低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

 本地樓市氣氛偏淡，市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化，已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存，現時即使全面減辣，刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前，有說個別新盤的成交當中，內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買，涉及眾多原因，其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後，2022年聯儲局大幅加息之前，港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例，H按利率低至H+1.3厘，而一個月拆息當時約0.2厘，即按息大約只為1.5厘。去年初，廣州首套房利率由5.5厘起，第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

 

兩地息差已減為零　港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率，掀動港元最優惠利率及拆息上升後，近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限，市場估計其他中小型行會跟隨；同一時間，內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈，首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準，類似香港的最優惠利率，可升可跌)減0.1厘，即4.1厘。換言之，兩年不到的時間，廣州與香港新造按息的息差，由4厘縮減至零。

過去多年，由於香港推出的多種印花稅，令非本地居民在香港購置住宅，稅費支出達樓價30%，基本杜絕了非本地的置業需求。不過，市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士，在決定要在何地置業時，按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘，加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件，在香港借款買樓有莫大吸引大，而此個優勢現時基本已失去。

當然，那些中港兩地走的買家，置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等，都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時，估計即使樓市辣招逐步撤銷，內地人來港置業的規模也會因此受影響，盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日

下半年按息走勢推演︰P息跟加、新批按息或升至4厘

 6月份美國暫停加息，但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高企，銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少，最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主，抑或打算入市的準買家，都要留意有關影響。

港元最優惠利率料跟足美息上調

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

但另一方面，反映市場資金供求的拆息近日卻抽升，全線維持在5厘以上，與樓按相關的一個月拆息，本周二報4.92厘。大致上，拆息可視為銀行（尤其是中小型銀行）的資金成本，近日的H按條件，一般為H+1.3厘，鎖息為大P減2.5厘，即3.5厘。理論上銀行提供按揭，是在做蝕本生意。此所以市場估計，如果美息在年內再上升，本地最優惠利率有跟足上調的壓力。

 

新批按息年内將升至4厘

以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計，如果年內美息上升半厘，而港元最優惠利率跟加，新批按息會升至4厘。以500萬元貸款，還款期30年計，供款會由每月22,452元，升至23,871元。通過壓力測試的要求，會由47,316元，升至49,963元。表面看來升幅不大，但「按息仍在上升」的事實，可能令部份有意入市的準買家維持觀望態度。

息口回落吸引買樓　或要等2025年

根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果)，聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間，但同時預期明年美息將由高位下調1厘，之後美息會持續走低，「中長期」目標是2.5厘。

值得留意的是，由於過去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話，料會出現港元拆息跟隨下調，但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘，明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後，明年未有跟足美息回落，只回調半厘，明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平，之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間，可能要在2025年或以後了。

原文刊於經濟日報網站2023年7月5日

美息年內或再上調 按息於下半年仍有上升壓力

 美國聯儲局6月會議決定暫停加息，但儲局委員預計到2023年底，美息仍將上升0.5厘。近日香港銀行同業拆息全面上升，若美息在年內再次上升，香港的最優惠利率很可能隨之上升。

新造按揭或升至3.8厘

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

 

然而，港元拆息在周初全面突破5厘水平，與銀行按揭相關的一個月拆息與最優惠利率差距進一步收窄，情況代表銀行按揭業務息差縮小。除非有大量熱錢湧入，否則拆息在短期內難見明顯回落。在拆息持續高企的情況下，如下半年美息再上調，可能出現「最優惠利率跟足美息上升」的情況，估計新造按揭利率可能從現在的3.5厘上升至3.8厘水平。

美息明年或回落 惟本地按息料橫行

根據聯儲局「點陣圖」，今年美息在上升0.5厘之後，明年可能從高位下調1厘。但由於過去一年本地最優惠利率升幅大幅落後於美息，明年（甚至後年）即使美息回落，港元最優惠利率下跌的速度也可能較慢，按揭利率明年較大機率在3.5厘水平橫行。

總結而言，年內美息可能見頂，在拆息高企的情況下，新造港元按息年內料會輕微上升。現時聯儲局估計明年美息有約1厘的下調空間，但由於美息上升期最優惠利率升幅大幅落後，幾可肯定縱使明年美息下調，港元最優惠利率下跌的空間亦有限。置業人士在考慮購買物業時，應充分了解相關風險，並根據個人財務狀況和市場趨勢作出理性判斷。

原文刊於經濟日報網站2023年6月21日

 

 

按息4厘的沙盤推演

下周美國議息，市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘；而年內餘下的議息會議，美息料會持續上升，幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影響？

