2013年12月31日 星期二

信用卡欠款影響按揭申請


樓價高企,不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨;甚至索性放棄儲蓄置業,寧增加消費。尤有甚者,如果以先使未來錢的態度消費,更會大幅增加未來置業的難度。

我們處理的個案,不乏三十出頭,收入不俗的;他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款,令他們難以通過壓力測試。其中一些個案,是按揭申請人曾以信用卡簽帳,有較大筆欠款,多年來以最低還款額的方式還款。

以信用卡未償還欠款五萬,利率30厘計,最低還款額可低至每月數百元,似乎不影響借款人財務情況。但申請按揭時,貸款機構會考慮申請人的其他債務負擔。以信用卡結餘為例,貸款機構計算申請人的每月債務負擔,並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結餘的3至5%計算借款人的每月還款。以上文提及的五萬元結 餘為例,在貸款機構眼中,每月債務負擔是1,500至2,500元。對於按揭供款接近月入一半的申請人來說,此筆債務足以令他們的按揭申請被拒。

由於信用卡利率高逾30厘,最低還款機制每月償還本金比例偏低,還款多年,欠款總額亦只會微跌;會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務,以便順利申請按揭。

原文刊於晴報 2013年12月31日

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2013年12月30日 星期一

「港息先升」的評估




美國聯儲局局長伯南克離任前,終於啟動退市,1月起,聯儲局每月買債規模縮減100億美元。但伯南克同時預期,低息環境有需要維持一段長時間。美國退市但維持低息,本地財金高官已提醒市民,需要留意港息先升的風險。

港元與美元掛勾,一般人的印象,香港無獨立利率政策,如果美國維持低息,港元按息亦會維持低企。但財政司司長、金管局都提示,美國退市可能令熱錢流走,港息可能較美息先一步上升。財金高官的說法100%正確,如果退市令留駐香港的資金流走,本地利率將上升。但要補充的是,在聯儲局上調聯邦基金利率前,假設熱錢大規模流走,估計本地利率上升的幅度也不會太大。

現時本地銀行體系結餘大概是1,600多億元,2007年金融海嘯前的正常水平,是十多億元當時在無甚熱錢的情況下,一個月拆息報4.5厘左右,最優惠利率(P)7.75厘,息差3.25厘左右。

熱錢如流走,拆息將先升
美國量化寬鬆,熱錢流入亞洲,加上香港有存款保障,令本地銀行體系資金氾濫。當本地最優惠利率隨美息回落2.75厘之時,拆息卻因遊資氾濫,一度出現逾4厘的跌幅;現時熱錢充斥,一個月拆息報0.21厘,「細P5厘,息差4.79,較2007年中時擴闊1.5厘。

如果熱錢流走,銀行體系結餘下跌,正常情況下,會出現拆息回升的情況。參考2007年熱錢大規模流入前的情況,如銀行體系結餘跌回十多億元水平,本地一個月拆息可能回升,如果最優惠利率不變,拆息及最優惠利率息差收窄至正常水平,拆息的上升幅度大至為1.5厘。

在此情況下,最受影響的應該是近幾年借用拆息按揭的業主,持續幾年,按息低於一厘的好日子可能將結束,如拆息上升幅度較高,部分業主可能需轉以鎖息上限供樓。以幅度計,按息由不足一厘,升至兩厘多,升幅達一倍,但按息仍是兩厘多,對比於歷史數據,仍處於極度偏低水平。

PH息差如收窄,P按供款或升2
假設拆息先升,以一筆未償還款項300萬元,剩餘還款期25年,按息H+0.7厘,鎖息上限P(5.25)2.85厘的按揭為例。月供會由11,184元升至13,307元,升幅約2成。

當然,上文提及的是只有拆息先升的情況;理論上,如果熱錢流走,而貸款需求大致不變,銀行可能需要加息吸納存款,資金成本上升,最終可能推高最優惠利率。但有關幅度未必太高---港息如明顯高於美息,又會引發資金流入。另外,我們亦不能排除資金留駐香港的可能性,此時拆息的升幅將更不明顯,對借款人的影響更少。

簡單來說,的確有可能出現港息先於美息上升的情況,但如美息持續偏低,港息並沒有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2013年12月28日 

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退市 vs 負利率


美國展開退市第一步,近年樓價上升的主要推力:便宜資金動力或將下跌。另一方面,市場普遍估計,美國低息政策仍將維持一段長時間,按揭負利率此個利好業主持貨的因素卻會持續。

