按揭現金回贈回升 利好市場穩定

 近日多家主要銀行陸續提高向新按揭客戶提供的現金回贈，這反映銀行對按揭業務的興趣回升。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。而近年銀行向按揭借款人提供的現金回贈，往往隨銀行貸款意願而波動。年初一般按揭的現金回贈上限大約是1.2%，至近日，又有多家銀行把現金回贈的比率上調，個別大型銀行可為貸款額在1000萬元以上個案，提供貸款額1.4%的回贈。

銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

 

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

值得留意的是，雖然不少銀行把按揭現金回贈的上限提升，但現金回贈金額如果超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，而加上回贈的貸款額不可高於金管局對按揭成數上限的限制。

舉例而言，現時標準按揭成數上限是七成。一個估值1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出700萬元按揭，並提供7萬元回贈，完全合乎規格。同樣，對估值1000萬元的物業，如借款額是650萬元，銀行提供9.1萬元的回贈(貸款額的1.4%)，計算按揭成數時，總貸款額便要算成659.1萬元，按揭成數變成65.91%(計算還款仍然是以650萬元計算)；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限700萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即7萬元。此外，如果按揭涉及按保，現金回贈一般會基於樓價的七成計算。

總的來說，銀行提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2026年7月14日 

利率可能回升的應對措施

早前有美資銀行對聯儲局年內加息75基點的預測，以及對港元拆息、最優惠利率(P)與樓市的潛在影響。若讀者手頭仍有按揭未供滿，且認同下半年港元利率有回升機會，現在正是檢視按揭安排的關鍵時刻。其中一個值得認真考慮的策略，便是趁部分銀行仍提供具競爭力的定息按揭計劃，及早轉按以鎖定未來3至5年的利息支出。

定息按揭的吸引力在於「確定性」，現時大多數按揭借款人主要選擇H按(拆息按揭)或P按(最優惠利率按揭)。P按現時主流的按息是3.25厘，同樣，H按現時多用封頂利率還款，普遍亦在3.25厘左右。但一旦最優惠利率跟隨美息上升，H按業主將率先面對每月供款增加的壓力；定息按揭的最大好處，正是把未來一段時間的按揭利率「鎖死」。目前市場上仍有銀行推出3年或5年定息計劃，定息期內利率固定，不受HIBOR或P波動影響，而且定息期內的利率較浮息按揭為低，現時為2.73厘。定息期結束後，利率通常會轉為浮息(普遍為「細P」減 1.75%，即實際利率約為 3.25%)。

 

即使未來美息及港元拆息累升75基點甚至更多，業主在定息期內的每月還款額仍可保持穩定，有助做好家庭現金流規劃。

轉按的實際考慮因素：

一、轉按時機與銀行取態：目前仍有銀行願意提供較吸引的定息按揭額度，但隨着加息預期升溫，銀行可能逐步收緊定息計劃的優惠或提高鎖定利率。因此，行動宜早不宜遲。建議先比較多家銀行的定息按揭報價，包括鎖定期、罰息條款(提早還款或轉按的罰款)及現金回贈等。

二、供款能力：即使轉做定息，銀行審批時會以鎖息期之後的利率，評估借款人的還款能力。業主應確保家庭財務有足夠緩衝，以應付萬一樓價調整或收入波動的情況。

三、樓市環境配合：過去一年樓價回升逾一成，部分業主在轉按同時可考慮重新估值。若物業估值理想，或可考慮在轉按時順便套現，以增加理財彈性。

當然，定息按揭並非適合所有人。若你預期美息只會短暫微升，之後便會回落，那麼以不變應萬變，可能更划算。此外，現時市場上的定息按揭，都不附設高存息戶口，對於轉按後手上仍有較多流動資金的人士，這會是一個小缺憾。

