樓市近日有回軟跡象，將軍澳及大圍推出的兩個新盤，都以貼近，甚至略低於二手價推出。市場人士在分析後市時，將焦點集中在未來供應、新造按息，以至本地經濟增長，甚至失業率是否增加等基本因素之上。但筆者認為，影響本地樓市的一個外來因素：國內買家的置業模式，仍然欠缺研究。
樓市成交量是在6月之後明顯放緩，主要原因是金管局再次收緊按揭。600萬元以上物業已不可借足樓價7成；非自住物業的按揭成數上限是5成、主要收入非來自香港，按揭成數再減一成。按揭成數受限，加上本地銀行關水喉，本地買家入市意欲下降。另一方面國內亦收緊貸款，加上在香港借取按揭成數受限，令國內客來港置業個案明顯減少。早前有物業代理統計，第二季開售新盤，有4成為國內買家購入。近期筆者未見同類統計，但據說近期國內客在一手市場的活躍程度明顯下降。
國內客對香港房地產市場的影響舉足輕重：由於人口基數大，只有國內一小撮富豪購置本地物業，都足以推高本地樓價。近一兩年幾乎所有新盤都包裝為豪宅，與發展商依賴國內買家購買力有關---本地物業定價根本不必考慮本地市場的購買力。近期多個因素同時出現，令國內客來港置業的熱潮有降溫趨勢，甚至一手樓的開價都返回現實。
問題是，究竟大陸客購置本地物業，是一時一刻的熱潮、抑或是長久的趨勢？如果是後者，意味現時抑制內地買家購買意欲的因素一旦改變(例如國內銀貸款再次放水)，都可能令本地樓市再次轉旺。筆者的估計是，只要香港的自由度高於內地，本地的物業市場都會自然吸引國內買家投資---對發展商來說此是好消息，對本地用家來說便不一定。已表明競逐來屆特首的兩位熱門候選人都表示關注房地產問題，筆者認為宜仔細對國內買家在港置業模式有更深入的研究，並提出合適的對應策略。
在按揭市場而言，筆者對於多數的按揭指引都有保留---在香港此個成熟市場，銀行理應比監管機構更懂得衡量風險。唯一筆者較認同的，是針對主要收入非來自本地的按揭申請，按揭成數受限。背後的原因不只是在於減低銀行風險，也在於提高本地人入市的機會，避免出現類似倫敦物業市場的情況---多數物業由外人持有。
原文刊於 2011年12月10日 iMONEY
沒有留言:
張貼留言