上周末新盤成交理想，市場統計逾500宗成交，破多年新高紀錄。一手數據理想，原因不外乎發展商以各種優惠，部分抵銷買家的印花稅開支。傳媒追問高官意見，未見政府對發展商賣樓手法有明顯批評。政府應該樂見新盤變相減價，一手旺二手淡的市況，料將持續。
新盤成交理想，原因不外乎多個新盤同期推出，發展商雖然不太願意在定價上直接調低價格，但卻透過不同名目的優惠(包括開宗名義的「印花稅補貼」)，實際上降低買家的支出。
表面看，政府以各類印花稅增加買賣成本來調控樓市；發展商卻送印花稅回贈，似乎是與政府對著幹。但由實際效果看，新盤變相減價，為整體樓價調整帶來一定壓力，應該是政府樂意見到的結果。
官方應樂見變相減價
政府自2010年以來推出種種調控樓價措施，公開提及的目標是穩定樓市，但具體何謂穩定，一直未見官方說明。一般意見認為官方措施目標是壓抑樓價急升，至於政府是否有意「降低樓價至某一水平」，坊間意見分歧。
不管政府目標是不讓樓價上升，抑或壓低樓價，新盤變相減價，方向應該與官方目標一致----雖然一手盤面價未見調整，但現階段「減價才有成交」的訊息，應該已深入民心。近期二手成交量維持偏低，原因自然是二手市場業主去貨壓力遠較發展商為低，其放盤的價格彈性不大；買家在一、二手價格差距收窄之後，改投一手市場所致。但個別急於去貨的業主，如希望達成交易，減價似乎是最直接的方法---有關跌幅料將在官方及市場的統計數字中反映。
眾所周知，香港樓市需求往往在市場一面倒看好樓價的情況下急增，當市場不再認定樓價必升，需求反會下跌，此會為政府力求增加供應贏得多少時間。
新盤優惠 未增銀行按揭風險
在銀行信貸風險管理角度看，發展商是直接扣減樓價，抑或送出回贈，基本上沒有分別----根據現行的指引，由發展商送出的優惠，本來就要在按揭批核時，由樓價扣除；變相減價不會令承造有關按揭的銀行風險增加。在現行一手住宅銷售條例下，發展商的任何優惠、回贈都需要在付款安排披露，優惠多少，無所遁形。
對政府來說，發展商以不同名義方式提供優惠，但印花稅最終都會以合約上列明的價格計算，政府不會因為發展商的手法而有損失—官方更沒有理由反對此種手法。
我們預期一手旺二手淡的市況會持續，原因在於上半年新盤去貨較慢，發展商有較大追數壓力；在官方措施提高置業成本的情況下，發展商要銷售量，唯有實際降低買家入貨價。相反，在二手市場，近年投資者策略改變，短炒絕跡，投資者以長線收租為主。在經濟明顯轉差，拖累租值下跌，或按息上升，令持貨成本急升前，投資者沒有多少出貨壓力。只有因個人因素急於放盤的業主，才會面對現實，將叫價下調去貨—結果便是每天地產版都可看到的某二手屋苑減價成交。在二手成交量偏低的情況下，少量減價成交會令樓價指數下跌；有效減少官方壓力。但在基本因素改變前，少量個案應該不足以帶動二手樓價出現明顯調整，滑坡式的價格調整難以出現。
原文刊於經濟日報網站 2013年12月4日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言