市佔率創七年新高 定息按揭利與弊

 近年香港幾家大型銀行相繼推出3年或5年期的「定息按揭」產品，以約2.73厘的固定利率吸引買家，究竟本地銀行為何推出短定息期的按揭計劃，置業人士在定息按揭與傳統浮息按揭之間選擇時，又有什麼特別地方要留意？

根據金管局的統計，近幾年新批按揭貸款中，定息按揭有愈來愈受歡迎的趨勢。2023至2024年，新批按揭貸款中，定息按揭佔比在大部分月份都是0%，最高亦只有1.8%。而在2025年下半年，情況出現突破，第四季定息按揭佔比達3.7%至4.8%。而今年1至4月，定息按揭佔比再拾級而上，由1月的5.4%，上升至4月的16.8%，創2019年以來新高。

本地的定息按揭產品，有一些共通的設計特色，包括定息期短，一般只有3-5年、定息期內的利率，定得比傳統浮息按揭利率(現時一般為3.25厘)更低。

 

本地銀行推出定息期短、利率較主流浮息計劃更低的按揭產品，可視為一種銷售策略，一方面為按揭借款人帶來實際優惠，另一方面銀行在中長期仍可賺取息差。

對借款人來說，現時本地的定息按揭產品，有不俗的吸引力。現時最優惠利率已貼近歷史低谷，可說減無可減。反而現時市場憂慮，美息可能受通脹帶動，重回加息周期。現階段如可鎖定低至2.73厘的定息按揭，可減少未來最優惠利率、拆息回升時，每月按揭還款上升的衝擊。雖然本地的定息按揭，定息期偏短，但現時多數定息按揭產品，在3至5年的定息期後，按揭會自動轉為浮息，而計息標準等同一般浮息按揭(細P減1.75厘)，未有為借款人帶來額外的風險。

展望未來，如果未來數月美國的通脹率持續高企(5月名義CPI為4.2%)，遠高於聯儲局的2%通脹目標。美國的加息壓力可能上升，估計本地的定息按揭市佔率會持續增加。

不過，借款人也要留意，香港的3至5年期定息按揭，本質上是一個「短期避風港」，而非長期的財務避險工具。它能為置業初期、財務預算較緊張的買家提供數年安穩、低廉的供款期，但業主在入市前，目光絕不能只看眼前的3、5年，仍應考慮定息期後的浮息轉變、長遠加息承受力一併納入考量。

最後，定息按揭一般不設存款掛鈎戶口，而罰息期亦會較浮息按揭為長，借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2026年6月16日 

內地收緊資金出境與香港樓市

 近日中國政府針對資金透過香港出境的管道，展開近年來最嚴厲的跨部門整治行動，預期往來內地灰色資金來港的規模會大幅減少。近年本地住宅市場中，「內地買家」的佔比高達三、四成。在新政策下，復甦中的樓市又會受到多少影響？

5月下旬，中國政府重罰三家跨境互聯網券商，香港銀行對內地居民開戶加強審查，內地亦即將於7月1日實施新《對外投資規定》。過去散戶或投資者賴以將資金「螞蟻搬家」或透過灰色渠道調動來港的途徑，正面臨全面性堵截。現時國家外滙管理局規定，內地居民可滙出境外的資金為每人每年等值5萬美元。留學等「經常開支」不在此限，但在境外置業之後，按揭還款並不構成「經常開支」滙出資金的理由。

市場上有指，近一年住宅樓市復甦，原因之一是「內地買家」支撐了樓市。地產代理統計，2026年第一季18654宗住宅成交登記，當中有3882宗涉及「內地買家」，佔整體登記約兩成，數字較去年同期上升逾50%。如果在內地加強資金管制之後，內地來港買樓的資金受限，無疑會對復甦中的樓市帶來不可忽視的衝擊。

不過，值得留意的是，自政府近年大力推行「高才通」等各類人才引進計劃以來，市場上很大一部分被標籤為「內地買家」的置業群體，其實早已是持有香港身份證的「新香港人」。這群買家在成交登記上雖然顯示為漢語拼音姓名，常被外界誤以為是跨境炒樓的內地資金。其實他們多數已在香港定居、就業，擁有穩定的本地港元收入，置業是出於成家立室或改善居住環境的「真剛需」。這群人的置業需求、入市意欲，大概不會受到中國政府收緊資金出境措施的影響。

當然，無庸諱言，在近兩年港府撤銷幾種遏抑樓市的印花稅之後，不少內地資金來港買樓投資；加上今年港府上調成交價1億港元以上物業交易的印花稅，估計豪宅物業的去貨速度會受到一定影響。

由於本地老香港、新香港人的剛需依然存在，而且不受內地限制資金出境影響，預期中小型民生住宅與上車盤具備相當的抗跌力。豪宅類物業受新措施的影響無疑較大，但過去內地限制資金出境的措施其實一直存在。中國人長期習慣「上有政策，下有對策」，現階段限制資金出境的影響依然存在極大的不確定性，仍有待今年下半年一二手市場的實際成交數據作進一步觀察。

