樓市除了初次置業者,樓換樓的買家亦是支撐市場的主力。隨著近年金管局收緊按揭指引、政府推出特別印花稅;業主樓換樓時,要留意的地方亦因而增加:既要留意心水單位的按揭成數上限、也要留意如果賣方購入單位不足兩年,是否由賣方負責支付特別印花稅。
除此之外,置業人士亦要留意,新舊按揭之間的按揭息差。一般人的直覺,可能會以為自己現有物業按揭餘額是200萬元,月供1萬元;新購物業要借400萬元,如年期不變,月供大概便是2萬元。現實是,如果業主曾經在近年轉按,現有物業按揭利率可能不足一厘,但現時新造按揭利率是2.5厘至3厘;影響之下,換樓後的供款開支亦會增加:
以舊按餘額200萬元,年期20年,按息1厘計,月供是9,198元;如新按本金是400萬元,年期20年,按息3厘計,月供是22,184元。每月支出是上升141%而不是100%。按揭本金增加一倍,而年期不變,每月供款增幅會比一般人的直覺估計大。
沒有留言:
張貼留言