在不同因素的交互作用下,來年二手樓市成交量將持續偏低;至於可能影響樓價走勢的變數,料會在一手市場出現。

雖然市場預期美國會慢步退市,但退市始終代表資金氾濫的情況將逐步改變。未來一段時間,聯儲局每次減少買債規模,都會提醒市場,平錢氾濫的情況不會持續。而在完成退市之後,美國的低息政策或將結束。

缺乏出貨誘因 成交量料處低水
2008年金融海嘯後,本地樓市一度回落兩、三成;其後樓市迅速反彈,幾年間上升近倍,主要原因就是美國一方面減息,一方面實行量化寬鬆。熱錢流入香港, 在壓低最優惠利率及同業拆息的同時,更推高通脹預期,令實物資產備受追捧。尤有甚者,美元供應增加,間接推動人民幣滙價上升,令持有人民幣的準買家,在購 入以港元計價的物業時,有如獲打折一樣,刺激此類買家湧港入市。

現時確認美國退市,可以預期鐘擺正向另一個方向移動:隨聯儲局減少買債,美元供應速度放慢、通脹預期收窄;加上市場相信緊接退市之後,「加息」亦隨之而來(雖然幅度人言人殊)。市場對後市觀望,樓價的升值壓力料會放緩,甚至出現一定程度調整。

惟由於人民幣仍然強勢,短期內仍會為香港帶來入口通脹的壓力。市場估計,明年通脹率將維持在4%左右。而聯儲局已明言,低息政策將維持一段時間,即使計及 熱錢流走,可能推高拆息的因素,來年一般按揭利率估計將維持在2厘多水平。簡單來說,按揭負利率的環境仍持續,業主持貨成本仍低,加上近幾年入市的以用家 及長綫投資者為主,此類買家在負利率環境下更欠缺出貨誘因。

一方面熱錢充斥的利好因素慢慢消失,但另一方面負利率環境利好業主持貨。明年二手樓市料維持買賣爭持格局,成交量料維持近年偏低水平。

難料按息升幅 慎定供款免超借
可能帶動市場氣氛大變的,料會是一手市場:個別大型發展商在2013年的新盤銷售因種種原因較預期為低。此類發展商在來年可能有相當的追數壓力,而在預期 供應量充足、市場觀望氣氛濃厚之際,新盤可能需要有更吸引的付款安排,或更大的價格折讓,才可保證銷量、脫穎而出。來年會不會出現新盤帶動二手樓價出現更 大調整,是一個值得留意的變數。

值得強調的是,現時可能連聯儲局候任主席耶倫都不能確定,低息政策會維持多久。而本地低息環境會持續多久、一旦加息幅度幾何,更是難以預測。未來一、兩年 有自住需要的用家,與其猜測按息何時上升,不如將按揭貸款控制在一個可負擔水平。例如計算一下,一旦按息回升至歷史平均水平,例如在5厘左右時,供款是否 負擔得來。確保自己不會出現超借,無論利率是高是低,都是值得堅持的風險管理態度。

 原文刊於置業家居 2013年12月28日

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2013年12月24日 星期二

為利率變動作好準備


上周美聯儲啟動退市,雖然儲局表明,低息政策仍將維持一段長時間。但有分析指出,聯儲局減買債,美債債息仍將上升,間接可能推高本港市場利率。如果正在供樓的業主,擔心按息上升,又應該如何應對?

首先,借款人要清楚,按息上升的影響:每期供款增加、每期及全期利息支出上升。借款人要考慮,自己想要的,是維持每月供款於既有水平?抑或想減少全期利息支出?值得留意的是,某程度上兩個目標互相衝突。

在 不改變按揭餘額的情況下,要調節每期供款或全期利息支出,方法之一是調節供款期——如將既有供款期延長,未來每月供款便會下跌,但全期利息支出會增加;相反,如將供款期縮短,就可把全期利息支出壓低,但每期供款上升。當然,更改供款年期,需要銀行同意。對於那些在低息期已感到供款吃力的借款人,縮減供款年期更加不是好選擇。

另一個不需銀行同意,又可降低加息影響的方案,是進行部分提早還款。如物業供款已過罰息期,業主又有一筆流動現金,可考慮進行部分還款;可同時降低未來每月供款及全期利息支出。不過,參考過去紀錄,按息不會一下子急升,業主可確認按息回升後,才進行提早還款的安排。 
 
原文刊於晴報 2013年12月24日

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2013年12月23日 星期一

成交價高量低的啟示

很多人會以周期理論分析樓市;常見的方法,包括比較成交量及成交價的關係,以判斷樓市處於周期哪一階段。不少意見認為,現時樓市出現明顯的「成交量低,成交價高」現象;反映樓市處於周期頂部,後市料將出現明顯下跌。對於此類意見,我們大致上同意一半。