總括而言，在利率不確定性增加的環境下，「鎖定成本」是保守型業主的重要風險管理工具。建議及早聯絡銀行或按揭顧問，取得最新定息按揭報價及個人化分析，盡快作出決定。

原文刊於信報網站2026年7月7 日 

美國息口走勢對香港影響推演

 美國銀行於本月下旬作出預測，在中東局勢不再升溫的前提下，估計美國聯儲局將於9月起開始加息，全年加息75基點。如果有關預測成真，對港元利率和樓市又會有何影響？

整體而言，在今年初，市場主流意見傾向聯儲局在年內有輕微減息空間，主要理由是今年為美國中期選舉年，低息環境有利於執政的共和黨；而美國聯儲局主席任期屆滿，讓總統特朗普可以任命自己的人馬，維持低息環境；然而，地緣政治引發的通脹壓力，恐怕會令特朗普維持低息的意願落空。

在今年2月底，美國和以色列對伊朗開戰，導致油價大升後，市場對美息走勢轉趨觀望。油價上升，推動通脹，直接為美國帶來加息壓力。雖然美國銀行的預測暫時只是一家之言，聯儲局實際啟動加息的時間不一定在9月，今年美息上調的幅度也不一定達75基點。但整體上，美息開始走向加息周期，應該是市場主流共識。

 

如果今年美息開始上行，加息幅度又達75基點，對美息和本地資金流動性變化極為敏感的港元拆息，將首當其衝受到影響。在套息交易推動下，預期1個月拆息將跟足美息升幅。最優惠利率方面，歷史經驗顯示，香港銀行不會在美國第一時間加息時就立刻調整P。通常需要等到港元銀行體系結餘跌至較低水平(例如接近或低於500億港元)，且1個月HIBOR持續高企於P減2%以內時，銀行才有足夠壓力和動力加P。預期美息上升75基點的話，本地銀行可能上調最優惠利率25至50基點。

對多數按揭借款人來說，現時1個月拆息約2.95厘，一般拆息按揭利率為H加1.3厘，即約4.25厘；封頂利率一般為「大P(5.25厘)減2厘」或「細P(5厘)減1.75厘」，即3.25厘。即使美息上升，港元拆息跟隨，對多數以封頂利率供樓的業主，不會帶來即時影響。但如果美息持續回升，最優惠利率也被帶動向上時，多數以拆息按揭供樓的業主，便會開始面對每月還款輕微增加的壓力。

理論上，按息微升，不會對樓市帶來決定性的影響。但值得注意的有兩點。

第一、美銀對年內美息上升75基點的前設，是中東局勢不再升溫，這仍然充滿變數。

第二、6月起本地樓市動力放緩，全月一手成交較5月下跌一半。估計與內地收緊資金外流有關。疊加政策因素，可能會放大加息預期對樓市的壓力。

最後，美國銀行對美息上調的預測，暫時止於2026年。暫時市場對更長線的美息變化，似乎欠缺共識。究竟美息會在微升後穩定下來，抑或市場主流判斷美息有更長、更高的升幅，將會是未來左右本地樓價的一個重要因素。

原文刊於信報網站2026年6月28日 

定存利率升 租金回報率跌 樓市添壓

近日港元、美元定期存款利率都有持續走高的趨勢。定存利率回升，疊加租金升幅追不上樓價、國家限制內地資金境外投資、美元加息陰霾，或會令持續上升逾一年的樓價升勢放緩。

根據差餉物業估價署資訊，住宅樓價指數由2025年3月觸底後，已持續13個月上升，升幅逾一成。成交量方面，去年一手住宅成交量逾2萬宗，為《一手住宅銷售條例》於2013年實施以來的新高。而今年1至5月，一手住宅銷量已逾1萬宗，3至5月，每月一手成交量均逾2000宗，展現樓市強勁動力。但踏入6月，樓市動力似見放緩，至6月21日，市場錄得約690宗一手成交。由於缺乏大型新盤刺激，全新大盤要待7月才推出，預期6月全月一手成交會低於1000宗。

