中央放水 利好樓市？

11月30日，中國人民銀行宣布下調存款準備金率，其後六國央行宣佈下調美元掉期利率，市場視為大國間的救市聯合行動。尤其是人民銀行下調存款準備金率，更被股市投資者視為內地新一輪量化寬鬆的開始，利好樓市。

今非昔比 不一定利好樓市

2008年金融海嘯，本地樓市經過一輪調整後急升，除了市場利率維持低位外；另一個主要因素，是內地以四萬億元人民幣刺激經濟，一般分析認為，此批 款項相當部分未有投入實體經濟，而是經銀行以不同名目貸出，最終進入不同類型的投資市場，包括內地及香港的樓市。但在2011年，因應內地經濟及樓市過 熱，人民銀行開始收緊貸款，結果不單是內地樓市，連帶香港的樓市，尤其是一手銷售亦轉靜。

當然，本地樓市轉靜，有多個因素共同發揮作用，包括土地供應增加、特別印花稅的推出、銀行調升新造按揭利率、金管局限制按揭成數、投資移民計劃剔除 物業投資等。但內地收緊貸款，無疑是令本地樓市，特別是一手市場成交放緩的原因之一。所以，當11月底，人民銀行宣布下調存款準備金率後，投資市場將訊息 演繹為「中央放水」，利好樓市及股市。

但筆者認為，一本通書不可睇到老，今次調整存款準備金，的確是信貸放寬的信號，但不一定利好有形資產市場。

「放水」非為刺激投資市場

2008年底出台的四萬億元人民幣刺激經濟計劃，的確成功令中國經濟渡過了金融海嘯後的市場波動。但中央政府同時清楚其相關代價：當時國內銀行幾乎 是以「完成政治任務」的方式貸出款項，不少款項最終以不同名目進入投資市場，特別是國內的樓市。樓市大升，導致各地市民難以追價入市，結果近一年內地接連 推出不同的遏抑樓價措施，包括推出限購令、物業稅（類似香港的差餉）等，結果近月內地樓市才見轉向。

有上次四萬億救市的經驗，筆者不認為今次人民銀行放寬存款準備金率會是歷史的簡單重複。為了應對歐美債務危機、出口收縮，內地不得不以「開水喉」方 式應對，但經一事長一智，估計在放寬信貸的同時，內地政府會對資金流向有較嚴格的監管，避免出現「有關係人士借款投資」的情況大量出現。

根據我們理解，內地中小企現時要靠擔保及小額借貸公司，借取利息高昂的貸款作流動資金，其支付的息口平均在2分息（20厘）以上。如這情况持續，中 小企的盈利能力將大量地被侵蝕，最差的情況下，中小企大規模結業潮並不是沒可能出現。萬一出現大量下崗工人，民生議題將演化成中央政府最關注的政冶事件。 所以，我們相信新一輪信貸政策，是讓騰出的資金有指向地流向有實務營運的中小企，讓借貸成本下降，免成災難。

因此，同樣是「開水喉」，筆者相當懷疑今次調整存款準備金率及其後寬鬆政策，不會對內地樓市帶來太大的刺激作用，遑論是再隔了一層的香港樓市。

原文刊於2011年12月14日經濟日報網站

欄名:宏觀論按