原則上,「成交量及成交價」的相互關係的確是一個觀察樓市周期的有效指標。樓市泡沫發展時,往往出現成交價及成交量同步上升的局面;連連上升的樓價,吸入更多資金,進一步推高價格,直至要入市/可入市的資金差不多都被吸入市場,成交量便告下跌。另一方面,市場氣氛仍然樂觀,成交量雖然下跌,但樓價仍然維持高企。

直至壞消息出現,樓價下跌,由於要入市的資金都已進場,樓市欠缺足夠承接,樓價會出現較明顯跌幅。因此,「樓價高,成交量低」可說是樓價見頂、將出現明顯回落的一個訊號。

97年成交量高:耗盡購買力

我們同意上述分析中的一半結論:樓市已處於高峰期;意味樓市較難出現更大升幅。但對於樓價將現明顯回落的分析,卻有一定保留。

單純以成交量及成交價計,現時的確處於「樓價高,成交量低」的局面,是典型的見頂訊號。問題是,出現此訊號的原因,似乎卻不是「要入市的資金都已入市」。

19961997年,二手成交註冊量分別達10.9萬及14.6萬宗。以居屋加私樓百多萬戶的數量計,大概每8個單位有一個在1997年中轉手。此是典型的升市末段現象:市場形成「樓價只升不跌」的信念,大量資金進入樓市,購買力幾被消耗。一旦出現壞消息,樓市欠缺承接,便會出現較大跌幅。

反觀近年的成交量,在2009年二手市場成交註冊達10.2萬宗,2010年更達12.4萬宗成交,以量計,表現貼近199697年成交。但在2011年後,樓市成交量回落;2011二手成交量7.5萬宗、12年是7萬宗,並未出現「升市末段吸納更大量資金」,又或投資者過份勇猛,持貨過多的現象。

近年交投被壓抑  未來調整壓力減

究其原因,近3年成交量回落,背後不像上一個周期般,出於購買力被消耗。相反,是因官方種種遏市措施,購買力被壓抑,才出現「成交量低,樓價高位橫行」的現象。換言之,過去大市調整,部分業主減磅出貨,欠缺承接的情況,在今次未必會以同等規模出現。

需要說明的是,以上分析並不表示我們看好樓市。恰恰相反,我們認同現時樓價已達高處不勝寒的地步;政府措施成功壓抑成交量,樓價已欠上升動力。不過,由於近3年入市的買家數量被壓制,即使樓價回調一、兩成,出現帳面損失的業主數量有限;加上自2010年起多項措施壓抑投資者入市;樓價下跌,一般用家也沒有壓力減價清貨,樓市難出現滾雪球式下跌。

簡單來說,如果政府近年沒有推出樓市措施,可以預期近3年二手樓市成交量會維持於10萬宗以上偏高水平,遊資盡入樓市,一旦回落,跌幅驚人。但近年成交受壓,入市者以用家為主,而且平均按揭成數偏低,業主普遍持貨能力強。即使外圍有風吹草動,樓市也難見災難式下跌。

周期理論不是不可靠,而是樓市某程度上被政策扭曲;同樣是「成交量少,成交價高」,後市表現也將大為不同。

原文刊於信報網站 2013年12月21日

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2013年12月18日 星期三

官方二按數據 只是冰山一角

今年新取用按揭金額料創多年新低,一般估計全年只有1,600億元水平,較去年減少16.6%。另一方面,今年1至10月,涉及二按的按揭貸款金額亦只有21.19億元,按年跌幅更達33%。不過,數字不一定反映整體二按減少。

在分析前要再次回顧金管局的角色,金管局最關注的,是銀行的風險,而不是提供二按的財務公司或借款人的風險。所以金管局的每月按揭統計中,計算的是銀行按 揭「涉及二按」的宗數、批出金額;而不是二按本身的宗數、金額。在今年1至10月,共有21.19億元批出的一按,涉及二按安排。而所謂「涉及二按」,指 的是銀行批出一按時,知悉並同意借款人向其他機構借用第二按揭。

換言之,如果銀行不知悉按揭申請人在申請一按時,另外向其他機構借取二按。又或有關二按是在銀行完成一按批核後,借款人才向其他機構申請,則銀行未必會知悉,遑論同意。有關數據更不會反映在金管局的報告中。

