中國人口減少對香港樓市影響

 香港住宅樓市回穩，廣義的「內地買家」大量入市，被視為支持樓市的重要原因之一。早前中國政府公布2025年出生人口，創1949年以來新低，展望中國人口進入下降周期，在中國整體人口減少的情況下，又會不會令香港住宅物業的長遠需求下跌？

中國國家統計局公布的2025年出生人口為792萬人，這創下1949年中華人民共和國成立以來的最低紀錄，出生率降至千分之5.63。學界一般估計，中國將進入總人口下降、高齡化的周期。聯合國有預測中國人口將持續下降，到2100年可能縮減至6.33億人。

 

如果把香港和內地比較，香港的出生率、總和生育率(Total Fertility Rate, TFR，指每位育齡婦女一生平均生育子女數)比內地更低。在此情況下香港人口仍維持增長，主要原因是由不同的途徑引入內地居民。例如近年多個專才計劃，輸入了數十萬的新來港人士。整體人口如果持續減少，需求下降，對樓市以至經濟都不是好消息。但在中短期，中國人口減少，預料不會對香港樓市帶來明顯的負面影響。

參考亞洲最早進入人口下降周期的日本。日本在上世紀九十年代的總人口大概在1.24億人，之後人口增長放慢，2010年日本人口總數至1.277億現頂。2025年人口推算值為1.232億人，較高峰下跌3.5%，並呈下降趨勢。但在整體人口減少的情況下，同期東京都的人口仍有增長，由2010年的1316萬人，增至2025年推值1428萬人，較2010年上升8.5%。在日本，此現象稱為「東京一極集中」，即各種資源，包括人口向東京集中的情況。

中國的人口、領土規模10倍於日本，不太可能出現資源全集中於一個大都會的情況。但近幾十年，中國有所謂「四大一線城市(北上廣深)」的共識，即北京、上海、廣州、深圳被視為內地經濟總量領先、人口密集的城市。在中國整體人口緩慢減少的時代，預料各一線城市會出現類似於日本東京，對全國人口持續產生磁吸效應。

香港與廣州、深圳等鄰近城市被納入粵港澳大灣區規劃，對內地居民的吸引力依然強勁。因此，「人口減少導致住屋需求下跌」的現象，短期至中期內不太可能在香港出現。至少在中短期，只要香港維持資金自由流動的制度及資本市場優勢，對內地居民的吸引力預計將持續。

原文刊於信報網站2026年2月3日 

新盤高息一按逃生門

 

過去數年樓價調整，令一些理論上的風險變成現實。例如由發展商提供，普遍設有「優惠期」的新盤一按。過去數年曾以此類按揭入市的買家，在跌市之下，普遍會面對優惠期後利率上升、但樓價下跌，難以轉按的問題。如果借款人不想長期捱高息的話，又有甚麼應變招數呢？

「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款，目的一般是為買家提供初期利率貼近銀行、按揭成數較高、批核標準較寬鬆的付款安排。

由於發展商（又或指定的財務公司）利息成本較銀行為高，「優惠期」不可能太長。2、3年後優惠期完結，利率一般會恢復至最優惠利率(P)或P+1水平。

 

例如一個2年前購入價1000萬元，借取8成按揭的物業，以25年還款期計，2年內以「大P-2厘」還款，最近的每月還款大概是4萬元，未償還貸款大概是750萬元。在優惠期後，如還款改以「大P」計算，每月還款會升至約4.7萬元。

透過發展商高息高成數按揭入市的業主，最初可能都打算在優惠期後以轉按，以免長期支付高息。但如意算盤會面對實際問題：

由於當初借取的是高成數按揭，而按揭保險計劃對轉按申請的成數上限是估值80%，如果購入的單位樓價未有明顯的升幅，借款人便難以轉按。

例如上文提及2年前購入的單位，考慮樓價調整，現時估值可能只有850萬元，以按保的轉按成數上限為估值80%計，最多可借680萬元，借款人手上需要有70萬元的流動資金，以償還新舊按揭的差額，才可成功轉按。

但市場上其實有其他方案，可供這類透過高息高成數按揭入市的業主，轉按減息。相關計劃對轉按申請的按揭成數上限為估值的90%。同樣以市值850萬元計，可借上限為765萬元，足以償還原有按揭。而相關計劃的按揭利率一般大P減2厘。假設不增加借款額，即只借750萬元，並維持23年還款，每月供款可降至3.9萬元水平，大幅減省每月還款額度及全期利息支出。

