下半年樓市的利率變數

 近一年住宅樓市價和量均回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，預料對復甦中的樓市帶來一定壓力。

以今年成為市場熱話的「事件預測市場(Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。

 

市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費物價指數(CPI)年增率反彈至3.8%，創下2023年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標；加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。

2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調175個基點。同期本地最優惠利率只下調87.5個基點，「細P」由5.875%降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降；加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。

當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期──按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。

雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。

原文刊於信報網站2026年6月2日 

入伙盤「出租反超自用」的啟示

 

差餉物業估價署在4月底公布新一份的物業報告；其中，新落成私人住宅的使用方式數據，一反過去數十年自用為主的情況，連續2年出租多於自用。數據的變化，是否反映某種大趨勢已悄然出現？

差餉物業估價署每年都會向全港物業發出「物業詳情申報表」，住宅業主要填寫物業是自用抑或出租、如果是出租，也要申報租金。差估署會按申報編制各項物業數據，其中每年新落成的住宅的使用方式，在近2年出現了自用、出租比例大扭轉的罕見情況。

由1996年至2023年，每年新落成，而且在評估差餉時申報為已入住的住宅中，申報為「自用」的，都高於「出租」。2003、2004年的「自用比例」最高，均逾90%，「出租比例」只有6.2%至7.5%。1996至2023年，新落成住宅的出租比例，平均約28%，「自用」平均約為72%。但情況開始在近年扭轉，2022年新樓出租比例為28%，等於長期平均值；2023年升至46.4%，仍低於一半。但2024、2025年，新樓出租比例均逾50%，新入伙住宅出租比例反超自住比例。

上述情況出現，有多個可能原因，包括：

一、投資者的入市成本下跌、按揭槓桿增加：2024年2月全面撤銷三種遏抑樓市的印花稅、2024年10月，非自用物業的按揭放寬至樓價七成。

 

二、住宅租金回報率回升：2016年中，租金回報率跌穿3%，至2021、2022年，回報率低至2.3%、2.4%，買樓收租的名義回報率較定期存款更低，買樓收租的吸引力明顯不足；情況維持至2023年8月，租金回報率上升至3%以上，至2024、2025年，部分月份的租金回報高達3.7%，適逢銀行存款利率回落，吸引資金回流樓市。

三、租金有持續上升壓力：港府的多個人才計劃、本地大學大幅增加非本地生學額，為住宅租賃市場帶來強勁、持續的需求。

多個原因疊加，可能便是長線投資者在過去兩年大量入市的原因，在一手市場，甚至出現投資者吸納量壓倒自住用家的現象。

看到這裏，可能有人會問：一手市場連續兩年出現落成單位中，出租多於自用的情況，會不會反映樓市過熱？參考過去近30年的數據，在樓市谷底期，如2003、2004年，新盤自住比例都逾九成，一定程度上反映當時樓市的買樓收租活動疲弱。相對來說，在市場公認的樓市高峰如1997年、2021年，新盤自住比例都在七、八成。由於在2024年之前，市場從未出現新盤出租比率高於自用的情況，現時難以一口咬定此是市場過熱的警訊。暫時而言，筆者傾向於認為，港府在2024年撤銷樓市辣招，釋放了被壓抑多年的投資需求，令近年入市收租的個案增加。

雖然新樓「出租」比例在2024、2025年超越「自用」，打破了過去30年的常態。但此現象主因為政府撤辣降低投資成本、租金回報率回升，以及人才計劃帶來的強勁租務需求，暫時不宜視為樓市過熱的訊號。

 

表：私 人 住 宅 單 位 落 成 後 使 用 方 式

年	自住		出租
	單位數目	百分比	單位數目	百分比
2025	5,511	43.4	7,197	56.6
2024	6,501	42.5	8,813	57.5
2023	7,740	53.6	6,710	46.4
2022	9,239	72	3,587	28
2021	11,291	73.2	4,130	26.8
2020	7,127	61.6	4,450	38.4
2019	8,389	62.7	4,983	37.3
2018	7,084	64	3,983	36
2017	6,056	63.4	3,489	36.6
2016	5,978	65.4	3,162	34.6
2015	5,308	66.2	2,715	33.8
2014	3,918	65.1	2,096	34.9
2013	3,125	59.3	2,149	40.7
2012	3,060	53.9	2,621	46.1
2011	5,260	68.9	2,379	31.1
2010	4,622	67.9	2,182	32.1
2009	2,957	74.5	1,014	25.5
2008	4,181	73.6	1,497	26.4
2007	3,527	64.4	1,947	35.6
2006	4,635	69.3	2,057	30.7
2005	11,133	87.3	1,615	12.7
2004	11,382	93.8	752	6.2
2003	12,202	92.5	987	7.5
2002	13,951	89.2	1,685	10.8
2001	21,575	84.6	3,914	15.4
2000	16,130	85.5	2,738	14.5
1999	9,007	78.4	2,475	21.6
1998	7,262	80.4	1,767	19.6
1997	9,196	83.2	1,858	16.8
1996	14,249	71.9	5,558	28.1

 原文刊於信報網站2026年5月12日