內地房貸利息補貼效用評估

內地近日新推一系列支持樓市措施，較為矚目而且與一般買家關係較大的是在補貼買家新購房利息等。有關措施能否刺激內地樓市回升，有待觀察，但多年前的香港經驗，或者值得參考。

內地新推出的房貸補貼由10月1日起實施，暫定實施1年(即可在1年內申請)，補貼期最長5年，每年最多貼息1厘，可享受貼息的本金上限為100萬元人民幣。即受惠借款人最多節省利息支出5萬元人民幣。而申請資格為新購首套住房、面積在120平方米下，總價在150萬元人民幣以下。由借款人(尤其是會買樓價150萬元人民幣)以下的內地首次置業人士角度考慮，連續5年獲貼息1萬元人民幣，不可說不高。以100萬元人民幣貸款，年利率3厘、還款期30年計。每月還款大概4216元人民幣，首年利息支出大概29714元人民幣。補貼利息相當於節省三分一的利息支出。

 

措施的針對性明顯，主要是刺激自住買家的首次置業需求；加上申請有時效性(暫定實施一年)，估計對內地中下價物業有一定刺激作用。

外資投行估計，由於有適用範圍有限，政府一年補貼的金額，大概只會在200億元人民幣以下(即估計一年有200萬戶受惠)。政府的額外支出不高，但可向社會發放一個明確訊號──中國政府支持樓市。

香港也曾出現類似的情況，在1997年回歸不久，亞洲金融風暴爆發，全亞洲貨幣下跌，但港元在聯滙下相對高企，引發港元資產價格下跌。在1998年，港府透過房委會、房協，推出「自置居所貸款計劃(自貸)」、「首次置業貸款計劃(首貸)。以低息貸款(自貸貸款額可達66萬元，或利息補貼每月最多4200元，為期4年)，在個別借款人角度考慮，貼息程度比現時內地新措施更高。在規模上，單是「首貸」，至1999年已批出12600宗申請，對比於當年一手成交約2.1萬宗，二手成交約4.6萬宗，當年兩個貸款計劃對樓市的支持力度不可說不大。但以樓價計，由1997年底開始下行的樓市，要到2003年再見好轉。至於樓價回升究竟是持續多年的支持樓市措施生效，抑或更多是亞洲貨幣回升、自由行措施刺激，已難以驗證。

由較保守的角度考慮，中國政府推出多種刺激措施出台，包括較早前減息、將樓按還款期由30年延至40年，以至最新的房貸利息補貼，背景因素是樓市欠佳，全國商品房銷售面積與銷售額連續數年錄得雙位數跌幅。房地產投資萎縮，已影響整體經濟，因此才需要推出多項刺激措施。至於在多項利好措施等的刺激下，內地樓市能否好轉，有待觀察。

原文刊於信報網站2026年10月7日 

銀行樓按優惠逆勢上升背後的邏輯

 美國聯儲局在9月中上調聯邦基金利率25個基點，而本地銀行維持港元最優惠利率不變。以上情形理論上會壓縮銀行樓按業務的息差，但在美國加息之後，暫時看到本地銀行的動作，卻是增加按揭優惠。究竟銀行為何要在息差收窄的情況下，仍要增加按揭優惠？

上星期一家大型銀行把按揭現金回贈上調至1.5厘，輕微增加0.05厘，暫為大型銀行中最高。本周另一家大銀行，推出還款首2、3年按息「細P減2.32厘」的優惠。雖然兩者增加現金的優惠不算多，但仍算是出人意表。因為在9月17日美國聯儲局上調美息25個基點後，一般估計港元拆息、銀行存款利率都會受帶動微升。而本地銀行在美國加息後維持港元最優惠利率(P)不變，由於本地多數按揭貸款實際上以P計價，可以預期銀行由樓按賺取的息差將收窄。正常情況下，由一種貸款業務賺取的息差收窄，銀行較可能的應對方式是上調新批貸款利率、減優惠，以平衡利息成本上升。

 

