細價樓跑贏大市的政策因素

差餉物業估價署發布5月份住宅價格指數創新高，並指主要受A類住宅(小型單位)帶動。或者有人會問，為什麼出了眾多辣招，樓價，特別是細價樓的樓價還是再創新高。樓價高企有眾多因素左右，但細價樓跑贏大市，辣招可能有一定推動作用。

其實在官方去年加辣之後，根據官方統計，整體樓價指數只曾調整1%，市場統計的調整幅度較大，亦只有5%。整體而言，辣招最多只是一度遏止樓價上升，未能令樓價回落。真正受影響的是成交量；二手成交量由2011、2012年的逾7萬宗，下跌至去年4萬宗、今年上半年2萬宗的水平。

新稅措施無礙細價樓 

官方數據中，整體樓價指數於5月份輕微高於去年高位；但細看分類，其實B至E類(涵蓋所有431平方呎以上單位)的價格指數其實仍較去年高位略低，唯有431平方呎以下單位，價格指數高於去年高位，並帶動整體指數創新高。略嫌滯後的官方數據與近日湧現的各區細單位成交價創新高情況吻合，如無意外，我們稍後會看到指數再創新高。

小型單位(一般情況下也是細價樓)的表現跑贏大市，部分原因正是眾多官方措施支持。三種新增/調整的印花稅，整體目標都是增加買賣成本，以此壓抑需求，但初次置業人士(嚴格來說是「未持有本地住宅的香港永久居民」)購買物業的印花稅其實沒有增加，一般所說的3D辣招自然壓抑不了他們的需求，而此類買家集中購買的，正正是小型單位。

尤有甚者，額外印花稅(SSD)規定購有不足三年的單位，轉讓時需額外支付售價/估值10-20%的印花稅。此稅原意應該是遏止短期炒賣，結果也十分成功，但某程度上只是令投資者行為改變，由短線炒賣，變成長期收租。投資者持貨模式改變，間接令市場上的放盤減少，少量放盤變得奇貨可居。

按揭方面，600萬元以上物業的按揭成數受限；相對而言，600萬元以下物業，仍可借足7成按揭，用家更可透過按揭保險，申造樓價8至9成的按揭，細價樓基本上未受金管局收緊按揭的影響。

買細價樓按揭更輕易

以往一個看好後市，打算購入一個1000萬元單位投資的買家，在現有印花稅及按揭指引的影響下，便可能將決定改為購入3個三百多萬元的單位收租。假設投資者本身已有一個物業，購入一個1000萬元單位，單是雙倍印花稅便需支付成交價7.5%，即75萬元。相反，購入3個333萬元單位，每個印花稅都只是3%，總額約30萬元。  按揭方面，1000萬元單位，不管銀行是否接納購作自用，按揭成數上限5成，首期500萬元。分開購入3個三百多萬元單位，如非自住，原則上按揭成數上限都是5成，但如果當中一兩個物業獲銀行接受為自用，按揭成數更可能升至7成，令首期開支下跌。

在負利率環境下，官方辣招其實難以壓低樓價；提高高價物業印花稅、限制高價物業按揭成數的結果，就是將部分購買力引向細價樓市場，細價樓在此等環境下，跑贏大市便是順理成章的結果。

原文刊於 iMoney 2014年 07月 12日

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