官方數據反映一手成交為主
事實上,銀行會知悉並同意的二按,多數是一手新盤提供的二按。發展商挾其人脈、影響力以及新盤一次推出大量單位規模效應;可較易找到銀行同意借款人同時借 入發展商二按(前提當然是一、二按借款都要通過壓力測試)。今年1至10月金管局統計的二按數字回落,主要原因,其實是上半年一手盤銷情受制於新盤銷售條 例過渡期、政府推出雙倍印花稅等因素,令成交淡靜。一手新盤成交量下跌,連帶此類會反映在金管局按揭統計的二按數字亦告減少。隨着第四季一手新盤銷情轉 旺,多個新盤亦推出二按安排,我們估計涉及二按的按揭宗數及金額將見回升。

說回二按本身,現時在金管局公報的統計中,不能直接看到「銀行知悉/同意的二按」規模;即是說,究竟銀行知悉的二按有多少,公眾不會直接得知。當然,我們相信金管局會掌握此方面的數據。而影響更大的,是在銀行知悉/同意的二按之外,銀行並不知悉的二按規模。

經濟一旦收縮 高息二按影響將浮現
原則上,借款人借入二按,應該先取得銀行同意。但此一「原則」在實踐上往往未獲貫徹。部分借款人會在完成一按取用手續後,再申請二按。此種安排,除非銀行 大規模覆查既有的按揭組合,否則難以發現。近年金管局加緊監控銀行按揭,600萬元以上物業、借款申請人主要收入來自外地、有多於一個未供滿物業等,按揭 成數都受限制;部分借款人轉向銀行之外的金融機構進行物業借款。在官方數據反映的二按規模,可說只是冰山一角。

在樓市上升及經濟擴張階段,個別借款人在未得一按銀行同意前借入二按,對銀行體系的影響不大。不過,一旦經濟收縮,樓價下跌,此類高負債比率的借款人,卻可能因較高息的二按,出現關連違約。此方面的風險,目前似欠缺足夠的評估。


原文刊於經濟日報網站2013年12月18日

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2013年12月17日 星期二

債仔會主動加息嗎?

未來數年樓市走勢如何,按息是其一最重要的因素。按息如維持現水平,樓價難見明顯調整。相反,如果按息回升,投資者便難以忍受現時偏低的租金回報率,樓價需一定調整。因此,未來按息走勢是預測後市走勢時,必須注意的參考因素。

坊間有意見認為美國不會上調利息,因美國是現時最大的債務國,雖有權訂定債息;但債仔在債台高築,年年入不敷出的情況下,根本欠缺大幅加息的空間。

美國國債在2013年突破17萬億美元,在2008年中,數字是十萬億美元;五年間美國國債累升七成。在美國政府以至美國社會仍然負債纍纍的情況下,聯儲局上調利率,會增加美國政府的利息支出,不但對削赤不利,甚至會影響經濟增長。

問 題是,此一說法解釋不了過去加息決定。2000年時,美國累積國債大概是5.6萬億元,為刺激科網泡沫爆破後的經濟,聯儲局在2000年起接連減息。但在 2004年,聯儲局開始加息周期,聯邦基金利率由一厘上調至2006、07年的5.25厘水平,兩年間利率累積上升逾四厘。同一時段,美國國債由5.6萬 億上升至九萬億水平。

由歷史數據看,即使美國國債處於急速增長的年份,只要聯儲局認為有需要,例如要遏抑通脹,仍會大手加息。認定美國債台高築,無力加息,可能有點一廂情願。

原文刊於晴報 2013年12月17日

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2013年12月16日 星期一

按市牛皮待變




2013年在政府多重遏抑樓市措施下,一二手住宅成交量將創多年新低,但樓價仍未見明顯調整,全年計樓價可能仍是微升。住宅按市方面,一、二手成交淡靜,亦直接受影響,估計今年按揭取用金額會創2007年以來新低,展望明年,數字亦難見大幅改善。

截至10月份,住宅按揭取用金額只有1,354億元;全年預計在1,600億元左右,數字連續3年下跌,較2012年的1,918億元下跌16%,是2007年以來新低,大概只有2010年高峰期的一半。

新取用按揭數字連續3年回落,主要原因是2010年底政府推出特別印花稅、金管局持續收緊按揭指引;令一、二手成交量維持於偏低水平,轉按市場亦因P按、H按息差收窄、高價物業按揭成數受限等因素影響,只能維持於每月千多宗水平,較數年前轉按市場活躍時期的每月35千宗,明顯回落。

2013年第四季,多個發展商以補貼印花稅、增加優惠等方式成功刺激一手市場成交量回升。展望明年,一手新盤料會維持同類銷售手法,成交可望維持蜴旺。但二手業主難以仿傚發展商的銷售安排,持有少量單位的投資者,在低息環境下亦未必有太大減磅壓力。明年二手市場成交量料維持偏低水平。在住宅成交量偏低的情況下,按揭市場難見明顯好轉,明年按揭取用金額料維持在偏低水平。