不過，在利息成本展望上升的情況下，銀行反而增加優惠爭取按揭市場，一個可能的原因是，資金欠缺其他有規模的出路。近幾年來，本地銀行體系的港元貸存比率大致由90%下調至70%水平，即銀行體系有100元存款的話，大概只貸出了70元。如果計算所有貨幣的貸存比率，更只得52%左右。反映存款增長速度明顯快過貸款。2019年底，香港所有認可機構的存款總額約13.77萬億元，2026年7月存款規模上升至20.56萬億元，升幅49%。同一時期，銀行體系應用於本地的貸款，規模只有6.79萬億元，升至7.66萬億元，升幅12%。本地對貸款需求增長遠不及存款規模上升，令貸存比反覆下跌。在應用於本地的銀行貸款中，私人住宅樓按的佔比亦由2019年底的22%，升至今年中的26%，比重遠高於其他單一分類貸款。宏觀上，在存款欠缺其他較具規模的資金出路的情況下，銀行不得不重視樓按貸款業務。

另一方面，本地業主對透過轉按慳息、賺取現金回贈的效果並不陌生，部分業主更已形成轉按習慣。銀行為了維持按揭組合規模，惟有增加優惠吸引借款人。

展望未來一段時間，香港銀行體系吸引存款的能力不見得會下跌，但本地貸款需求卻未見有大幅上升的空間。貸存比率受壓，除非其他貸款需求有可觀增長，否則銀行仍需在利潤有限的情況下，向樓按借款人提供足夠優惠，以維持樓按組合的規模。當然，由於未來一年美元利率(及受其帶動的港元利率)看漲，各種樓按優惠的增長空間亦會受此客觀限制。

原文刊於信報網站2026年9月30日 

後辣招時代 以公司名義買賣物業的利與弊

過去幾年當局逐步撤銷樓市辣招；加上市場按息回落，樓市成交價量回升。另一方面，在辣招時代幾乎絕跡的公司股權交易方式買賣物業的個案亦見回升。究竟以公司名義買賣物業，有何利弊？

所謂公司股權轉讓方式買賣物業，通常指一家空殼公司(非營運公司)持有一個物業，而且沒有其他資產，轉讓時，賣方不是出售物業業權，而是將公司的股權轉讓予買方。名義上物業的業主沒有變，都是同一家公司，變動的是股東。此類股權交易，印花稅是股權交易價的0.2%，遠低於物業買賣的印花稅(最高為物業估值的4.25%)。市場習慣購買物業時印花稅由買方支付，因此以公司股權轉讓方式買賣物業方式，在理論上對買方有一定吸引力。說是理論上有好處，因為賣方也深明轉讓股權方式賣樓可為買方節省稅務支出，此優點在自由市場自然會反映在交易價格上。

 

要以公司股權轉讓的名義賣樓，首先要成立一家公司，並以公司名義購入物業。現時在香港，不論以公司或個人名義購買住宅，印花稅是一樣的(最高為4.25%)。但在「樓市辣招」的高峰年代，以公司名義購置物業，印花稅卻高達30%，按揭成數也會受限(最高為樓價50%)。因此有一段長時間，市場上以公司名義購置物業的成交幾乎絕跡。在「後辣招」時代，以公司名義購買物業已沒有額外的稅務成本，但未來轉讓時卻有「節省印花稅」的效果，因此近年市傳新盤成交中，以公司名義入市的比例有所回升。

在按揭上，成立空殼公司購入物業，由於公司沒有收入，銀行通常會要求公司的股東作為按揭擔保人，在擔保人的供款負擔比率低於50%的情況下，才會批出按揭。現時不論是以公司或個人名義持有物業，標準按揭成數上限是70%。高成數按揭方面，公司名義持有物業，並不適用於按揭保險(但市場上也有按息等同銀行水平的九成按揭可供公司名義買家申請，有需要可向各大按揭中介查詢)。

如果置業人士在二手市場物色物業時，遇上賣方是以出售公司股權方式放盤，要留意理論上可節省的印花稅是否會被較高的開價抵銷。在按揭上也需留意。由於法律上你購買的不是「一個物業」，而是「持有一個物業的公司」；銀行不會為此類交易提供按揭。買方需要先以現金購入股權，在公司股東轉名手續完成後，才可以申請銀行按揭。如果本身沒有足夠的現金儲備，便難以用購買公司股權方式節省印花稅。

