380%負債全球之冠？香港債務其實沒那麼可怕

 早前網上有一熱門話題，指香港在主要經濟體中，負債佔GDP比率高達380%，為全球主要經濟體中負債比率中最高。不少人已先後撰文，說明香港整體負債部分的企業、政府負債成因、風險被過度解讀，其實在家庭債務部分，也有類似的問題。

香港債務佔GDP 380%的資料，來自加拿大製作圖表的網站Visual Capitalist的一幅統計圖：Ranked: The World’s Most Indebted Countries Today。據此圖表，香港債務總額達GDP的380%，比率為全球主要經濟體之冠；其中，227%來自企業債務、67%來自政府債務，86%來自家庭債務。部分KOL根據圖表資料，指香港債台高築，甚至會影響聯繫滙率穩定性。

 

圖表在網上瘋傳，但不少人已指出，資料有一定問題，而且不代表香港有嚴重債務問題。

先說企業債，2025年香港的GDP總額約3.31萬億港元。企業債佔GDP 227%。但數字其實可理解為，香港作為成功的金融市場，企業(包括大量國內企業)在香港融資。

政府債務方面，香港政府的發債規模只有幾千億元，對不上政府債務佔GDP 67%的數據。相信是有關機構統計時，把金管局發行的1.3萬億元外滙基金票據和債券計算為政府債務。但金管局的外滙基金票據背後有等額美元資產抵押，其實是維持聯滙制度的工具，本質上非政府借貸。

家庭債務方面，根據金管局統計，2025年底，計算銀行體系中住宅按揭、信用卡墊款、其他私人貸款，總規模約2.7萬億元，佔GDP 3.31萬億的約82%。比率與Visual Capitalist的86%有一定出入。原因可能是資料截取日期、統計時考慮非銀行借貸而加入調整因素等有關。值得留意的是，銀行體系2.7萬元的家庭債務中，約2.1萬億元是住宅按揭。考慮債務負擔是否嚴重時，除了債務佔GDP比率，明顯也應該考慮債務對資產比率(Debt-to-Asset Ratio)。

根據金管局的統計，近年香港新批住宅按揭的貸款成數(LTV)長期維持在60%左右。再考慮按揭還款、樓價變化等因素。現時2.1萬億元的按揭貸款背後，估計有價值有4萬億元的資產作抵押。

總結而言，金管局發行的外滙基金票據，本質上不是港府的債務。企業債務的相當一部分並不在香港境內使用(考慮借款企業的還款能力時，須要計及借款企業在香港境外的收入，而這與香港GDP無關)。而本地家庭債務中，近八成是來自住宅按揭，背後有充足的資產作抵押，大部分借款人亦要通過供款與收入比率50%的要求。撇開政府債務被高估不討論，佔GDP 380%的總債務比率看來很高，但拆解後可見香港的金融結構穩健、資產緩衝充足，香港並未處於「債務危機」。理性看待數據，才是理解香港經濟實力的關鍵。

原文刊於信報網站2026年3月17日 

利率走向因中東戰事蒙上陰影

 年初幾乎所有機構都看好今年的住宅樓市，其中一個主要原因是市場預期低息環境持續，本地拆息更可能受美息帶動而下調，進一步刺激樓市。不過，中東戰事已為美息走向帶來陰影，如果油價受戰事影響上升，環球經濟都可能受拖累。

美國聯儲局於去年底公布的最新點陣圖顯示，市場原本預期今年仍有兩次減息機會，合共約50個基點(即0.5厘)的下調空間。此預期一度令市場對利率環境趨向寬鬆抱有一定信心。在香港，由於港元與美元掛鈎，聯儲局減息通常會帶動港元拆息(HIBOR)跟隨回落，從而有利於採用H按的按揭借款人。目前市場共識認為，港元最優惠利率(Prime Rate)已大致見底，大型銀行普遍維持在5%至5.375%水平，而1個月拆息近期徘徊於2%至2.4%之間，H按實際利率多受封頂息率(一般約3.25%)限制。

 

