置業負擔指數料隨樓價上升

上星期本欄提到，香港樓價雖然回升，但樓價與按揭負擔兩個指標暫時都未出現樓市過熱訊號；其中，樓價指標易明，但「按揭負擔」其實卻有幾個不同的官方定義，值得仔細探討。

有關按揭負擔的第一個官方指標是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」，最新是2026年2月的40%。

第二個指標是每5年一次人口普查，「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」，上一次2021年調查結果，居於私人住宅而且居所有按揭的家庭，還款佔入息比率中位數為21.2%。今年香港也有人口普查，但數據應該要在2027年才會編制完成。

 

第三個指標，也是市場最常引用的，是出於政府經濟報告的「置業負擔指數」，此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率，最新數字2025年第三季的56%，即按照計算公式，每月按揭供款金額為住戶收入56%。

以上三個按揭負擔的指標的量度標準不同，可說各有各的用處、各有各的限制。第一個指標最大的用途是衡量銀行風險(在金管局對立法會的報告中，此指數也是放在「銀行體系穩定」的分類之下)，表明金管局按揭指引中，銀行批核按揭的供款比率──申請按揭時的供款佔收入比率不逾50%的要求有被嚴格執行。由於「50%」是指引的上限，而實際上有大量樓按申請人的還款比率較低，此平均數近2年都處於41%以下，而且可以預期，即使未來樓價急升，數字都不會有大變化──因為收入不足以通過審批的家庭，會直接被排除在置業遊戲之外。另外要留意，此數字只反映最近新批樓按的負擔比率，不代表社會上整體需要償還樓按業主的負擔水平。

第二個指標是人口普查的數據，在各方面，此指標的性質與金管局向立法會提交的第一個指標完全相反。它反映的是居所仍有未償還按揭家庭的按揭負擔。由於大量家庭在早年樓價較低的年份入市、已經還款多年、在經濟增長下一般家庭收入上升，結果是此指標的數字偏低，2021年為21.2%，估計2026年人口普查的結果也會維持低水平。但此指數對「當下樓市是否已超出一般家庭負擔」是完全無參考作用。

第三個指標，比較「現時的一般樓價」、「家庭月入中位數」，適合用來量度「未置業人士」如果在現時入市的負擔，會是較適合的樓市是否過熱指標。當然，指標對按揭供款的計算標準是45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)，在按揭年期上多少有點與現實不符，因為現時按揭年期上限是30年，新批按揭合約的平均年期也逾26年。考慮到指標作為觀察長期變化趨勢，難免與經常變動的市場有一定差距。

值得留意的是，2025年第三季的置業負擔指數，反映的大概是樓價近谷底的情況。考慮到近一年樓價快速回升約一成，市場展望樓價仍有上升空間；加上一般家庭收入不可能出現與樓價同樣幅度的增長。在按息不變、家庭月入中位數大致穩定的前提下，估計未來公布的負擔指數會逐步回升。例如2026年第二季樓價較2025年中上升約一成，估計置業負擔指數將超越60%。

要強調的是，置業負擔指數上升，反映的是收入處於中等水平的家庭在樓市的選擇減少，但不代表市場購買力枯竭。2015年第三季的指數56%，大致是2016年的水平，其後指數隨樓價反覆上升至逾70%。

總結而言，單一指標難以全盤反映樓市冷熱。金管局數據反映了銀行的「底線」，人口普查反映了老業主的「安穩」，而置業負擔指數則揭示了新買家的「潛在焦慮」。預期政府經濟報告的置業負擔指數預期將回升至60%以上，雖然這並不代表樓價會立即見頂，但卻是一個重要的心理與購買力警示：當置業成本遠超收入增長時，樓市的韌性將愈發依賴於高收入族群。處於中等收入家庭的購買力，卻無可避免下跌。

原文刊於信報網站2026年5月5日 

 

樓市價量齊升 上車客憂慮不應被忽視

近一年樓市成交價量俱升，背景因素除了按息下調，也與各項針對投資者的措施全部鬆綁有關。在新盤市場，已出現大量「一圈、一圈」地掃貨的情況。發展商、持有物業的業主對此應該喜聞樂見，但情況如持續，初次置業人士的上車難度難免上升。