原文刊於信報網站2026年8月9日 

下半年樓市的利率變數

 近一年住宅樓市價和量均回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，預料對復甦中的樓市帶來一定壓力。

以今年成為市場熱話的「事件預測市場(Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。

 

市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費物價指數(CPI)年增率反彈至3.8%，創下2023年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標；加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。

2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調175個基點。同期本地最優惠利率只下調87.5個基點，「細P」由5.875%降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降；加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。

當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期──按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。

雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。

原文刊於信報網站2026年6月2日 

入伙盤「出租反超自用」的啟示

 

差餉物業估價署在4月底公布新一份的物業報告；其中，新落成私人住宅的使用方式數據，一反過去數十年自用為主的情況，連續2年出租多於自用。數據的變化，是否反映某種大趨勢已悄然出現？

差餉物業估價署每年都會向全港物業發出「物業詳情申報表」，住宅業主要填寫物業是自用抑或出租、如果是出租，也要申報租金。差估署會按申報編制各項物業數據，其中每年新落成的住宅的使用方式，在近2年出現了自用、出租比例大扭轉的罕見情況。

由1996年至2023年，每年新落成，而且在評估差餉時申報為已入住的住宅中，申報為「自用」的，都高於「出租」。2003、2004年的「自用比例」最高，均逾90%，「出租比例」只有6.2%至7.5%。1996至2023年，新落成住宅的出租比例，平均約28%，「自用」平均約為72%。但情況開始在近年扭轉，2022年新樓出租比例為28%，等於長期平均值；2023年升至46.4%，仍低於一半。但2024、2025年，新樓出租比例均逾50%，新入伙住宅出租比例反超自住比例。

上述情況出現，有多個可能原因，包括：

一、投資者的入市成本下跌、按揭槓桿增加：2024年2月全面撤銷三種遏抑樓市的印花稅、2024年10月，非自用物業的按揭放寬至樓價七成。

 

二、住宅租金回報率回升：2016年中，租金回報率跌穿3%，至2021、2022年，回報率低至2.3%、2.4%，買樓收租的名義回報率較定期存款更低，買樓收租的吸引力明顯不足；情況維持至2023年8月，租金回報率上升至3%以上，至2024、2025年，部分月份的租金回報高達3.7%，適逢銀行存款利率回落，吸引資金回流樓市。

三、租金有持續上升壓力：港府的多個人才計劃、本地大學大幅增加非本地生學額，為住宅租賃市場帶來強勁、持續的需求。

多個原因疊加，可能便是長線投資者在過去兩年大量入市的原因，在一手市場，甚至出現投資者吸納量壓倒自住用家的現象。

看到這裏，可能有人會問：一手市場連續兩年出現落成單位中，出租多於自用的情況，會不會反映樓市過熱？參考過去近30年的數據，在樓市谷底期，如2003、2004年，新盤自住比例都逾九成，一定程度上反映當時樓市的買樓收租活動疲弱。相對來說，在市場公認的樓市高峰如1997年、2021年，新盤自住比例都在七、八成。由於在2024年之前，市場從未出現新盤出租比率高於自用的情況，現時難以一口咬定此是市場過熱的警訊。暫時而言，筆者傾向於認為，港府在2024年撤銷樓市辣招，釋放了被壓抑多年的投資需求，令近年入市收租的個案增加。

雖然新樓「出租」比例在2024、2025年超越「自用」，打破了過去30年的常態。但此現象主因為政府撤辣降低投資成本、租金回報率回升，以及人才計劃帶來的強勁租務需求，暫時不宜視為樓市過熱的訊號。

 

表：私 人 住 宅 單 位 落 成 後 使 用 方 式

年	自住		出租
	單位數目	百分比	單位數目	百分比
2025	5,511	43.4	7,197	56.6
2024	6,501	42.5	8,813	57.5
2023	7,740	53.6	6,710	46.4
2022	9,239	72	3,587	28
2021	11,291	73.2	4,130	26.8
2020	7,127	61.6	4,450	38.4
2019	8,389	62.7	4,983	37.3
2018	7,084	64	3,983	36
2017	6,056	63.4	3,489	36.6
2016	5,978	65.4	3,162	34.6
2015	5,308	66.2	2,715	33.8
2014	3,918	65.1	2,096	34.9
2013	3,125	59.3	2,149	40.7
2012	3,060	53.9	2,621	46.1
2011	5,260	68.9	2,379	31.1
2010	4,622	67.9	2,182	32.1
2009	2,957	74.5	1,014	25.5
2008	4,181	73.6	1,497	26.4
2007	3,527	64.4	1,947	35.6
2006	4,635	69.3	2,057	30.7
2005	11,133	87.3	1,615	12.7
2004	11,382	93.8	752	6.2
2003	12,202	92.5	987	7.5
2002	13,951	89.2	1,685	10.8
2001	21,575	84.6	3,914	15.4
2000	16,130	85.5	2,738	14.5
1999	9,007	78.4	2,475	21.6
1998	7,262	80.4	1,767	19.6
1997	9,196	83.2	1,858	16.8
1996	14,249	71.9	5,558	28.1

 原文刊於信報網站2026年5月12日