對置業人士的影響

按市牛皮,按揭貸款新取用金額連續3年回落,對銀行來說肯定不是好消息。但市況牛皮,卻可能對借款人有利。

在新取用按揭貸款持續減少的大環境下,銀行難以上調新造按息的息差;在樓市成交有明顯回升前,P-3.1%,或H+1.7%的息差難以上調。事實上,銀行甚至會以交叉銷售的方式,為按揭客戶提供特別優惠;例如在借用按揭的同時,如果在同一家銀行申請信用卡戶口,可獲額外免找簽帳額、又或同時開設往來戶口,可獲額外現金回贈等等。

由於P按的息差已低至2011年金管局警示的水平,理論上減無可減;但HH+1.7厘的息差,距離金管局於2010年三月發出參考息率H+0.7%仍有一定空間。雖然銀行主觀意願未必願意在H按市場再引發減息戰,但在市況淡靜的大環境下,不排除個別銀行會以打遊擊的方式,限量推出利率更相宜的H按產品,以搶佔市場份額。

圖:20102013年按揭取用金額走勢


資料來源:宏亞研究部,金管局
#2013年為估計數字   

原文刊於iMoney 2013年12月14日

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高樓價勢迫港人更改成家策略


早前政務司司長林鄭月娥出席論壇,有家長代兒子發言,指現時樓價高企,青年人難以負擔,兒子甚至因難以置業而不敢結婚。在理財角度而言,那位家長的兒子可能搞錯了先後次序:在現時的樓價下,青年人先結婚(或者至少找到互相認可的結婚對象)後置業的難度;會較先置業、後結婚為低。

我們不清楚「沒有樓就不敢結婚」此個想法由何而來。為什麼結婚就一定要買樓?連同居屋在內,本地有6成家庭居於自置物業;即是說,現實中有4成家庭是透過租樓解決住屋問題的,置業顯然不是結婚的必要條件。

但另一方面,據說那位表達意見的家長發言後換來全場掌聲,反映「買唔起樓唔敢結婚」的說法在一般人心目中有一定認受性。其實,說穿了,原因不外乎本地物業長期處於單邊升市;在一般市民心目中,「買樓好過租樓」,幾乎成為一種經濟上的信仰。而有能力獨力置業的男士,某程度上更是顯示了自己有更佳的「生存能力」,求偶時可能有一定優勢。

此種想法令人想起了某種先織巢,後求偶的小鳥:花亭鳥的雄鳥會獨力築成鳥巢,之後再吸引雌鳥入住。對這種小鳥來說,沒有「樓」就不能「成婚」是真切的問題。

不過,人不是鳥,總不能說沒有自置物業就一定不能結婚。事實上,上文提及的花亭鳥反而是鳥中異數:多數雀鳥,是雌雄一起築巢的。套在本地樓市,要仿傚花亭鳥的置業策略,要求單身買家有高於一般水平的入息;有此能力,自然可喜可賀。不過,對於入息處於中等水平的青年來說,與其堅持先築巢,後成婚;不如效法其他鳥類,先成婚,後築巢。

獨力置業後成婚   現市況勢難實行

我們完全認同上文提及那位家長對樓價的判斷:現時樓價對青年人來說,明顯偏高。新近個人入息中位數為1.23萬元,如果新入職場的青年入息剛處於此水平,在現行的按揭壓力測試下,假設可獲較理想的按息(2.15),並將按揭還款期延至最長的30年,可借入的按揭貸款上限是135萬元---基本上不必考慮私樓,甚至已補價的居屋,都沒有什麼選擇。現實中難以執行「先置業,後成婚」的策略。

不過,如果是二人組合,假設二人各自收入都處於中位數,可借入的按揭貸款上限便會倍增至270萬元---如果申造9成按揭,樓價大概是300萬元左右,300萬元以下住宅成交,約佔市場的1/4。不論是自由市場的居屋,甚至是私樓市場,都不乏選擇。

270萬元的樓按,在上文提及的按揭條件下,月供10,183元,佔二人組合月入41.4%,樓按總額是年收入的9.15倍。負擔不能說輕,但青年人收入有較大增長空間,未來樓按負擔比率可望逐漸減輕。

樓價單邊升市持續多年,「買樓好過租樓」的教義已深入民心;可能要待樓市轉勢,市民才會改變此種信仰。不過,撇開「結婚一定要買樓」是否合理不提;在現時樓價偏高的情況下,堅持先置業,後成婚;情況就類似自己明明不是花亭鳥,卻要執行花亭鳥的築巢策略,可能是一種不合時宜的無謂堅持。

