印花稅下調 亦難掀炒風

 10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式，因為近月樓市氣氛偏淡，措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素，估計未來即使樓市好轉，仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項，包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半，兩者均由15%減至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士，購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅，只需按第二印花稅率支付印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

 

過去十多年，港府推出多項印花稅，目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅，目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕，只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售，都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收，現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率，如果買家不是香港永久性居民，或在香港已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業時，則需要以從價印花稅第一標準稅率計算，現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整，放寬印花稅，短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上，即使未來外圍因素好轉、樓價回升，只要按揭指引沒有特別放寬，大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少，但對非本地永久居民買家來說，購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說，購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業，仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說，對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外，要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業，再為第二套住宅申請按揭時，新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成，例如購買1500萬元物業，按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成，在壓力測試下，計算按息上調2厘時，總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制，保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力，而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在，即使市場氣氛好轉，仍然會限制非自住資金進入市場的流量，應該不必擔心炒風再現。

原文刊於信報網站2023年12月19日

印花稅調整 業主甩名成本降

 政府在新一年的《財政預算案》調整了印花稅的稅階，令「首次置業」人士購買「上車級」住宅時的印花稅支出大減。措施雖然未必會即時刺激大量用家入市。但中長線而言，預料會增加投資者入市的比例。

以上說法聽起來有點奇怪，政府調整印花稅階，應該只有「首次置業人士」受惠，又如何會刺激投資需求？原因在於「首次置業」的定義，官方對首次買家的定義是在「現時未持有本地住宅物業」人士，如果他們同時是香港永久居民，購買本地住宅物業時，便按「第二稅階」支付印花稅。在新稅階下，首置人士購買600萬元以下物業，較之前節省起碼25%的稅金支出。

傳統上，多數夫婦入市，會以「長命契」方式聯名持有物業。直至2013年，港府引入雙倍印花稅(在2016年「加辣」，稅率統一為樓價15%)，令業主再購買住宅物業時，需要支付較高的印花稅，市場習慣才開始轉變，多數初次置業的夫婦會以單名購買物業，以留下一個「首置」名額，待未來入市時，可節省印花稅支出。

 

而對於早年以聯名購入自住物業、計劃購買第二層物業投資的夫婦來說，市場亦發展出新的慳稅策略，以轉讓業權方式，由一方收購另一方的業權，令伴侶不再持有物業。無業權的一方購買另一套物業時，便可用「第二稅階」付稅，節省大批支出。

以夫婦二人聯名持有一個樓價600萬元物業為例，太太將自己持有的一半業權(市值300萬元)轉讓予丈夫；由於是直系家屬之間的轉讓，會以第二稅階計稅。在稅階調整前，丈夫應繳稅為樓價1.5%，即4.5萬元。稅階調整後，應付稅費降至100元。完成交易後，太太便非業主，購買另一個物業，只需以「第二稅階」(最高稅率為樓價4.25%)支付印花稅。此程序坊間習慣上稱為「甩名」。相對於「甩名」之前，有樓在身的業主購買第二套物業，需付樓價15%稅金。

因此，是次政府調整印花稅階，受惠的除了是真正的首置用家，也包括可以將業權轉讓予家人的「第二次首置」人士。在市場氣氛正在改善的當下，預計會刺激一定數量的聯名業主，以「甩名」方式取得首置身份，購買家庭第二套物業投資。

現實中「甩名」的手續並不麻煩，較大的阻力來於按揭，以上文為例，如果夫婦二人聯名持有一個物業，而物業尚有未償還的按揭債務，在轉名至一人持有物業時，便需要償還原有的按揭。單名業主要再申請按揭，仍然需要通過按揭壓力測試的申請。如果單名的業主收入不足以通過壓測，一般銀行都可以接受夫婦以一方名義持有物業，第二人作擔保人的方式申請按揭；當擔保人以首置身份再入市時，雖然可以節省印花稅，但按揭擔保人的身份會影響他購買其他物業時的按揭成數及壓測要求。由於有按揭方面的限制，預期「甩名」成交會增加，但規模有限，不會刺激樓價明顯上升。

原文刊於信報網站2023年3月7日

政府調整自置買家印花稅稅階 料對樓市未有太大刺激作用

 

財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。

不助長買樓投資 鼓勵置業自住

在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。

 

現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。

慳稅數萬元 難改入市決定

不過，有關措施應該不會刺激大量準買家入市。新印花稅階之下，自住用家購買樓價高於$200萬、低於$1,000萬的物業，所需支付的印花稅都會減少。而樓價愈平，新稅階下可節省的幅度愈大。不過，實際節省的額度不算高，以$450萬物業為例，原有稅率為3%，新稅階下為1.5%，稅額減少一半，但實際的金額只為$6.75萬。

下調自住買家的印花稅率，對本來有意入市的買家來說，會輕微節省「儲首期+印花稅」所需的時間。但應該不會有太多買家因為一次過節省區區數萬元，而改變是否入市的決定。

比較一下，同為$450萬的物業，假設買家借六成按揭，以現時部銀行提供約2%的現金回贈計，按揭借款人已可取得$5.4萬回贈。而且按揭現金回贈可以重複取得，只要原按揭罰息期（一般為2年）完結、樓價沒有大調整、借款人維持良好的信貸紀錄、通過壓力測試，業主便可透過轉按取得新的回贈。我們過去很少聽到有買家因為「按揭回贈」而作出買樓的決定；估計今從價印花稅稅階的調整，也不會刺激大量用家決定入市。

