外，筆者罕聞有反對聲音。其實，官方大可「優化」額外印花稅，例如只針對在2年內轉讓獲利的物業徵稅，稅率可以較額外印花稅為高（現在為半年內轉讓，不管賺蝕，稅率15%；半年至1年內轉讓，稅率10%；1年至2年內轉讓，稅率為5%），例如任何在半年內轉讓的物業，如轉讓獲利，徵收獲利部分50%。

值得留意的是，「只向短炒獲利單位徵稅」是地產代理業界的建議，官方如推行，是「順應要求」，阻力應該極低。不過，卻可趁機把短期措施長期化，「只針對短炒獲利單位徵稅」，事實上便是一種資產增值稅（Capital Gains Tax），在正常情況下，推出此類稅種會爭論至世界末日也無進展，但現在由無殼蝸牛到地產代理都會支持。此外，根據其他國家的經驗，開徵資產增值稅，可大幅冷卻一地樓市的投資需求。

上述兩種大殺傷力武器，推出的手續不會太麻煩，卻可望在短期內令樓市冷卻，為下任政府爭取較多時間，檢討長遠的房屋及土地規劃。

當然，如果曾司長提及的第二個風險（外圍經濟下行）提早出現，規模又比一般估計的更嚴重，樓市中不論是自住或投資的需求都將大幅萎縮，其時政府便未必需要推出什麼更進一步的壓市措施。

原文刊於信報網站--地產投資--專家評論 2012年4月14日