多個地區有大型新盤入伙，由於額外印花稅的影響，令新盤入伙時，大量非自住的業主不選擇放售，改為放租。但同一新盤大量租盤應市的結果，卻是租金大幅下 跌，甚至出現「新盤呎租平過同區老牌屋苑」的現象。此外近月銀行新造按息上升，筆者便留意到有報道以「供貴過租」為題，認為將窒礙用家入市意慾。究竟「供 平過租」是否利好樓市？「供貴過租」又是否不利樓市？
在討論前，先定義甚麼叫「供平/貴過租」；一個單位是否供貴過租，只要看看供款、同類單位租值即可。而市場上說的「供平/貴過租」，是說一般的情況。傳媒在計算「供平過租」時，通常會以「樓價七成按揭、月供20年、當前利率」與「當前市值租金」比較。
以$600萬物業，「樓價七成按揭，月供20年、當前按息2.5厘」為例，月供為$22,256，即一年供款為$267,072，相當於樓價的 4.45%。換言之，如果物業的年租金收入低於$267,072，或租金回報率低於4.45%，便是「供貴過租」。而根據差餉物業估價署數字，10月份不 同類型單位的平均租金回報率，是2.5%至3.9%。換言之，現時一般來說，住宅物業都是供貴過租的。
利率極低 方見「供平過租」
事實上，「供平過租」普遍出現，一般都是利率極低又或樓價偏低的時候。以年初一般拆息按揭為H加0.65厘，而拆息又低至0.2厘以下時為例，同 樣$600萬物業，按七成，供20年，月供為$19,036，即年供款為$228,432，相當於樓價的3.8%；當時個別屋苑單位如有3.8厘以上的回 報，便是「供平過租」。
嚴格來說，「供平過租」可視為一個利好的訊號，反映的不但是同類單位，供款較租金更低，更反映樓價偏低。對一般用家來說，供平過租，意味只要解決首期問 題，購入單位後，每月開支比租住同類單位更相宜。在持續通脹的情況下，如果收入追得上通脹，供樓會愈來愈輕鬆；但租金卻往往按年上升，住屋開支佔收入比例 維持不變。
97高峰期 供貴過租1.3倍
以平均的租金回報率3至4厘計，正常情況下，按揭供款是很難低於租金的，惟有在按息不正常偏低時，供平過租才會出現。換言之，現時出現「供貴過租」的情況，代表樓價不屬偏低，但現象本身卻不一定預示樓價有下調壓力。
以97年為例，當時D、E類單位（即中大型單位）的租金回報率為3.5%，以一個$600萬物業計，年租值$21萬，月租$1.75萬。同一單位，以當時 平均按息10厘，按七成，供20年計，月供$40,530。換言之，樓市上一個高峰期，供貴過租131%，樓市才轉勢下跌。
筆者不是認為現時樓價合理，或認為要「供貴過租」1.3倍樓價才會下跌；想說明的是，供貴過租令樓價下跌，其實有一個過程，並不是只要供款一旦高於同類單位租金，樓價就會下調。
原文刊於置業家居 2011年12月24日
沒有留言:
張貼留言