本季最優惠利率或將微升

現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75厘，一般估計本月加息0.75厘至1厘，而至年底時，美息可達3.7厘水平。參考上一個加息周期，美息由1.75厘升至2厘時，香港的銀行上調最優惠利率0.125厘，之後美息再升0.25厘，香港P不變，細P與美息最小的差幅為2.875厘。本月美國議息後，美息將突破2厘，加上銀行體系結餘下跌，拆息料會被推高，市場估計本季最優惠利率將微升。

 

當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係，但大致上可以說，當兩者息差收窄至3厘左右，P便更易受美息上升帶動。假設今年年底美息升至3.7厘，細P最高可被推至6.7厘左右。以近期的新批H按鎖息約「細P-2.5厘」計，按息可升至4.2厘。

新批按息上升或令入息要求大升

以一筆貸款500萬元，還款期30年，按息H+1.3，鎖息細P-2.5厘的按揭為例，周一計息的話，每月還款18,682元；如拆息及P都被推高，細P真升至6.7厘，此筆貸款轉以鎖息供樓，按息便是4.2厘，每月供款會增至24,451元，上升31%。

由於有壓力測試的要求，用盡借貸能力的借款人在加息前取用500萬元按揭，入息要求下限是47,316元，月供佔月入39.5%。按息真的升至4.2厘而借款人入息不變，每月供款會增至51.7%；似乎仍在可負擔水平。

按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。但要留意，新批按息上升，會令借入同等樓債的入息要求大升。以上文提及的500萬元樓按為例，在現行按息下，通過壓測的月入需求為47,316元；當按息上升至4.2厘，月入需求會升至56,656元。加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格，下半年的樓市可能持續整固。

 原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

銀行體系結餘與按息

 上周美國聯儲局加息0.75厘，本地市場焦點之一是金管局兩日內承接港元沽盤，總額達348億元，有人憂慮，如果美國持續加息，以每星期幾百億元的流失速度，銀行體系結餘很快「清零」，港息可能會急升，甚至會影響聯繫滙率。究竟實際情況是否如此？

銀行體系結餘是指銀行存於金管局的儲備結餘，以及各銀行之間的交易結算餘額；數字增加時反映資金流入港元體系，數字下跌時反映資金流出。結餘數字近幾年處於幾千億元的水平，代表市場有大量閒置資金(所以反映資金供求的拆息，處於偏低水平)；但在聯滙機制下，就算結餘處於幾億元，也屬正常；簡單講，銀行體系結餘就算「清零」，也不會影響聯繫滙率。

 

在2008年金融海嘯之前，銀行體系結餘長期在數十億元水平，當時的拆息並不特別偏高；極端例子是2003年中，銀行體系結餘只得數億元，而1個月拆息也只是1厘多。大致上，結餘愈高，拆息愈低，但兩者並沒有線性關係，例如2019年底至2020年初，當時銀行體系有500億、600億元，遠高於2003年；但1個月拆息卻在2厘多水平，遠高於2003年中。

結餘減少，反映資金流出港元體系，流動性減少，「價格」(資金的價格即利率)便會上升。但要留意，現時看來資金流出港元體系的主要原因是套息，因為港元利息低於美元，投資者轉為持有美元。但當結餘減少，港元利率回升至貼近美息時，套息的誘因便會減少、銀行體系結餘下跌的速度便會放慢。當然，問題是沒有人可準確計算港美息差要收窄至什麼水平，銀行體系結餘跌幅才會放慢。

不過，結餘減少不影響聯滙制度，卻可能影響最優惠利率(Prime Rate，簡稱P)，上一個加息周期，美息上升2.25厘，P只上升了0.125厘。由於多數H按都有與P掛鈎的鎖息安排，上一次P只是微升，制約了本地實際按息的升幅。如果本次加息周期情況類似，P的加幅亦可能較有限。坊間一個流行的觀點是銀行體系結餘要跌至1000億元以下，P才有上升的壓力。此觀點的基礎是2018年，當美國多次加息、本地銀行結餘跌穿1000億元以後不久，本地銀行便隨美息上升而輕微提高最優惠利率。

要留意的是，今年美息已累升1.5厘，聯儲局放出的聲氣，年內美息尚有約1.7厘的上升空間，明年加息也會持續。今次加息周期的美息上升幅度遠大於上一次，如無意外，今年底起，最優惠利率會開始上升，而且幅度會較上次為大，供樓人士對此宜有心理及財政準備。