當然，有關計劃類似按揭保險，需收取相當於貸款總額幾個百分點的參與費。而且相關計劃對申請人的供款與收入比率要求和一般銀行按揭一樣，但如成功轉按，便可換來長期低息，為近幾年曾經借取發展商高息一按的買家，提供一個可行的逃生門。

 原文刊於置業家居2026年1月24日 

 

 

由稅務資料看樓市

 去年住宅成交價量回升，比較悲觀的人可能會質疑樓市好轉是否「虛火」。但由基礎數據，包括最新的稅務資料分析，本地經濟的「體質」在過去幾年的確有所改善，說明樓市的復甦有堅實的基礎。

稅務局在12月底發布了2024-2025年的年報，年報提供須繳付薪俸稅的納稅人數目、入息分布等資料。2019至2020年度，香港有190.96萬名薪俸稅納稅人，至2021-2022年度，數字下跌至180.66萬名。可能原因包括移民潮、新冠疫情下失業率上升、中高收入人士外流、低收入人士入息減少而跌出稅網等。納稅人數目下跌，亦與2021年樓價見頂回落的時間吻合。

不過，情況之後有所好轉。按最新公布的2023至2024年度資料，薪俸稅納稅人數目回升至196.51萬名，人數較2019-2020年度上升。納稅人數目回升，可能原因是移民潮降溫、各類專才計劃成功吸納中高收入人士等。

 

年度	薪俸稅納稅人數	年薪60萬以上人士
2019-20	1,909,611	504,001
2020-21	1,821,130	510,282
2021-22	1,806,645	533,231
2022-23	1,833,827	560,712
2023-24	1,965,135	595,773

資料來源：稅務局年報

值得留意，雖然整體上納稅人數目在2019年後出現數年的下跌，但統計較高收入人士，例如年薪60萬元以上人士，過去5個年度都持續上升。以2023-24年度來說，便比2019-20年度增加達9萬多人。這些收入人士應該是樓市主要的購買力來源，但2019至2025年中樓價仍是反覆向下，大概原因是疫情及按息上升，令中高收入人士放緩置業決定。

 

另外，部分新增的高收入人士應是透過專才計劃來港，而一般估計此類專才會在留港一段時間，確定自己適應香港的環境，決定長期居留，才會作出入市決定。從土地註冊處及地產代理數據可見，2025年住宅樓市買家中，姓名為普通話拼音的比例明顯上升，中原地產數據顯示，2025年全年錄得逾1.35萬宗普通話拼音買家入市，較2024年的11631宗增加逾一成。似乎相當一部分的專才，在觀察期過後，作出入市決定。

要注意的是，一如所有的政府數據，以上資料有所滯後。但由2024-25年度評定的薪俸稅稅款較2023-24年度上升9.7%，而2023-24年度僅比2022-23年度上升3%計算，估計2024-25年度的納稅人數目、中高收入人士數目，都會有可觀增長。而2025年港股表現良好、尤其是IPO創新高，展望2026年IPO規模仍會上升，相信中高收人人數仍在上升軌道。由稅務資料看，可以判斷2025年開始的樓價回升，有相當堅實的基礎。

原文刊於信報網站2026年1月20日 

勿期待按揭減息 銀行仍以息差優先

 市場主流觀點預測，今年本地銀行同業拆息有機會跟隨美息下調，而在本地樓市成交價量回升的情況下，銀行對按揭業務的興趣或回升，樂觀情況下，銀行有機會上調按揭現金回贈甚至下調新批核H按的鎖息上限。不過，有業內老行尊對此樂觀情況表示懷疑，其觀點值得分享。

筆者早前有機會與一位貸款老行尊討論利率變化，他由利益角度出發：銀行欠缺誘因削減自己的息差收入。銀行大部分的利息成本是存款利息，現時全部銀行的儲蓄存款利率已接近0，已無下跌空間。在此情況下，銀行如下調H按的鎖息上限，會損害到銀行的息差收入。

 

「現時大家都估計樓價會微升、成交量會增加，我也同意。但成交增加，本身就會帶來新的按揭需求，那麼銀行為什麼還要增加優惠」？他指出一個盲點：增加優惠、減價大多是在需求下跌時的回應策略。如果銀行看到需求增加，增加優惠的動機反而減少。

另外，現時大家都預期美息在今年會持續下跌，部分人估計聯儲局主席換上總統特朗普屬意的人馬，可能會增加減息的幅度。

「特朗普很可能會獲得強而有力的同情聲音；然而，聯邦基金利率是由聯邦公開市場委員會(FOMC)成員投票決定，而總統無法單方面更換整個委員會，也無法透過任命新聯儲局主席來完全掌控。由於聯邦儲備局的職責是控制通脹，而且特朗普無法更換整個FOMC」，他認為如果今年美國利率僅下降25個基點(0.25%)，那麼「香港美元銀行同業拆息(HIBOR)的下降空間也會同樣有限」，不足以大幅降低按揭借款人的利息成本。