原文刊於信報網站 2013年12月14日 

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2013年12月11日 星期三

按揭取用金額 Vs 未償還按揭金額

如果問任何一位銀行按揭部門員工,今年生意如何,得到的答案可能都是苦笑。但另一方面,政府以至金管局高層,仍在不斷強調樓市有風險,樓按增長過急。究其原因,可能與大家對何謂貸款增長,認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時,他們最關注的是新取用按揭金額,即指定時段內,在銀行體系實際取用的按揭金額。截至10月份,住宅按揭取用金額只有 1,354億元;全年預計在1,600億元左右,數字連續3年下跌,較2012年的1,918億元下跌16%,是2007年以來新低,大概只有2010年 高峰期的一半。

按揭取用金額創多年新低,有眾多原因,包括:
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮;
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限;
三、轉按吸引力下跌,2010年之前,由於P按、H按息差逾1厘,不少沿用P按的業主轉借H按,每月新批轉按有3,000至5,000宗。但近兩年P按、H按息差收窄,今年每月轉按只維持在千多宗水平。

綜合多個利淡因素的影響,結果便是按揭取用金額創6年新低。在此等情況下,如果問銀行按揭生意如何,反應可思過半。

另一方面,金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下,仍然強調樓按風險,甚至認為樓按增長過急,原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年 底,未償還按揭總額是5,579億元,2013年10月,數字已升至9,019億元,累積增幅逾61%,而同期GDP累積增長只有23.6%

樓按餘額增幅遠超GDP
簡單來說,銀行關注的數字,是每年新借出的金額,數字直接牽涉到個別銀行的業務目標、盈利等等,數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額,數字近年持續上升,升幅拋離GDP增幅。附表為近年兩組數字的表現。
未償還按揭總額持續增長,意味每年新借出的按揭金額,遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字,原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高,1997年數字是3成,現時是4成多,是一個超借的警號。

遠遠未到放寬按揭指引的時機
當然,由借款人的角度看,1997年時按揭利率是8至10厘,現時新造按揭利率是2厘多,不少兩、三年前轉按的業主,按息更低至1厘。借入同等金額的貸 款,利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語,甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來,不可能假設利率永遠低 企,關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是:雖然由業界角度看來,重重指引、監管令業務收縮。但由監管機構角度看,卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。未來數年,按揭指引料會維持現時偏緊的局面。



















原文刊於經濟日報網站2013年12月11日

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2013年12月10日 星期二

按揭限制轉讓煩 公司買家未算多

多個新盤回贈印花稅,抵銷政府買家印花稅及雙倍印花稅的影響,一手市場銷情明顯好轉。但有一現象值得留意,在發展商回贈印花稅的情況下,以公司名義入票的買家,大致不足一成。

所謂3D,即BSD買家印花稅,DSD雙倍印花稅,在買樓時支付;而SSD額外印花稅,是在持有物業不足三年內轉售單位時支付。發展商的優惠,原則上為買家全部或部分節省BSD及DSD開支,不過如買家三年內轉讓單位,仍要付SSD。

一個節省SSD的方式,是以公司名義向發展商購入單位,日後以公司轉讓的方式將單位出售。但近日新盤公司名義買家比例仍偏低的情況看來,此一慳稅方法未算流行。可能是買家打算自用或長期持有單位;或是公司名義購入單位,在按揭成數上有更嚴謹限制(按揭成數上限四成)。

事 實上,以公司名義持有物業,他日公司轉讓時,亦不能如一般二手物業買賣般,買家可直接申請按揭;手續上,買家需先付清交易費用,完成轉名手續後,才可以將 公司物業作按揭抵押,對買家的財力有一定要求,變相收窄未來客路。以上限制,可能是公司名義買賣物業比重始終偏低的原因。


原文刊於晴報 2013年12月10日

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2013年12月9日 星期一

大學學歷申請公屋扣分是否有用?



房屋署署長栢志高早前表示,將研究專上或以上學歷公屋輪候冊申請人會被扣分。研究未開始,已引來團體反對,究竟此種安排是否合理,真的實行又會有什麼影響?

