有報導指近年300萬元以下住宅的平均按揭成數接近8成,較整體平均的約55%為高,報導指,按揭槓桿高,風險也高。此是常見的觀點,但卻值得商榷。
所謂風險,指可能出現的損害;風險管理,就是在可能的損害出現前的應對措施。
且看以下例子,再判斷何者風險較高。
甲、乙、丙三人,月入都是10萬元,都有流動現金500萬元。
甲購置樓價960萬元物業,按揭成數5成,借款額480萬元,支付首期480萬元;
乙購置樓價600萬元物業,按揭成數5成,借款額300萬元,支付首期300萬元;
丙購置樓價600萬元物業,按揭成數8成,借款額480萬元,支付首期120萬元。
一般人應該會同意,乙的入市方案,風險會較甲低。甲、乙的按揭成數明明一樣,但乙的按揭貸款額較低,可見風險管理的關鍵是樓價,更具體的說法是按揭額相對於收入比率,而不是按揭成數。
風險管理關鍵:控制貸款與收入比率
更有意思的是甲與丙的比較,兩者的借款額一樣,丙的按揭成數甚至較高,但多數人應該同意,丙的入市方案較為穩健--留下較多現金應付未來需要。
至於乙與丙二人,購置物業的樓價一樣,而按揭成數不同,何者風險較高,便未必容易達成共識。乙的借款額低,每月供款支出亦低,未來按息上升所受影響亦較
少,但代價是傍身的資金減少;而丙的情況正正相反:借貸額較高,但留下的現金亦較高。由貸款人的角度看,丙的借款額較高,但整體樓按負債比(按揭金額相對
於年收入)只是4倍,算是健康水平。
當然,如果一定要爭論,上述三個方案之外,也存在第四個甚至更多的方案,例如將首期限制在120萬元,但購置價格更低的物業,例如300萬元,按揭成數6
成;便可以同時保留更多資金,也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素,而且此種策略予人較保守的感覺,原因正正在於貸款額低,而不是按揭成數低。
「負資產風險」主要針對貸款人
比較過不同的個案後,我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說:「按揭成數高,風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況
下,一旦樓價回落,物業便成為負資產。此說法無錯,但「負資產風險」主要是針對貸款人,而不是借款人的風險。對貸款人來說,貸款抵押資不抵債,一旦借款人
斷供,貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說,物業成為負資產,假設其他條件(如按息)不變,日常財政其實不會有任何改變。
我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市,但上述案例提醒大家,按揭風險管理的重點,是控制借款總額相對於收入,處於一個合理水平;成數不是關鍵,在一些情況下,高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。
原文刊於經濟日報網站 2014年7月16日
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
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