財政司司長曾俊華、行政會議召集人林煥光分別評論樓市，言論都涉及細價樓。前者指細價樓熾熱，後者更以仙股比喻細價樓，認為近期細價樓急升，有如股市升浪的水尾，建議用家小心。但兩位都沒有提到，細價樓急升的其中一個原因，正是官方措施。
當然，政府推出種種遏市措施，初衷絕不是要哄抬細價樓。但坊間不少分析已指出，官方推出幾種印花稅、限制中高價物業按揭成數，結果是提高了中高價物業的入市門檻。仍然看好後市的資金在入市時便自然流向入市門檻較低的細價樓，造成現時上車盤熾熱的局面。
官方措施對於細價樓升浪有沒有推波助瀾的效果，可能人言人殊，但高官比喻「細價樓有如仙股」，卻值得仔細玩味。參考1997年前的升市，樓市的確有「豪宅 先升、細價樓追上」的現象。行內（馬後炮式）的說法是，「當年炒到大西北，反映升浪已屆尾聲」。此說法背後的理論是：豪宅、大屋苑有如股市中的藍籌股，是 升市的火車頭；當此類物業被炒至水位無多時，資金便轉炒二、三線樓。因此當條件欠佳的物業亦被炒高時，往往代表炒過龍，其後價格可能回歸正常。
細價樓已持續領先數年
近年的樓市升浪，由2008年第四季初開始，參考差餉物業估價署數據，當年大致反映細價樓的A類物業（實用面積40平方米以下）與大致反映豪宅價格的E類 物業（實用面積160平方米以上）都在第四季觸底回升。有趣的是，由2009年起，每年A類住宅物業的升幅其實都高於E類，甚至整體住宅。
由附表一可見，細價樓連續五年跑贏大市；部分原因可能與2009年金管局已開始逐步收緊中上價物業按揭成數有關。當中2012年A類住宅升幅拋離E類，後 者在2013年甚至出現下調，估計是受2012年底開徵的買家印花稅、2013年初的雙倍印花稅有關。整體而言，2009年以來的樓市升浪有一個特色：一 開始已經是細價樓主導。
換言之，現時的市況與97年前，先升豪宅、細單位跟上的情況明顯不同。（1996年，E類住宅價格升幅49%,A類住宅升24.6%；1997年，E類住宅升幅11.5%,A類升17.2%，某程度上當年反映在泡沫爆破前，A類住宅有「追落後」的情況。）
官方新增印花稅、收緊按揭等一系列措施，對推動細價樓升幅作用可能難以量化；但說細價樓升幅較高反映升市尾聲，卻與今次升市的客觀數據不符。說到底，官方措施可能已影響樓市生態，令傳統跌市警號作用減少。
原文刊於經濟日報網站2014年7月23日
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