他稱：「好消息是美國會傾向長期維持低息環境，香港的借款人在短期內不必擔心利率回升」。

此位業內老行尊無疑持有較穩健觀點。事實上，即使參考市場的主流觀點，其實也沒有人預期本地拆息、H按的鎖息上限會大幅回落。整體而言，大家不宜預期今年利率變化會對樓市帶來重大刺激。

最後，此位業內人士也提醒，考慮按揭利率變化之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.8%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。AI的普及、網上購物的潮流，都令就業市場及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2026年1月13日 

住宅按揭拖欠比率微升 風險管理是否出現問題？

近年香港樓市波動，住宅按揭拖欠比率(mortgage delinquency ratio)備受關注。該比率指借款人拖欠還款90天以上的比例，反映銀行體系的信貸風險及借款人的還款能力。根據香港金融管理局最新數據，截至2025年11月，拖欠比率升至0.14%。該數字自2023年起呈反覆上升趨勢，是否意味本地銀行風險管理出現問題？

回顧歷史數據。自2010年至2022年，香港住宅按揭拖欠比率長期維持在0.05%以下，極為穩定。以銀行體系約60萬宗未償還住宅按揭計算，2022年拖欠90天以上的個案僅約300宗，此表現按全球標準屬頂尖水平。香港借款人的準時還款紀錄優良，顯示本地借款人財務紀律嚴謹，銀行審批標準亦高度審慎。

 

然而，自2023年起拖欠比率為何出現上升？最新0.14%的水平雖仍處低位，但較歷史低點已大幅上升，是否銀行風險管理有所鬆懈？現實中，放貸業務本質上存在風險，少量拖欠個案在所難免。過去拖欠比率極低，除了銀行風險管理良好外，樓價持續上升亦是重要因素。即使銀行批核時出現判斷誤差，或借款人因意外導致財務惡化，在樓價上升環境下，借款人可透過出售物業套現還款，拖欠還款的現象便不會出現。「樓價上升」消滅了大量的潛在拖欠個案。

惟自2021年後，樓市環境逆轉。樓價由高位回落近三成，二手市場流通量大幅下降，2021年全年有5.6萬宗二手住宅成交註冊，2024年回落至3.6萬宗。樓價下跌令變現價值縮水；市場冷清則令物業難以迅速售出。結果，少數出現財政困難的借款人被迫拖欠還款，推升整體拖欠比率。此現象主要源於外圍經濟環境變化，而非銀行體系內部問題。金管局數據顯示，本地銀行審批標準維持嚴格，例如債務還款比率(DSR)長期維持在40%。

展望2026年，市場預期樓價將持續回升，二手成交量亦有望改善。隨着環球利率趨穩、香港經濟復甦及失業率回落，借款人還款壓力將減輕，拖欠比率料將逐步回落至歷史低位附近。當然，若樓市再現大幅波動或地緣政治風險加劇，情況或有變數。但整體而言，拖欠比率的上升趨勢屬暫時性，並不構成系統性風險。此情況有如一名長期考試取得99分的學生，近日成績略降至98分。

按揭拖欠比率輕微上升的趨勢確實存在，但整體風險管理及審慎批核標準並未改變。隨外圍環境改善，拖欠比率預計將重回低位。投資者及借款人毋須過分憂慮，香港銀行體系仍保持穩健，樓市韌性亦強，此類小幅波動僅屬正常考驗。

原文刊於信報網站2026年1月5日 

收入增長支持樓價轉勢回升

 2025年香港住宅出現價量回升的現象。暫時樓價回升的幅度甚低，12月對比去年底樓價只上升3%至4%。雖然現時仍說不準樓價是反彈抑或轉勢回升，但參考基本的家庭入息數據，其實樓市已積蓄強大購買力，足以支持樓價轉勢。

說到家庭入息，不少人可能先會想到顧問機構Demographia每年公布的國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告。根據此機構在2025年8月發表的報告，在2024年度，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，負擔比率為14.4倍，意味市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。
 

 

此報告不能說不客觀──劃一比較不同跨市住宅價格中位數與收入中位數，但沒有考慮到香港有大量家庭居於公營房屋，他們的收入較低，但私樓的房價原則上對他們沒有影響。參考2024年底整體家庭月入中位數29400元，以及居於私人房屋住戶的月入中位數4萬元對負擔能力作出調整，本地居於私人住宅家庭的實際樓價負擔比率大概是10.6倍。調整後，香港的樓價難以負擔排名會由第一降至第七。另外，值得注意的是，雖然香港家庭月入中位數在近年增長緩慢，但近幾年高收入家庭的增幅甚大，這些高收入家庭將為樓市帶來長期和穩定的需求。