原文刊於信報網站2026年9月23日 

美加息預期升溫 定息按揭三大注意事項

 聯儲局將於今天(9月16日)議息，市場估計美息上調0.25厘的機會高達九成，對未來利率上升的預期亦升溫。在此情況下，本地新批按揭中，定息按揭的佔比預料進一步上升。置業人士在選用定息按揭前，又有什麼地方要留意？

執筆時芝加哥商品交易所(CME Group)的FedWatch網頁(以聯邦基金期貨價格預測聯儲局升降息機率)，顯示本月聯儲局上調聯邦基金利率0.25厘的機會高逾九成。而展望明年9月，聯邦基金利率可能再有兩、三次的利率上調。如果美息只有單單上調一次，幅度0.25厘，預料對香港供樓人士不會有實際影響，H按和P按的供款利率應該會維持在3.25厘水平。但如果美息持續上升多兩、三次，勢將輕微推高本地P按和H按的利率。

在加息預期升溫的情況下，定息按揭的吸引力將持續增加。7月銀行新批樓按中，有34.1%為定息按揭，比例按月上升9個百分點，並創有紀錄以來新高。未來一年，估計定息按揭的比例將持續增加，甚至超逾一半，成為主流。

 

當然，以上估計有兩大前設：其一是市場對美息上升的預期持續；其二是本地銀行持續推出還款利率低於浮息按揭的定息按揭計劃。現時幾家大型銀行提供的定息按揭，利率由2.73厘至2.93厘，定息期3至5年。在定息期內，按息低於一般P按或H按(以P計鎖息上限)的3.25厘，單考慮利率，除非借用按揭後，浮息按揭利率急遽下跌，否則定息按揭借款人的每月還款、以及利息支出，相對於浮息按揭，都會有所節省。

如果置業人士最近有借取按揭的需要，又有興趣考慮定息按揭的話，有幾點需要注意：

一、如果利率持續上升，愈早申請、取用定息按揭愈有利。因為銀行會按利率趨勢，修訂新批定息按揭的條件，例如最近某大行便輕微上調新批定息按揭的利率。在正常情況下，如美國加息周期持續，最終將推高港元利率。趁早在定息利率尚低的時候取用按揭，可放大慳息效果。

二、現時定息按揭的主要優勢是利率比浮息按揭更低，但代價是其他優惠可能不及浮息按揭，包括現金回贈較少、不設與按息掛鈎的存款戶口等。尤其是後者，如果借款人本身有大筆流動現金，放置於此類戶口，可在不影響理財靈活性的前提下，有效抵銷按揭利息支出。定息按揭不設同類優惠，對於有大筆流動現金的借款人來說，未必是最佳選擇。

三、現行定息按揭在定息期內的利率，較一般浮息按揭為低。而在3至5年的「定息期」後，會恢復以一般浮息按揭的條件計算按息。值得留意的是，在申請定息按揭時，銀行計算供款負擔比率，會按「定息期後」的標準計算，要求借款人在此標準下，每月還款不逾月入一半。

定息按揭在加息周期初期確實具備顯著的慳息優勢，極適合追求供款穩定且流動資金較少的置業人士；然而，利率走向始終受宏觀經濟變化影響，借款人借取前，務必仔細評估定息期過後的利率條款、自身的流動資金配置，以及供款負擔比率的要求，方能選出最符合個人財務規劃的按揭方案。

原文刊於信報網站2026年9月16日 

內地樓按重大鬆綁 購買力大幅提升

 中國內地實行近年來最大的住房貸款改革，包括將還款年期由30年延至40年、新批房貸的供款負擔比率上限由55%放寬至60%。措施對香港樓市及按揭市場不會有直接影響。但港人如購買內地物業時，將可按新規定借取房貸。