 

本來在新盤持續多個月熱賣後，出現一個月的成交量放緩也是正常現象。但多個跡象顯示，一些利好樓市的因素正在改變，持續逾一年的樓價回升浪的能量或見減弱。

去年中樓市價量回升，其中一個背景因素是定期存款利率下跌、租金回報率上升。按差餉物業估價署數據，A類住宅(實用面積431方呎以下)的租金回報率，由2024年下半年至今年1月，一直維持在3.6%至3.7%。但今年2月之後，數字輕微回落至3.5%。在過去13個月中，住宅樓價指數上升11.1%，而同期租金指數上升約5.3%。租金升幅不及樓價，結果便是租金回報率下跌。

另一方面，本地發鈔銀行的三個月港元定期存款利率報價，去年5月初由3厘水平，至去年6月低見0.5厘，至去年8月才升穿1%、9月升穿2%，至今年3月至5月，大概維持在2.2%，踏入6月之後，大概維持在2.4%。去年中租金回報率高於定期存款利率逾3厘，是其中一個推動資金重回樓市的重要因素。

在租金回報率回調、港元定期存款利率回升後，現時大型銀行三個月定存利率與小單位名義租金回報率差距收窄至1.1厘。需要留意的是，此處比較的是大型銀行的定存利率，而中小型銀行的定存利率會更高，個別銀行向新資金客戶提供的港元定期存款利率已突破3%。而且定期存款的利息是淨收入，而業主的租金收入，尚需要扣除物業稅、單位保養、物業代理佣金等支出。

展望下半年，在美元加息陰霾下，港元定期存款利率仍存在上升壓力，估計銀行定期存款利率與名義租金回報率的差距將進一步收窄。資金追捧住宅物業的浪潮或會削弱。再考慮到內地收緊資金外流、市場憂慮美息回升，估計下半年整體樓市交投會較上半年減慢。當然，樓市近一年的回升，有其他利好因素，例如本地大學擴大非本地生名額、新來港人士置業都帶來實質的租買需求。但定存利率與租金回報率的變化，勢將制約樓價的升幅。

原文刊於信報網站2026年6月23日 

市佔率創七年新高 定息按揭利與弊

 近年香港幾家大型銀行相繼推出3年或5年期的「定息按揭」產品，以約2.73厘的固定利率吸引買家，究竟本地銀行為何推出短定息期的按揭計劃，置業人士在定息按揭與傳統浮息按揭之間選擇時，又有什麼特別地方要留意？

根據金管局的統計，近幾年新批按揭貸款中，定息按揭有愈來愈受歡迎的趨勢。2023至2024年，新批按揭貸款中，定息按揭佔比在大部分月份都是0%，最高亦只有1.8%。而在2025年下半年，情況出現突破，第四季定息按揭佔比達3.7%至4.8%。而今年1至4月，定息按揭佔比再拾級而上，由1月的5.4%，上升至4月的16.8%，創2019年以來新高。

本地的定息按揭產品，有一些共通的設計特色，包括定息期短，一般只有3-5年、定息期內的利率，定得比傳統浮息按揭利率(現時一般為3.25厘)更低。

 

本地銀行推出定息期短、利率較主流浮息計劃更低的按揭產品，可視為一種銷售策略，一方面為按揭借款人帶來實際優惠，另一方面銀行在中長期仍可賺取息差。

對借款人來說，現時本地的定息按揭產品，有不俗的吸引力。現時最優惠利率已貼近歷史低谷，可說減無可減。反而現時市場憂慮，美息可能受通脹帶動，重回加息周期。現階段如可鎖定低至2.73厘的定息按揭，可減少未來最優惠利率、拆息回升時，每月按揭還款上升的衝擊。雖然本地的定息按揭，定息期偏短，但現時多數定息按揭產品，在3至5年的定息期後，按揭會自動轉為浮息，而計息標準等同一般浮息按揭(細P減1.75厘)，未有為借款人帶來額外的風險。