回顧過去幾年樓市，樓價於2021年創新高，其後由高位回落，至2025年中，調整幅度近三成。在樓市調整期，港府及金管局逐步撤銷在樓市上升周期設立的種種針對投資者的措施。包括三種不同的印花稅、限制高價物業、非自住物業的按揭成數等調控措施陸續被撤銷。

在「樓市辣招」最嚴厲的時間，非本地人購買香港住宅，要付樓價30%的印花稅、2年內出售物業，又要付市值最高20%的印花稅、非自住物業的按揭成數只有40%至50%。當時的樓市可說是投資者絕跡。

在各項辣招撤銷後，現時投資者與初次置業人士的印花稅劃一，上限為樓價4.25%。在按揭方面，只要符合供款與收入比率的要求，無論投資者持有多少個物業，都可取得樓價70%的按揭。在「撤辣」之後；加上美國減息帶動港元利率下跌，港府的人才入境計劃帶來強勁的租住需求，令本地住宅物業轉跌為升。由2025年中至今，樓價已由低位回升逾一成。

樓價回升，對很多持份者是好消息──港府的賣地收入可望增加、發展商收入增加、持有住宅的業主資產總值回升。但對於有意入市的自住買家來說，樓價上升；加上限制投資者的措施撤銷，便未必是好消息。在樓價持續上升的情況下，自住買家要儲蓄的首期、應付未來按揭還款的收入都要增加。如果我們視投資者與自住用家為競逐住宅單位的對手，後者僅餘的競爭優勢是可透過按揭保險等高成數按揭計劃，以較低的首期入市。但這「優勢」在競爭中並不明顯──市場上不乏資金充裕，甚至不需要按揭的投資者。一手市場上已陸續出現投資者「一圈圈地買樓(購入全層單位)」的個案。

以客觀數據看，現時樓價雖然已由低位回升逾一成，但距離2021年的高位，仍有約20%的差距。如果我們看港府編制的置業負擔指數，最新的負擔比率為56%*，與2005至2024年間的平均數相若。兩個重要指標都顯示樓市未算過熱。

目前的樓市正處於一個微妙的轉折點。雖然從負擔指數與歷史高位來看，市場尚未進入「狂熱」狀態，但競爭的天秤已明顯向資金實力雄厚的投資者傾斜。

樓市回升固然能穩定經濟大局、增加庫房收入，但在「量價齊升」的背後，上車一族的焦慮，不應被亮眼的成交數據所淹沒。政府如何在資源分配上保障首置人士，將是未來房地產政策的關鍵。

*計算45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括公共租住房屋和公營臨時房屋的住戶)的比率。

原文刊於信報網站2026年4月28日 

按揭戰幔再啟？

 

近月香港住宅物業成交量隨樓市回穩而增加外，各大銀行在按揭市場的競爭亦轉趨熱烈。從定息產品的「大行大混戰」，到現金回贈上限的突破，種種跡象令準買家期待；一場新的「按揭戰」是否已經正式拉開戰幔？

按揭市場的這股熱浪，最早由滙豐和恒生等龍頭大行發起。近半年來，滙豐、恒生及渣打三家銀行先後推出3至5年期的定息按揭計劃，鎖定利率普遍維持在2.73%左右的水平，定息期內的按息較現時主流H按利率(H+1.3%，封頂利率普遍在3.25%)為低，而在定息期後，按息會轉以P減計算(三家銀行的最優惠利率、P減的幅度不一，但結果都是3.25%)。這類定息產品在過去幾年加息周期中一度絕跡，如今重出江湖，反映銀行正積極透過低息搶佔優質客戶。

 

隨後，一家中資銀行推出H+0.6%的「無封頂」H按計劃，以極低的拆息加乘搶攻。雖然該計劃不設傳統的P按封頂息率，但在目前拆息回落的背景下，對追求極致低息的風險承受者而言無疑具備相當吸引力。而在近日，中銀香港亦加入戰圈，把按揭現金回贈上限上調至貸款額的1.2%，成為近年首間回贈突破1%關口的大行。