在內地放寬房貸還款期之前，內地銀行在按揭批核、還款計算上與香港銀行接近，例如最長還款期都是30年；還款本息計算方式也一樣。較大差異是香港樓按的供款負擔比率上限長年維持在50%，而內地在放寬前是55%，並將進一步放寬至60%。按揭成數方面，香港銀行標準住宅按揭成數70%，合規高成數按揭成數上限現時為90%；而內地住宅按揭成數上限為85%。

 

放寬樓按供款負擔、延長還款期的效果，是令同等收入的人，可以負擔的按揭貸款上限增加。內地利率是以貸款市場報價利率LPR(大致上對應香港的最優惠利率)為基準加減點計算；現時LPR基準──目前的5年期以上LPR為3.5%，類似香港P按的P減利率，內地新批樓按現時一般為3.1厘。

以年利率3.1厘、原本按揭年期上限30年，供款入息比為55%計，一個月入1萬元的家庭，可借入的貸款金額約為128.8萬元，假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為151.5萬元。

在還款年期延至40年、供樓負擔上限提升至月入60%後，同樣月入1萬元，可借入的貸款金額約為164.9萬元，同樣假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為194萬元，較原有限制，購買力上升28%。或者另一種算法，同樣標價的單位，現時有能力購買的人將大幅增加。

當然，以上提振購買力的措施，有其代價。在借款人的角度，供款負擔上限調升、按揭期延長。但「借到最盡」的話，每月還款上限會由5500元上升至6000元，直接擠壓其他開支。

即使不增加借款額，只把按揭年期由30年延至40年，也會有大幅增加全期利息支出的問題。以內地樓按利率3.1%計，借入100萬元，如是30年還款，每月供款4270.16元，改為40年還款，月供降至3637.72元，降幅14.8%。但每月供款的下跌，完全是因為每期償還本金因年期攤長而下跌，每年的利息支出反而會因為本金償還速度變慢而增加，而且償付利息的時間多了10年。假設利率維持3.1%不變的話，100萬元本金，30年還款的總利息支出約是53.7萬元，40年還款的話是74.6萬元，增加了38.9%。

此外，要留意，內地銀行也會視乎借款人年齡設定按揭還款期的上限，現時最長「借款人年齡+樓按還款期上限」不同地方的差異較大，由65至80不等。

內地放寬樓按，無疑是為了向樓市注入強心針。香港近一年來樓價反覆上升，暫時大概沒有類似放寬的可能。但如果香港人有興趣投資內地房地產，宜留意按揭年期放寬，對本金償還速度減慢、全期利息支出增加的影響。

原文刊於信報網站2026年9月2日 

美息展望穩定 本地需求成後市關鍵

 近月樓市成交放緩，有指與市場早前憂慮美息可能回升有關。但在美國近月CPI回落的背景下，現時市場對美國年內加息的預期降溫，如果9月議息之後，點陣圖無大變化，未來2、3年美息都可能更為平穩。而本地需求將成為左右本地樓市的最重要因素。

美國7月消費物價指數(CPI)按年變幅為3.4%，持續2個月回落。CPI回穩，令市場對9月聯儲局的加息預期降溫。無論是專業的預測平台如FedWatch，抑或預測市場Polymarket，估計9月聯邦基金利率維持不變的機會都在六成左右。除非9月議息前公布的8月CPI大幅上升(現時無此跡象)，否則9月聯儲局會維持利率不變的機會較高。

 

更遠的聯邦基金利率變化現時並不明朗，聯儲局6月議息後公布的點陣圖顯示聯儲局預期今年底前，聯邦基金利率會上調一次，幅度25基點。但值得留意的是，同一幅點陣圖預期2027、2028年有輕微減息的空間。今年9月議息之後，聯儲局會更新點陣圖，值得留意新的結果，但預期不會有太戲劇性的變化。

在現時主流預測的範圍內，未來2、3年美息潛在上升幅度不會太高，即使幅度有限的「加息」在今年成真，似乎來年也有機會再次回落。整體上，美息的變化幅度有限，代表在聯滙制度下，港元利率的變化亦受限制。假設未來一段時間美息回升25個基點，港元拆息可能受帶動出現同等水平的上升。最優惠利率方面，2025年以來美息下調了75個基點，同期港元最優惠利率只下調25個基點。未來即使美息輕微回升，本地最優惠利率仍然有條件按兵不動。