原文刊於信報網站2022年6月21日

水浸低息的新常態

由2019年下半年起，港元持續維持兌美元強勢，在社會運動、世紀疫情、國安立法等連串事件下，資金卻持續流入。展望未來一兩年，一方面是美國聯儲局有較大機會維持聯邦基金利率接近零息；一方面是資金因各種理由流入，港元拆息低企的新常態，可能長期維持。

周一的1個月銀行同業拆息為0.275厘，為近3年新低。比起去年底的2.66厘大幅下跌。由於近年新批銀行按揭中，約八至九成為拆息按揭(H按)，而絕大部分H按均以1個月拆息為計息標準，拆息低企，亦代表小業主的每月按揭供款大減。

以一筆餘額400萬元，尚餘年期25年、利率為H+1.3厘，鎖息為2.5厘的按揭貸款為例。年初時每月供款約17945元。同一條件的貸款，在拆息低至0.27厘時，供款下跌至16129元，減少11%，而且每月供款中，還本比例大升。

拆息大跌，背後的原因是資金流入，大半年之間，本地銀行體系結餘由500多億元升至1600多億元。而且市場展望，隨着中美關係緊張、未來中資企業在美國上市的規模將大減，部分原本在紐約上市的中資企業亦勢將改於香港此個既是國內，又是境外的資本市場上市。準備入貨的資金持續流入，加上美國聯儲局表明未來一兩年維持低息，展望港元拆息將長期維持偏低。

或者有人會說，在拆息低企的同時，大部分銀行卻提高了新批按揭的利率，勢將抵消拆息偏低的作用。但要留意，拆息回落，是所有選用H按的業主同時受惠(估計數目在50萬戶左右)，新批按揭利率上調，受影響的只是一年約8萬宗的新客戶；其次，拆息大半年來下跌幅度達近2厘，而新批按揭的利率，上調幅度只是0.2厘左右。整體上，按息仍是處於下調的大趨勢。

在疫情影響，經濟收縮、失業率短期難以回落之際。與小業主供樓息息相關的拆息維持偏低，微觀而言可紓緩小業主供樓的壓力，宏觀來說，也會增加支持樓市的力量。

原文刊於信報網站2020年7月21日

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減息刺激作用成疑

3月份美國突擊減息1.5厘。不少業主可能期待，在疫情影響下，就算一時三刻未能為樓價帶來明顯支持，也希望減息會令自己每月供款減少。但兩個星期下來，在討論減息1.5厘有沒有用之前，大家首先要了解，本輪減息的實際下調幅度遠比1.5厘為低。

影響多數香港人每月按揭供款的有兩個利率，一個是各家銀行自行訂定的最優惠利率（Prime Rate, P）——美國減息1.5厘後，本地未有銀行下調最優惠利率。第二個是一個月同業拆息（Hibor, H），3月4日（美國在香港時間3月5日凌晨減息半厘，16日再減息1厘）一個月同業拆息約1.4厘，聯儲局接連減息1.5厘後，一個月拆息反而上升，本周三（25日）達1.98厘。

美國減息 Hibor不跌反升
港元拆息不跌反升，原因之一是比起聯邦基金利率，港元拆息與美元拆息關係較大。近日各國封城封關，引起衰退疑慮，投資者拋售資產增持美元；美元需求增加推動美元拆息上升，結果港元拆息也居高不下。以一般新造按揭利率為H+1.24厘計，近年取用的H按，大部分都會以鎖息供樓（近一年大約為2.5厘），供款利率暫時未見下跌，一般小業主的供款支出暫時未見減少。
由於美國的新冠肺炎確診數字仍在上升，代表一段時間內封城措施會持續；似乎投資者持有美元避險的需要會維持——港元拆息暫時難見明顯的下調空間。即使稍後美元拆息回落，港元拆息跟隨，一般估計幅度亦較為有限——請勿期待本港按息會有1.5厘的跌幅。

每月供款降幅輕微
如果一個月拆息將回落至1厘以下，一般H按借款人的還款利率將輕微下調。以年初取用的H按為例，一般條件為H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘，每$100萬貸款，供樓利率會減至2.3厘，以25年還款期計，每月供款約由$4,486下調至$4,386。
另外，要留意的是，減息只是央行支持經濟行動的一環。由聯儲局到多國央行，都推出了不同程度的量化寬鬆。除非疫情進一步失控，又或出現環球大蕭條，否則在各國放水之下，資金氾濫仍有可能在疫情過後推高資產價格。

原文刊於置業家居2020年3月28日

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