本來美元利率如果進一步下調，拆息有望再跌，對多數以H按還款的業主而言，月供壓力可望減輕，間接支持樓市購買力；然而，近期美國對伊朗的軍事行動，以及中東局勢急劇升溫，已顯著改變市場對利率路徑的預期。衝突導致波斯灣航運受阻，全球約20%的原油供應面臨風險，油價已經升穿每桶100美元(戰前為70至75美元)。此輪油價上漲迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近，甚至引發停滯性通脹隱憂。在這背景下，聯儲局減息前景轉趨不明朗。聯儲局前主席耶倫等人亦指出，油價急升帶來的通脹壓力及經濟不確定性，將令聯儲局更傾向維持觀望，甚至延後或縮減減息幅度。

對香港而言，短期內樓市氣氛暫未明顯受中東戰事拖累，新盤的入票反應仍然理想，主要因本地按揭利率仍處低位，且市場對減息預期尚未完全逆轉；然而，若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，連帶影響股市表現，投資者信心亦將轉趨謹慎，置業意欲或受抑制；同時，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢亦將受限。

中東戰事會對油價的推動作用會維持多久，完全是未知數。但原本預期的聯儲局減息空間正面臨收窄及推遲的壓力。香港作為高度開放經濟體，難免受此波及，借款人及準業主宜密切留意油價動向、聯儲局最新表態及拆息走勢，審慎評估供樓成本變化。

原文刊於信報網站2026年3月10日 

北都與未來土地供應

 港府銳意發展北部都會區，破天荒調動外滙基金進行發展。單就住宅供應而言，港府亦估計未來5年用於興建私人房屋的土地，有一半來自北都。不過，值得留意的是，土地只是未來房屋供應的因素之一，即使土地供應充裕，要完成建屋目標仍充滿挑戰。

香港私樓因過去幾年的高落成量加上樓市調整，短期內因存貨充裕，一手庫存約1.9萬伙，相當於一年的吸納量。但私樓落成量有見頂跡象，2025年私樓實際落成約18448伙，較原預測20862伙低。政府預測2026年落成約20100伙，2027年起明顯回落至每年約1.5萬至1.7萬伙。

 

在吸納方面，2025年一手銷售強勁(約20564宗，創6年高)，吸納量已經輕微高於落成量。隨住宅落成於2025至2026年見頂，需求回暖令消化加速，2026年的一手住宅市場可能會持續出現「淨吸納」。如果市場吸納量維持，庫存將明顯減少。

過去20年，香港曾出現一個不健康的土地供應循環：樓價高企>市民抱怨置業難>港府增加土地供應>住宅落成高峰卻碰上樓價調整>港府縮減土地供應>住宅落成低谷卻碰上了樓價上升。

北都範圍廣闊；加上1500億元外滙基金的注入，可望為香港建立穩定的住宅地皮儲備，港府手頭上有更多土地可在短期內推出，可以較靈活的因應市況推出，或有助避免出現過去的不健康循環。

不過，土地只是未來住宅供應的一個因素，有了土地，也要有投資、要有足夠的建築工人把土地發展成住宅。但此兩點正正是未來的挑戰，在十多年前，除了本地發展商，也有一批中國的民營地產商來港投地。但隨中國房市調整，多家具規模的民營發展商出現債務問題，部分內地發展商更把香港項目的權益轉讓予香港行家。雖然沒有一家內地發展商明確表示完全退出市場，但在中國房地產市場有明顯改善之前，相信大部分內地發展商會聚焦於內房業務、處理債務問題，應該沒有多少餘力協助北都的發展。

簡單來說，過去麵包供應不足，部分原因是麵粉不足。未來北都的土地，可望紓緩麵粉不足的問題。不過，過去好景時，市場有多個麵包廠(發展商)，但一度進入市場的多個過江龍，卻因種種原因而離去。未來在只有本地發展商為主要參與者的情況下，單有穩定的土地供應，是否仍可為市場帶來足夠的住宅供應，仍有待觀察。

原文刊於信報網站2026年3月3日 

無工作式復甦下的置業考慮

 市場普遍估計樓價於今年升幅可達5%至10%，但另一方面，在GDP持續3年增長的背景下，本地失業率卻見反覆上升。究竟香港是否正出現「無工作式復甦(Jobless Recovery)」？在現時資產價格已見上升，但就業市場不明朗的環境下，小市民又應該如何規劃自己的置業大計？

去年樓價反彈，而且一手市場成交量打破2013年《一手住宅物業銷售條例》推行以來的新高紀錄。今年樓市承接去年升勢，至2月第三個周末，一手市場已錄得近3700宗成交。而且支持樓價的低利率、租賃需求等因素持續，市場主流意見估計今年住宅市場可維持價量齊升。