根據官方資料,公屋申請者中,非長者一人申請達11.15萬宗未滿30歲的單身青年申請達6.03萬宗,其中三分之一為學生,47%有專上或以上學歷。

現象背後的成因很簡單:大批年滿18歲的大學生,在入讀大學時便申請公屋(學生無入息,完全合乎申請資格)。但官方也曾指出,此類申請人未必旨在獲派公屋,而是期望在獲得公屋輪候冊資格後,他日以綠表資格在市場上購買第二市場的資助房屋。正因為此一判斷,官方認為6萬宗的單身青年申請大有水份,不打算根據有關數字,擴大公屋供應。

不少人認為,此類申請是佔社會便宜:大學學位涉及政府補貼,大學生趁未畢業申請公屋,似乎是要盡取好處。即使政府真的對持有專上學歷的公屋申請人採取扣分制,只要官方強調「真正有需要人士」可更快獲派公屋,未必會引起太多反對聲音。

申請旨在買居屋  扣分未必有用

但由年青申請人的角度看,結果未必一樣。現時持有大學學位,已經不是收入豐厚的保證。根據多份調查,剛畢業的大學生,入息中位數大概等同全職保安或洗碗工人水平,每月收入不吃不喝大概可購買一平方呎住宅單位。如果入息剛好是一萬元,又有家人資助的話,在現行壓力測試下,最多可借入109萬元的按揭---基本上不必考慮私人市場單位;幾年時間,儲蓄加上收入上升後,大概可以考慮未補地價的資助房屋了---但買未補價資助房屋,需要綠表資格。結果我們便看到大量年青人「未雨綢繆」先行申請公屋,為的其實是「日後購買未補價居屋」的可能性。

值得留意的是,如果多數持有大學學位人士申請公屋是為了「綠表資格」,扣分只是令輪候公屋的時間延長,對他們未必有實質影響,恐怕也不能令申請數目回落。

說到底,大學生申請公屋此個看似畸形的現象,主因是樓價高企,遠超初入職場人士的負擔水平;加上社會流動不若過去,「知識就是力量」大打折扣。結構性因素一時三刻難以改變。與其在「大學生申請公屋是否合理」此問題上糾纏,不如正視大批高等學歷人士認為自己難以置業的事實,考慮擴大青年宿舍計劃,為青年提供一個平價租屋的選項。

原文刊於信報 2013年12月7日 

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2013年12月4日 星期三

一手旺 二手淡 合乎官方需要



上周末新盤成交理想,市場統計逾500宗成交,破多年新高紀錄。一手數據理想,原因不外乎發展商以各種優惠,部分抵銷買家的印花稅開支。傳媒追問高官意見,未見政府對發展商賣樓手法有明顯批評。政府應該樂見新盤變相減價,一手旺二手淡的市況,料將持續。

新盤成交理想,原因不外乎多個新盤同期推出,發展商雖然不太願意在定價上直接調低價格,但卻透過不同名目的優惠(包括開宗名義的「印花稅補貼」),實際上降低買家的支出。

表面看,政府以各類印花稅增加買賣成本來調控樓市;發展商卻送印花稅回贈,似乎是與政府對著幹。但由實際效果看,新盤變相減價,為整體樓價調整帶來一定壓力,應該是政府樂意見到的結果。

官方應樂見變相減價

政府自2010年以來推出種種調控樓價措施,公開提及的目標是穩定樓市,但具體何謂穩定,一直未見官方說明。一般意見認為官方措施目標是壓抑樓價急升,至於政府是否有意「降低樓價至某一水平」,坊間意見分歧。

不管政府目標是不讓樓價上升,抑或壓低樓價,新盤變相減價,方向應該與官方目標一致----雖然一手盤面價未見調整,但現階段「減價才有成交」的訊息,應該已深入民心。近期二手成交量維持偏低,原因自然是二手市場業主去貨壓力遠較發展商為低,其放盤的價格彈性不大;買家在一、二手價格差距收窄之後,改投一手市場所致。但個別急於去貨的業主,如希望達成交易,減價似乎是最直接的方法---有關跌幅料將在官方及市場的統計數字中反映。

眾所周知,香港樓市需求往往在市場一面倒看好樓價的情況下急增,當市場不再認定樓價必升,需求反會下跌,此會為政府力求增加供應贏得多少時間。

新盤優惠  未增銀行按揭風險

在銀行信貸風險管理角度看,發展商是直接扣減樓價,抑或送出回贈,基本上沒有分別----根據現行的指引,由發展商送出的優惠,本來就要在按揭批核時,由樓價扣除;變相減價不會令承造有關按揭的銀行風險增加。在現行一手住宅銷售條例下,發展商的任何優惠、回贈都需要在付款安排披露,優惠多少,無所遁形。