展望未來，如果未來數月美國的通脹率持續高企(5月名義CPI為4.2%)，遠高於聯儲局的2%通脹目標。美國的加息壓力可能上升，估計本地的定息按揭市佔率會持續增加。

不過，借款人也要留意，香港的3至5年期定息按揭，本質上是一個「短期避風港」，而非長期的財務避險工具。它能為置業初期、財務預算較緊張的買家提供數年安穩、低廉的供款期，但業主在入市前，目光絕不能只看眼前的3、5年，仍應考慮定息期後的浮息轉變、長遠加息承受力一併納入考量。

最後，定息按揭一般不設存款掛鈎戶口，而罰息期亦會較浮息按揭為長，借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2026年6月16日 

內地收緊資金出境與香港樓市

 近日中國政府針對資金透過香港出境的管道，展開近年來最嚴厲的跨部門整治行動，預期往來內地灰色資金來港的規模會大幅減少。近年本地住宅市場中，「內地買家」的佔比高達三、四成。在新政策下，復甦中的樓市又會受到多少影響？

5月下旬，中國政府重罰三家跨境互聯網券商，香港銀行對內地居民開戶加強審查，內地亦即將於7月1日實施新《對外投資規定》。過去散戶或投資者賴以將資金「螞蟻搬家」或透過灰色渠道調動來港的途徑，正面臨全面性堵截。現時國家外滙管理局規定，內地居民可滙出境外的資金為每人每年等值5萬美元。留學等「經常開支」不在此限，但在境外置業之後，按揭還款並不構成「經常開支」滙出資金的理由。

市場上有指，近一年住宅樓市復甦，原因之一是「內地買家」支撐了樓市。地產代理統計，2026年第一季18654宗住宅成交登記，當中有3882宗涉及「內地買家」，佔整體登記約兩成，數字較去年同期上升逾50%。如果在內地加強資金管制之後，內地來港買樓的資金受限，無疑會對復甦中的樓市帶來不可忽視的衝擊。

不過，值得留意的是，自政府近年大力推行「高才通」等各類人才引進計劃以來，市場上很大一部分被標籤為「內地買家」的置業群體，其實早已是持有香港身份證的「新香港人」。這群買家在成交登記上雖然顯示為漢語拼音姓名，常被外界誤以為是跨境炒樓的內地資金。其實他們多數已在香港定居、就業，擁有穩定的本地港元收入，置業是出於成家立室或改善居住環境的「真剛需」。這群人的置業需求、入市意欲，大概不會受到中國政府收緊資金出境措施的影響。

當然，無庸諱言，在近兩年港府撤銷幾種遏抑樓市的印花稅之後，不少內地資金來港買樓投資；加上今年港府上調成交價1億港元以上物業交易的印花稅，估計豪宅物業的去貨速度會受到一定影響。

由於本地老香港、新香港人的剛需依然存在，而且不受內地限制資金出境影響，預期中小型民生住宅與上車盤具備相當的抗跌力。豪宅類物業受新措施的影響無疑較大，但過去內地限制資金出境的措施其實一直存在。中國人長期習慣「上有政策，下有對策」，現階段限制資金出境的影響依然存在極大的不確定性，仍有待今年下半年一二手市場的實際成交數據作進一步觀察。

原文刊於信報網站2026年8月9日 

下半年樓市的利率變數

 近一年住宅樓市價和量均回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，預料對復甦中的樓市帶來一定壓力。

以今年成為市場熱話的「事件預測市場(Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。

 

市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費物價指數(CPI)年增率反彈至3.8%，創下2023年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標；加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。

2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調175個基點。同期本地最優惠利率只下調87.5個基點，「細P」由5.875%降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降；加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。

當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期──按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。

雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。

原文刊於信報網站2026年6月2日