差餉物業估價署剛公布11月的樓價指數，數值為297.3，指數比2021年第三季高位下跌25%，大概相當於2016年第三季的水平。我們就看看2025年、2021年、2016年中的家庭收入數據。

2016年第三季，香港有250.6萬個家庭，住戶入息中位數為2.6萬元。月入10萬元以上的家庭數目為14.67萬戶。
2021年第三季，香港有269.5萬個家庭，住戶入息中位數為2.68萬元。月入10萬元以上的家庭數目為19.26萬戶。
2025年第三季，香港有278.8萬個家庭，住戶入息中位數為3萬元。月入10萬元以上的家庭數目為25.62萬戶。

簡單來說，現時本地樓價與2016年相若，而整體家庭月入中位數上升了15.4%、家庭數目增加了28.2萬戶，增幅11.3%。每月入息在10萬元以上的家庭的數目，亦增加了10.95萬戶，增幅74.6%。

現時本地樓價回落至2016年水平，但收入同時上升(無論是中位數及高收入階層)，整體負擔能力亦較2021年高峰明顯改善。雖然香港樓價仍屬全球最不負擔得起之一(2024至2025年數據顯示price-to-income ratio約16至17倍，較高峰期20倍下降)，但調整後已接近2016年水平，同時收入增長提供緩衝。

高收入家庭增長會帶來升級換樓需求，如利率在未來數年維持偏低水平，預料樓價將進入較穩定的上升周期。

原文刊於信報網站2025年12月30日 

紙本樓契的隱患與房地產登記制度

 大埔宏福苑火災造成重大傷亡，這場慘劇不僅暴露建築安全問題，大火很可能焚毀大量樓契，突顯香港房地產登記制度的弱點。

在香港購置住宅，如涉及按揭，在未償還所有樓按貸款前，樓契會由銀行保管。而據2021年的人口普查，自置居所家庭中的66.1%已「供滿樓」，而根據金管局數字，宏福苑只有數百宗未供滿的銀行按揭。很多已無按揭負擔的業主，會將樓契正本存放在家中，一旦樓契正本損毀，業主只可補領核證副本，無法完全恢復原效力、會影響未來物業交易和按揭。

香港現行的住宅樓契登記制度下。樓契是業權法定證明，記錄業主資料、物業詳情及交易歷史。買賣時須簽立轉易契並註冊，更新土地登記冊，公眾可查閱影像副本。樓契在按揭期內由銀行保管，供滿後歸還業主，過去不少業主會把樓契存放在銀行保險箱，但近年提供保險箱服務的銀行愈來愈少，不少供滿樓的業主，只好把紙本樓契放在家中。

 

紙本文件的問題是易受物理損壞。如果原契遺失或損毀，會被視為「無契樓」，雖然業主可向土地註冊處補領副本，但交易時買家可能要求折扣，銀行亦可能拒批按揭。近年部分發展商針對舊樓重建，推出CD契(光碟契)。這些項目歷史文件繁多，發展商將舊契掃描燒錄至CD/DVD，提供給買家。優勢是方便儲存、成本低，且具法律效力。但這改革被指「半吊子」──僅數碼化部分歷史文件，未來如有二手交易時，新合約、按揭契仍是紙本。而且光碟作為載體，已開始被淘汰(現代電腦少有光碟機)。銀行對CD契的接受度不一，亦限制了CD契的普及。

火災教訓揭示紙本(及半數碼)樓契的風險：物理易損而補救不完美。其實，世上已有成熟、安全的技術，可取代紙本。當局或可考慮引入區塊鏈(Block Chain)技術，革新房地產交易記錄。區塊鏈是分布式、不可篡改的數碼分類賬，交易加密儲存於多節點，具透明度、安全性及抗災能力。即使一處毀滅，其他節點保留記錄。如將樓契、交易歷史上鏈，可減少中間人、加速交易流程。

國際上，瑞典從2016年測試區塊鏈土地登記，杜拜也已將房地產交易無紙化上鏈。這些案例證明區塊鏈能防範物理風險、降低成本。香港作為金融中心，多年前已探討區塊鏈的應用，但進展緩慢。政府宜借鑑海外經驗，在房地產交易引入區塊鏈技術，以減少紙本文件損毀影響交易的風險。

原文刊於信報網站2025年12月16日