對政府來說,發展商以不同名義方式提供優惠,但印花稅最終都會以合約上列明的價格計算,政府不會因為發展商的手法而有損失官方更沒有理由反對此種手法。

我們預期一手旺二手淡的市況會持續,原因在於上半年新盤去貨較慢,發展商有較大追數壓力;在官方措施提高置業成本的情況下,發展商要銷售量,唯有實際降低買家入貨價。相反,在二手市場,近年投資者策略改變,短炒絕跡,投資者以長線收租為主。在經濟明顯轉差,拖累租值下跌,或按息上升,令持貨成本急升前,投資者沒有多少出貨壓力。只有因個人因素急於放盤的業主,才會面對現實,將叫價下調去貨結果便是每天地產版都可看到的某二手屋苑減價成交。在二手成交量偏低的情況下,少量減價成交會令樓價指數下跌;有效減少官方壓力。但在基本因素改變前,少量個案應該不足以帶動二手樓價出現明顯調整,滑坡式的價格調整難以出現。

原文刊於經濟日報網站 2013年12月4日 

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2013年12月3日 星期二

定息按揭生不逢時

今年年初,市場估計美國將結束低息期,拉動本地按息回升。部分銀行適時推出定息按揭吸客,標榜利率固定,供款不受按息波動影響。但現時市場對美息前景走向另一極端,本地定息按揭市佔率亦明顯下調。

08 年金融海嘯,美國實行低息政策後,本地最優惠利率及拆息持續下調,按揭利率低企。但分析指出,一旦美息回升,本地按息亦難免受帶動上升。部分銀行便於年初 推出定息按揭,以供款不受市場利率浮動影響,吸引取態較為穩健的業主。對借款人來說,要享受定息按揭帶來供款穩定的好處,便要付出一定代價——定息按揭利 率比一般浮息按揭的略高。

市場預期按息或回升,加上銀行宣傳,今年五月定息按揭佔新批按揭3.1%,雖為新高紀錄,但始終未成主流產品。後來市場判斷美國利率短期內難升,定息按揭吸引力減少,市佔率已逐步回落至0.3%的正常水平。
展望未來,如果美國長期維持低息政策,本地浮息按揭利率偏低,則定息按揭仍會只是聊備一格的邊緣產品。只有當市場預期利率趨升之時,定息按揭才會發揮一定吸引力。

原文刊於晴報 2013年12月3日

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2013年12月2日 星期一

辣招的政策風險



2008年以來樓價飛升,部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅,直接增加非本港永久居民的置業成本,初期似乎有一定效用,但隨形勢變化,有關招數威力似乎轉弱。

據稅務局資料顯示,因海外買家入市成本大增,非本地人購買住宅宗數持續減少2010年高位錄得的6,156宗,20115,194宗,2012只有3,524宗,直至今年首個10更只有819宗。

以數據看,非本地人購買住宅的數字已見明顯減少,但住宅成交價卻一直未見明顯調整,23年前抱怨難以負擔樓價的一群人,如果旨望政府出招令樓價下跌,可在負擔較輕的情況下入市,恐怕會大失所望。

當然,官方的說法,所有措施都是為了穩定樓價,從未有官員說過,推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此,樓價未見下調,難說是官方措施無效。甚至有意見認為,在環球量寬之時,官方措施阻止了樓價進一步上升,已是成功之舉。

官方種種措施算不算成功,暫且不論;但有關措施卻可能因外圍因素變化,效力大減。

人民幣升值放緩  外來買家數字同步下跌

其中一個變數是人民幣,所謂「外來買家」,其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買,有多個原因,人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值,令持有人民幣的買家來港置業時,享有一定的匯價優惠。

人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%,較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說,2013年外來買家入市數量減少,除了印花稅令置業成本上升外,亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景,人民幣兌港元升值幅度一旦加快,將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。

較少人提及的是,本地自由度較大的銀行體系,對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後,內地人在香港購置物業的按揭成數,仍然較在內地為高。

內地因素變化  港樓仍具吸引力
內地個別城市針對購買「第二套房」的買家,限制其按揭成數於30%。更極端的情況是,條例上可借多少,未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導,多個城市的銀行房貸早已達標,在1月之前都不會批出新房貸。

相對而言,如果內地人在香港並未持有住宅物業,購買住宅自用,按揭成數可達4成至6(視乎樓價而定);即使是申報作非自用,按揭成數上限也有4成;按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。本地住宅按揭的利率(平均2.25),較內地6.55厘的房貸基準利率為低,即使不考慮匯價因素,對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多,背景不一,較少出現全市銀行生意達標,借款請等明年的情況。

綜合來說,到目前為止,非本地買家的市佔率似乎見明顯減少,但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用,在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下,是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下,外來買家的入市意欲將進一步上升。

政府決策層應該了解,當初推出辣招,目的本來就是買時間,先停止樓價上升,再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間,似乎已買少見少。

需要強調的是,雖然辣招效用似見遞減,但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下,政府也難以加辣。餘下的問題便是:如何加快提高土地供應,這仍然是有待政府解決的難題。 

原文刊於信報網站2013年11月30日 

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...