 

另一方面，政府新公布的失業率達3.9%。雖然按月的增幅只有0.1%，而且3.9%的失業率在國際上也算是偏低的水平。但趨勢上，本地失業率在過去3年卻是反覆上升，最新的3.9%失業率，比起2024年初的2.9%，已經上升1個百分點。要知道過去3年本地GDP都錄得增長，現時香港似乎出現「無工作式復甦」的情況，即經濟數據改善了，企業利潤增加、政府稅收回升，但失業率卻未見改善，初步出現無就業式復甦的現象。

經濟好轉，但失業率上升，部分可由就業市場反應滯後作為解釋，就業市場往往是經濟復甦時反應最慢的區塊，企業在經濟衰退時削減人手；但在情況初步好轉時，也不敢立即加快擴充。另一方面，新技術出現也可能令部分工作職位消失──全球正在經歷人工智能的爆炸性發展，過去很多被視為穩定的工作職位，在AI持續進化下，已經備受威脅。至於現時近期GDP與失業率同步上升的情況，究竟是尋常的就業市場反應滯後，抑或AI或其他因素推動出現範式轉移，仍有待觀察。

如果近年GDP升，而失業率未見回落，只是就業市場表現滯後，那便意味住宅後市有更強勁的需求──未來在更多企業擴張業務、招聘人手的情況下，預料會帶來更大的購買力。在此情境下，現時樓市復甦便屬升市初階。

相反，如果本地失業率上升的主因，是其他基本因素促成，例如AI、建築業的MiC(Modular Integrated Construction組裝合成建築)等減少了人力需求、北上消費影響本地零售。那麼樓市準買家在入市前，要考慮的便不只是市場的宏觀變化，而是自己的職位、收入，在新時代下是否仍然穩定。

宏觀而言，香港金融市場集資能力強勁、新來港專才帶來新住屋需求，都是支持樓價的重要因素。但微觀而言，不同行業在新時代下會面對不同的風險。作出置業此類涉及龐大融資的決定前，準買家宜詳細評估自己的工作穩定性，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2026年2月24日 

負資產個案料持續減少

 金管局數據反映2025年第四季負資產減少逾1萬宗。近期市場對住宅樓市轉趨樂觀，多個機構預期2026年樓價可回升5%。在此基礎下，相信負資產宗數會再出現大幅回落。

2025年第四季負資產個案回落。上季負資產數目錄得21304宗，按季減少逾10145宗或32%。對於業主來說，擺脫負資產標籤是好事，可提升資產運用的靈活性(如加按或出售)。展望2026年，如果樓價一如主流市場預期般持續回升，年底時負資產個案有機會回落至1萬宗以下。

拖欠比率微升的真相

值得留意的是，在負資產宗數下跌的同時，負資產的拖欠比率見上升，拖欠3個月或以上的比率，由2025年第三季的0.24%，上升至第四季的0.31%(同期整體銀行按揭3個月以上拖欠比率為0.14%)。但細看統計結果，拖欠比率上升並不是因為拖欠個案增加，換算一下，2025年第三季，31449宗負資產個案中，約75宗拖欠；而2025年第四季只有66宗，實際的拖欠個案減少。情況反映，即使物業因價格波動而成為負資產，整體上借款人的還款紀律維持良好。而負資產拖欠比率上升，只不過是負資產宗數大幅下跌的算術結果。

 

一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

展望2026年，筆者也預期負資產個案會隨樓價上升而減少。但更值得高興的，其實是整體上，正規樓按的風險管理合宜，未有超出借款人可負擔的水平，而整體借款人亦維持優良的還款紀錄。

原文刊於信報網站2026年2月10日 

中國人口減少對香港樓市影響

 香港住宅樓市回穩，廣義的「內地買家」大量入市，被視為支持樓市的重要原因之一。早前中國政府公布2025年出生人口，創1949年以來新低，展望中國人口進入下降周期，在中國整體人口減少的情況下，又會不會令香港住宅物業的長遠需求下跌？

中國國家統計局公布的2025年出生人口為792萬人，這創下1949年中華人民共和國成立以來的最低紀錄，出生率降至千分之5.63。學界一般估計，中國將進入總人口下降、高齡化的周期。聯合國有預測中國人口將持續下降，到2100年可能縮減至6.33億人。