銀行「派糖」的背景

銀行在此時選擇增加按揭優惠，背後有兩個因素支撐：

一、資產質素與風險壓力緩解：隨着樓價止跌回升，銀行的按揭業務抵押品價值趨穩，資產風險下降。在「壞賬」預期減少的情況下，銀行更有信心爭奪市佔率。

二、資金成本顯著改善：1個月港元拆息(HIBOR)已由去年底的3厘水平，顯著回落至2厘至2.5厘區間。對銀行而言，由按揭賺取的息差，在拆息下調後得到了結構性的改善，這為調低按揭息率或提高現金回贈提供了財務上的空間。

戰況分析：未至於大戰爆發

儘管不同銀行陸續推出優惠吸客，但這一場「按揭戰」的戰況未必會如想像般激烈。

首先，拆息進一步下調空間有限。雖然目前拆息維持在2厘左右，但受制於聯繫滙率及聯儲局維持中性偏高利率的宏觀環境，拆息難以重返當年的「零息時代」。當資金成本無法持續下降時，按揭利率「劈價」的空間自然受限。

其次，銀行的策略轉為「質重於量」。目前的優惠多設有特定門檻，如特定貸款額度(如500萬元或1000萬元以上)。情況顯示銀行並非在進行盲目的價格競爭，而是一面爭取市佔率，同時把按揭組合質素維持在優良水平。

預期按揭優惠的增加趨勢短期內將會持續，對於近期入市的準買家或考慮轉按的業主來說，目前的確是貨比三家的好時機；然而，在拆息難有大幅下探空間、且環球經濟仍具不確定性的當下，估計銀行在按揭戰方面不會過於進取。但整體而言，銀行提供更多按揭優惠，客觀上會為樓市，提供更多能源，有助支持樓市交投維持活躍。

原文刊於信報網站2026年4月21日 

低息H按重現的真相

 早前有銀行開出一個月拆息加0.6厘的按息條件，較市場主流的H加1.3厘水平為低。究竟這是個別銀行短期吸客宣傳活動？抑或是反映整體按息有下調趨勢？

上周有銀行推出H加0.6厘的按揭計劃，有關計劃按息全期低至H加0.6厘，封頂息率為P減0.3厘(該行P為5.375厘)，貸款額700萬元或以上可享按揭現金回贈及按揭存款掛鈎戶口，而最短罰息期只有1年。計劃的利率較市場主流的H加1.3厘為低，以700萬元貸款、還款期25年計，一個月拆息2.3厘計，每月還款可由34112元減至32832元。而以「H加」的息差計算，甚至逼近2010年前後的歷史低位。不過，初步看來，以上計劃，似乎只是個別銀行的短線吸客宣傳，而非整體H按息差收窄的先兆。

 

回顧2010年前後，市場新批按息曾跌至H加0.65厘甚至曾出現H加0.5厘的按息。當時的背景是全球金融海嘯後極度量寬(QE)，一個月拆息曾低見0.1厘以下，港元定期存款利率也貼近零。銀行的資金成本極低，即使開出H加0.65厘的按息條件，銀行仍有可觀的利差空間。反觀最近的情況，一個月拆息、港元定期存款利率仍維持在2厘左右。銀行除了要支付定存利息，還要考慮營運成本和風險溢價。提供H加0.6%對銀行來說，邊際利潤極其微薄，整體上，銀行似乎沒有大幅度削減按息的空間。

由市場競爭的角度看，今年多家大型銀行推出「定息按揭」計劃，首3至5年利率固定為2.73厘左右，較當前主流H按的封頂息率3.25厘(大P減2厘，或細P減1.75厘)為低。可能為中小型銀行帶來更大競爭壓力，結果催使個別中小型行變陣，推出H加0.6厘的產品應戰。

當然，對按揭借款人來說，應該會歡迎銀行推出更多不同類型的按揭產品、甚至出現直接的按息競價。在比較按揭產品時，申請人除了考慮優惠期/定息期的利率，也應該考慮之後的按息計算標準、現金回贈及其他與按揭掛鈎的優惠。就H加0.6厘的計劃來說，應留意此計劃下的封頂息口較市場主流為高，一旦拆息上行，借款人的每月還款會較主流H按有較大的上升空間。

此外，在這計劃下，計算借款人的收入與供款的比率時，應該會以其P減0.3厘的封頂息率計算，即按息在5.075厘時，每月還款不逾月入50%。無形中會增加對申請人收入的要求。

