出售按揭為加息？

早前市場傳言，有銀行將現有按揭，以蝕本價售予按揭證券公司。網上論壇有「陰謀論」，說有關操作，目的是為調升既有客戶的按揭利率。今時今日，各種各樣的陰謀論相當盛行，但其實證據薄弱，甚至與事實不符。

有關陰謀論的「立論」是這樣的：銀行想加既有按揭客戶利率，但真的加息會影響商譽；那麼，將按揭出售之後，「加息」便是按揭買家的事，與銀行無關。但有關立論完全建基於錯誤的了解上。

早前筆者已說明，為甚麼銀行會以蝕本價賣出按揭——金管局關注貸存比率，銀行一時不能大幅增加存款，又希望爭取息差較佳的業務，惟有先將手上部分按揭資產 出售，減輕貸款組合。但由於新造按息上升，同樣是100萬元的按揭，新造利率可能是2.7厘，而去年批出的按揭卻不足1厘；要賣出按息不足1厘的按揭，只 好蝕賣。

銀行賣出的按揭戶口的未來資金流

不論是按揭證券公司或其他投資者「買入」按揭，其實是一個簡化的說法。銀行賣出的，不是一個個的按揭戶口，而是有關戶口的未來資金流。例如陳先生去年在A 銀行獲批按揭，利率是H+0.7厘，額度100萬；A銀行今年將陳先生及其他一批按揭證券化賣出。有關按揭轉售紀錄會在土地註冊處資料顯示，除非陳先生進 行查冊，否則他自己是不會知道的。他仍然是按與A銀行簽訂的合約，每月供樓，利率仍是H+0.7厘。管理有關按揭的，仍然是A銀行。A銀行售出一堆按揭， 收回的是一筆現金，而帳面上本屬A銀行的按揭資產（貸款），亦不再屬A銀行所有。按揭組合的利率，亦不會因為轉手而改變。

簡單來說，按揭證券化的操作，類似於債券二手市場；已發行的債券，票面利率如較市場利率低，轉讓時便會出現折讓。而不論票面息率是高是低，轉讓後，持有債券者都不可能去調整利率。兩者主要分別，是按揭證券化並出售後，管理仍會有原有銀行負責。

「蝕讓」間接表明利率不可改變

其實，傳聞提及的「蝕讓」，亦間接表明了利率（及其他合約條件）不可改變。想像一下，如果買家購入按揭後可以自行調升利率，那麼有關按揭組合便有龐大的潛 在價值，絕不必以蝕讓價出售。此外，按揭證券公司是半官方機構，購入按揭資產是明買明賣，更不可能為了蠅頭小利去改變利率，得失普羅業主。

銀行以蝕本價出售按揭歷年罕見，事件意義不是「陰謀加息」；而是反映市場生態有變：按揭不再是「必賺」的生意。對銀行來說，如果有代替業務（如跨境借貸），銀行大可能減少按揭資產規模。又或者說，銀行不會再搶奪沒有合理利潤的按揭業務。

上述趨勢對中小型行較為不利，原因仍是大銀行有存款基礎，不必以折讓出售按揭方式調整貸存比。過去中小型銀行以打游擊方式，即以一時一刻的超低息爭取按揭 市佔率，額滿即止。隨着銀行對按揭業務更趨審慎，此類突襲將較難出現。中小型行減少按揭游擊戰，亦意味大行可開出更保守的按揭條件。

另外，某大型銀行於停造H按一段時間後宣布重回按揭市場，意味現時2.5厘至3厘的按揭利率，對大銀行來說已趨合理。大行高調宣布回歸市場，對按揭利率走勢有何啟示？下周再談。

原文刊於 經濟日報網站 2011年11月30日