 

如果把香港和內地比較，香港的出生率、總和生育率(Total Fertility Rate, TFR，指每位育齡婦女一生平均生育子女數)比內地更低。在此情況下香港人口仍維持增長，主要原因是由不同的途徑引入內地居民。例如近年多個專才計劃，輸入了數十萬的新來港人士。整體人口如果持續減少，需求下降，對樓市以至經濟都不是好消息。但在中短期，中國人口減少，預料不會對香港樓市帶來明顯的負面影響。

參考亞洲最早進入人口下降周期的日本。日本在上世紀九十年代的總人口大概在1.24億人，之後人口增長放慢，2010年日本人口總數至1.277億現頂。2025年人口推算值為1.232億人，較高峰下跌3.5%，並呈下降趨勢。但在整體人口減少的情況下，同期東京都的人口仍有增長，由2010年的1316萬人，增至2025年推值1428萬人，較2010年上升8.5%。在日本，此現象稱為「東京一極集中」，即各種資源，包括人口向東京集中的情況。

中國的人口、領土規模10倍於日本，不太可能出現資源全集中於一個大都會的情況。但近幾十年，中國有所謂「四大一線城市(北上廣深)」的共識，即北京、上海、廣州、深圳被視為內地經濟總量領先、人口密集的城市。在中國整體人口緩慢減少的時代，預料各一線城市會出現類似於日本東京，對全國人口持續產生磁吸效應。

香港與廣州、深圳等鄰近城市被納入粵港澳大灣區規劃，對內地居民的吸引力依然強勁。因此，「人口減少導致住屋需求下跌」的現象，短期至中期內不太可能在香港出現。至少在中短期，只要香港維持資金自由流動的制度及資本市場優勢，對內地居民的吸引力預計將持續。

原文刊於信報網站2026年2月3日 

新盤高息一按逃生門

 

過去數年樓價調整，令一些理論上的風險變成現實。例如由發展商提供，普遍設有「優惠期」的新盤一按。過去數年曾以此類按揭入市的買家，在跌市之下，普遍會面對優惠期後利率上升、但樓價下跌，難以轉按的問題。如果借款人不想長期捱高息的話，又有甚麼應變招數呢？

「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款，目的一般是為買家提供初期利率貼近銀行、按揭成數較高、批核標準較寬鬆的付款安排。

由於發展商（又或指定的財務公司）利息成本較銀行為高，「優惠期」不可能太長。2、3年後優惠期完結，利率一般會恢復至最優惠利率(P)或P+1水平。

 

例如一個2年前購入價1000萬元，借取8成按揭的物業，以25年還款期計，2年內以「大P-2厘」還款，最近的每月還款大概是4萬元，未償還貸款大概是750萬元。在優惠期後，如還款改以「大P」計算，每月還款會升至約4.7萬元。

透過發展商高息高成數按揭入市的業主，最初可能都打算在優惠期後以轉按，以免長期支付高息。但如意算盤會面對實際問題：

由於當初借取的是高成數按揭，而按揭保險計劃對轉按申請的成數上限是估值80%，如果購入的單位樓價未有明顯的升幅，借款人便難以轉按。

例如上文提及2年前購入的單位，考慮樓價調整，現時估值可能只有850萬元，以按保的轉按成數上限為估值80%計，最多可借680萬元，借款人手上需要有70萬元的流動資金，以償還新舊按揭的差額，才可成功轉按。

但市場上其實有其他方案，可供這類透過高息高成數按揭入市的業主，轉按減息。相關計劃對轉按申請的按揭成數上限為估值的90%。同樣以市值850萬元計，可借上限為765萬元，足以償還原有按揭。而相關計劃的按揭利率一般大P減2厘。假設不增加借款額，即只借750萬元，並維持23年還款，每月供款可降至3.9萬元水平，大幅減省每月還款額度及全期利息支出。

當然，有關計劃類似按揭保險，需收取相當於貸款總額幾個百分點的參與費。而且相關計劃對申請人的供款與收入比率要求和一般銀行按揭一樣，但如成功轉按，便可換來長期低息，為近幾年曾經借取發展商高息一按的買家，提供一個可行的逃生門。

 原文刊於置業家居2026年1月24日