如果以上預測離事實不太遠，便意味不論是H按或P按，借款人在未來一段時間的按揭利率將維持平穩。如果說本地樓市在過去幾個月一度憂慮按息回升影響入市氣氛，現時此種憂慮應該會在9月議息結果出來後慢慢消退。

展望未來，預期按息變化空間有限，本地因素便是左右後市變化的關鍵。而目前看來，不同的指標都甚為健康──過去10年，住宅樓價指數升幅不足30%。同期的銀行體系存款規模，卻由2016年中的約11萬億元，穩定上升至近月的逾20萬億元，升幅逾八成。這意味着樓價並沒有大幅吸納多餘的流動性，沒有出現典型的資產泡沫特徵。

其他因素如租金在專才流入的情況下持續上升、一手住宅貨尾減少、失業率維持偏低等，都利好樓市。雖然境外買家入市規模有退潮的跡象，但樓市本地需求強勁，樓價出現大調整的機會並不太高。

原文刊於信報網站2026年8月26日 

樓市整固 提前做好按揭準備

 樓市有放緩跡象，但對有意入市的準買家來說，未嘗不是好事，一來減少追價入市的急迫感；二來也有更多時間為申請按揭作出準備，減低按揭被拒，難以成交的風險。

樓市由2025年中起轉勢，樓價指數升幅約18%，一手樓去年成交逾2萬伙，打破多年紀錄，今年上半年氣勢亦維持。但6月起，樓市升勢放緩。連續數個月的一手成交量低於1000伙，更有投資銀行估計樓價可能橫行至2027年底。樓市整固，對有心入市的準買家來說，反而有更充裕的時間為申請按揭作出準備。

很多欠缺置業經驗的申請人會以為，只要心水物業的估價沒有出問題、所需按揭的每月還款低於月入一半，申請按揭便一定會獲批；然而，有多個因素可能影響銀行的按揭批核，若果有時間準備，樓按申請人可以把按揭被拒批的風險大幅減少。

 

一般情況下，銀行拒批按揭多涉兩種問題，一種來自抵押物業，如估值不足、物業業權有瑕疵、有未執行的維修令等等；另一種問題來自按揭申請人，如收入不足以通過供款負擔比率、信貸紀錄欠佳等。第一種問題多數可在查冊時發現，第二種問題如有充足的時間，亦可透過「優化」處理。

以信貸紀錄為例，準買家不妨在入市前先查閱自己的信貸報告(以最大的信貸資料管理公司來說，每人每年可免費查閱一次)。大致上，如果信貸評級在A至C，在銀行眼中屬優質客戶，貸款申請獲批的機會較高。如果發現自己的信貸評級未如理想，可透過以下方式改善：確保自己的所有借款準期償還、控制信用卡實際簽帳在額度上限的30%以內、可能的話先清還其他借款、避免頻繁申請新信用卡及其他貸款。

以上良好行為維持6至12個月，有機會提升信貸評級。尤其是償還其他貸款，除了有助於提升信貸評級，亦可直接減低銀行計算按揭申請時的整體供款與入息比率(DSR)。由於按揭DSR的限制是「每月整體債務還款不逾月入50%」，先償還其他債務，可免DSR被擠壓，影響可取用按揭額度。

準買家亦應在入市前，先準備齊全的入息證明，包括3至6個月的糧單、僱主開列的證明信、銀行戶口往來紀錄、最新的稅單、強積金供款紀錄等。如果是自僱人士，便應準備近2年的公司利得稅單、審計報告、商業登記等資料，以便申請按揭時供銀行審批。

最後，如果置業的準備時間較為充裕，準買家亦可考慮多儲備入市資金，以應付首期、置業雜費，以至未來裝修等開支。

提前置業規劃、充份的準備，可大幅減少樓按被拒批，打亂自己置業大計的風險。

原文刊於信報網站2026年8月19日