總結而言，H加0.6厘的按揭產品，目前更像是一個「試水溫」/「短期吸客」的舉動，尤其是計劃的短罰息期，料對短線投資者有一定吸引力。但由宏觀情勢來看，暫時看不到按息有大幅下調空間。

原文刊於信報網站2026年3月31日 

為什麼港元弱勢 拆息下跌同時發生

 近日港滙一度轉弱，同一時間港元拆息卻下跌，情況看似矛盾，但其實是聯繫滙率制度下的正常現象。值得留意的是外圍因素如中東戰事持續不明朗，對港元利率有何影響。

近日港滙轉弱，由3月3日的每1美元兌7.8港元，跌至近日每1美元兌7.83至7.84港元。市場對此變化的標準解釋，是套息活動。

具體來說，3月中隔夜拆息約1.3%至1.4%，1個月拆息2%；而美元隔夜SOFR(Secured Overnight Financing Rate)近期維持3.62%至3.7%區間。30天平均SOFR約3.668%至3.672%。港元利率較美元利率低，投資者借入低息港元，兌換成美元賺取較高利息(或投資美元資產)。這導致大量沽港元、買美元，推低港元滙率(轉弱，向7.85弱方逼近)。

 

理論上，套息活動會拉高港元利率，減少與美元利率的息差。但有趣的是，在港滙轉弱的同一時間，港元拆息是輾轉向下的。在中東戰事開始前的2月27日，港元隔夜拆息為2.55%，1個月拆息為2.41%。而到了本周初(3月23日)，隔夜及1個月拆息分別下跌至1.3%及1.95%；同期美元SOFR未有大變化(開戰前為3.68%，上周報3.62%)。簡單來說，在港滙轉弱的同時，港元、美元的息差不但未有收窄，反而有所擴闊。

套息交易理論上會抽走港元流動性，令港元拆息上升。但現實中HIBOR下跌，可能源於本地資金充裕壓過套息外流。開戰前本地銀行體系結餘約539億元，上周五為537.7億元，變化輕微。而港滙轉弱，但未觸及1美元兌7.85港元的弱方兌換保證，金管局毋須買入港元，影響港元流動性。結果，雖然本地資金未算水浸，但流動性仍充裕，未能推動拆息上升。

以3月23日，1個月港元拆息跌穿2%，報1.95107%。近幾年銀行新批H按，利率條件一般為H加1.3%，鎖息一般為「大P減2%」或「細P減1.75%」，即3.25%。如1個月拆息跌穿1.95%，大量在近幾年取用H按的業主，按揭利率將跌穿3.25厘，每月還款可輕微下跌。本地多數樓按借款人應該會樂見拆息下跌。

不過，值得留意，港元拆息下跌，理論上會觸發套息活動；加上中東戰事前景仍不明朗。波斯灣航道如長期受阻，油價將急升，可能引發美元利率調頭向上。短期內，我們或者會看到港元拆息下行，但中長線看，在中東戰火持續的情況下，利率上升的風險高於下跌。置業人士不宜對利率前景盲目樂觀。

原文刊於信報網站2026年3月24日 

380%負債全球之冠？香港債務其實沒那麼可怕

 早前網上有一熱門話題，指香港在主要經濟體中，負債佔GDP比率高達380%，為全球主要經濟體中負債比率中最高。不少人已先後撰文，說明香港整體負債部分的企業、政府負債成因、風險被過度解讀，其實在家庭債務部分，也有類似的問題。

香港債務佔GDP 380%的資料，來自加拿大製作圖表的網站Visual Capitalist的一幅統計圖：Ranked: The World’s Most Indebted Countries Today。據此圖表，香港債務總額達GDP的380%，比率為全球主要經濟體之冠；其中，227%來自企業債務、67%來自政府債務，86%來自家庭債務。部分KOL根據圖表資料，指香港債台高築，甚至會影響聯繫滙率穩定性。

 

圖表在網上瘋傳，但不少人已指出，資料有一定問題，而且不代表香港有嚴重債務問題。

先說企業債，2025年香港的GDP總額約3.31萬億港元。企業債佔GDP 227%。但數字其實可理解為，香港作為成功的金融市場，企業(包括大量國內企業)在香港融資。

政府債務方面，香港政府的發債規模只有幾千億元，對不上政府債務佔GDP 67%的數據。相信是有關機構統計時，把金管局發行的1.3萬億元外滙基金票據和債券計算為政府債務。但金管局的外滙基金票據背後有等額美元資產抵押，其實是維持聯滙制度的工具，本質上非政府借貸。

家庭債務方面，根據金管局統計，2025年底，計算銀行體系中住宅按揭、信用卡墊款、其他私人貸款，總規模約2.7萬億元，佔GDP 3.31萬億的約82%。比率與Visual Capitalist的86%有一定出入。原因可能是資料截取日期、統計時考慮非銀行借貸而加入調整因素等有關。值得留意的是，銀行體系2.7萬元的家庭債務中，約2.1萬億元是住宅按揭。考慮債務負擔是否嚴重時，除了債務佔GDP比率，明顯也應該考慮債務對資產比率(Debt-to-Asset Ratio)。

根據金管局的統計，近年香港新批住宅按揭的貸款成數(LTV)長期維持在60%左右。再考慮按揭還款、樓價變化等因素。現時2.1萬億元的按揭貸款背後，估計有價值有4萬億元的資產作抵押。

總結而言，金管局發行的外滙基金票據，本質上不是港府的債務。企業債務的相當一部分並不在香港境內使用(考慮借款企業的還款能力時，須要計及借款企業在香港境外的收入，而這與香港GDP無關)。而本地家庭債務中，近八成是來自住宅按揭，背後有充足的資產作抵押，大部分借款人亦要通過供款與收入比率50%的要求。撇開政府債務被高估不討論，佔GDP 380%的總債務比率看來很高，但拆解後可見香港的金融結構穩健、資產緩衝充足，香港並未處於「債務危機」。理性看待數據，才是理解香港經濟實力的關鍵。

原文刊於信報網站2026年3月17日 

利率走向因中東戰事蒙上陰影

 年初幾乎所有機構都看好今年的住宅樓市，其中一個主要原因是市場預期低息環境持續，本地拆息更可能受美息帶動而下調，進一步刺激樓市。不過，中東戰事已為美息走向帶來陰影，如果油價受戰事影響上升，環球經濟都可能受拖累。

美國聯儲局於去年底公布的最新點陣圖顯示，市場原本預期今年仍有兩次減息機會，合共約50個基點(即0.5厘)的下調空間。此預期一度令市場對利率環境趨向寬鬆抱有一定信心。在香港，由於港元與美元掛鈎，聯儲局減息通常會帶動港元拆息(HIBOR)跟隨回落，從而有利於採用H按的按揭借款人。目前市場共識認為，港元最優惠利率(Prime Rate)已大致見底，大型銀行普遍維持在5%至5.375%水平，而1個月拆息近期徘徊於2%至2.4%之間，H按實際利率多受封頂息率(一般約3.25%)限制。

 

本來美元利率如果進一步下調，拆息有望再跌，對多數以H按還款的業主而言，月供壓力可望減輕，間接支持樓市購買力；然而，近期美國對伊朗的軍事行動，以及中東局勢急劇升溫，已顯著改變市場對利率路徑的預期。衝突導致波斯灣航運受阻，全球約20%的原油供應面臨風險，油價已經升穿每桶100美元(戰前為70至75美元)。此輪油價上漲迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近，甚至引發停滯性通脹隱憂。在這背景下，聯儲局減息前景轉趨不明朗。聯儲局前主席耶倫等人亦指出，油價急升帶來的通脹壓力及經濟不確定性，將令聯儲局更傾向維持觀望，甚至延後或縮減減息幅度。

對香港而言，短期內樓市氣氛暫未明顯受中東戰事拖累，新盤的入票反應仍然理想，主要因本地按揭利率仍處低位，且市場對減息預期尚未完全逆轉；然而，若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，連帶影響股市表現，投資者信心亦將轉趨謹慎，置業意欲或受抑制；同時，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢亦將受限。

中東戰事會對油價的推動作用會維持多久，完全是未知數。但原本預期的聯儲局減息空間正面臨收窄及推遲的壓力。香港作為高度開放經濟體，難免受此波及，借款人及準業主宜密切留意油價動向、聯儲局最新表態及拆息走勢，審慎評估供樓成本變化。

原文刊於信報網站2026年3月10日