註：*首次置業是市場及官方文件的用語，嚴格來說，購置物業時未持有本地住宅物業的永久居民，都會以第二標準稅率支付印花稅。

 原文刊於置業家居2023年2月25日

二手成交獲利減少的人為因素

 有統計顯示，近月的二手成交中，約97%的賣家獲利離場，乍看數字極高，但獲利比率原來已是近數年新低。要留意的是，是否獲利，除了看市價之外，也有一定人為因素。

根據利嘉閣統計，近年二手成交獲利比例高位是2018年8月，99.6%的二手成交價高於原業主的購入價；數字之後輾轉回落，2021年2月的比例是97.1%。

轉讓獲利比例高，原因自然是整體上樓價持續上升，早年入市的業主以市價轉售都可獲利離場。而近年二手轉讓獲利比例略為下調，部分原因自然是2019年樓價調整，2020年樓價橫行。如果近3、4年入市的業主以市價放售物業，正常結果便是成交價貼近入市價，可能微升微跌，輕微拉低了獲利比例。

 

但要留意，在整體樓價走勢之外，也有其他因素左右二手轉讓獲利的比例。其中之一，是親屬間的轉讓。近幾年市場統計直系親屬間的轉讓，起碼佔二手成交逾一成，最常見而外間可發現的是聯名業主將物業轉為單名持有，即A、B聯名持有的物業轉讓予A。一般親屬間轉讓的目的，是自製「未持有香港住宅物業」的身份，以上述例子而言，完成交易後，B便「無樓在手」，再入市便可按舊稅率支付印花稅（最高為樓價4.25%），比起有樓在手要支付15%印花稅，節省大筆支出。

親屬內部轉讓存壓低成交價誘因

直系親屬間的內部轉讓，也是會按舊稅率付印花稅。雖然說印花稅費是按市值徵收，但只要成交價不是太偏離市值，一般來說都會按成交價計算印花稅。此情況會令內部轉讓的交易，有一定誘因壓低成交價。

不過情況也不是一面倒，如果內部轉讓個案時，當事人希望透過按揭套現，反過來便有誘因以略高於市價成交。雖然銀行按揭貸款會以市值或成交價中較低者計算抵押物業的價值，但只要成交價不是偏離市值太遠，銀行一般可根據成交價調整估值，在同等按揭成數的情況下，借款人便可套現較多款項。

當然，左右二手轉讓獲利比例的最主要因素是整體樓價走勢。但不同目的的轉讓，其實也會干擾數據。單看獲利比例下跌，也不可以直接推論是出於樓價下調。

 原文刊於經濟日報網站2021年3月17日

以公司轉名方式買賣物業可慳稅？

香港人投資物業的心態永不止息，在地產討論區，一個常見的主題是「如何多買一間樓」。最近便看到有網友提問「用公司名再買樓是否可慳稅」。問題簡單，但答案可以很複雜。

首先要分清「用公司名義買樓」和「購買持有物業空殼公司」的分別。在現時的制度下，如果先成立一家公司，再以公司名義購買物業，便需支付樓價15%的從價印花稅及樓價15%的買家印花稅，單是付稅，已是樓價的30%。比起有樓在手的永久居民再入市的印花稅總支出為樓價15%，何況在按揭上，以公司名義置業，會被銀行視為非自住用途，按揭成數會較自住物業低一成，通過壓力測試的標準也更嚴格。成立新公司買樓，絕不划算。

 

理論上可慳稅　實際操作成效低

坊間說的「公司名買樓可慳稅」，說的其實是「購買持有物業空殼公司」，由於技術上購買的是公司而不是物業，因此不需支付買家印花稅或物業買賣的從價印花稅，只需支付股權轉讓的印花稅。以一家公司持有一個2,500萬元的物業，轉讓100%的股權為例，印花稅率便只是0.2%，即5萬元。比較之下，一名未持有物業的香港永久居民以一般物業轉讓方式購買一個樓價2,500萬元的單位，從價印花稅率是4.25%，稅費逾106萬元；如果是一名已持有物業的香港永久居民購買同一單位，稅率是15%，稅費為375萬元。理論上，如果置業人士以購買持有物業空殼公司方式入市，的確可以節省稅費支出。

但以上理論，在實際操作上會大打節扣。主要原因是賣方（持有物業的公司的股東）也知道以上資訊，賣方深明以公司轉讓方式放盤的優勢，正常而言業主自會提高叫價，一來一回，賣家未必可在稅務上佔多少便宜。

另一方面，由於公司股權轉讓技術上不是買賣物業，交易中買方難以取得按揭，要以現金購買股權，之後新股東才可申請按揭。此類交易對買家的財力有更高要求，單純抱持「希望慳稅」的方式，在市場上專門尋找以公司轉名方式的放盤，一般小投資者可能會大失所望。

原文刊於經濟日報網站2020年12月24日

 

「公司轉名」是否炒樓神器？

本土研究社早前發表一份報告指出，近年透過公司股權轉讓買賣物業的數字大增，反映有錢人或外地人以此途徑避繳高額印花稅。以公司轉名方式買賣物業，有其稅務上的吸引力，但認為投資者可以由此途徑避稅，可能是言過其實。

一家公司持有一個物業，100%轉讓股權，大家會同意那事實上是賣樓，但卻毋須在土地註冊處登記。因為名義上的業主仍是本來持有物業的公司，只是股東轉了名，因此過去市場罕有資訊評估此類交易的規模。

本土研究社委託立法會議員向財庫局查詢近年「表格 IRSD102」填寫遞交數字，而非上市公司要透過公司股權買賣物業，一定要填寫此表格。而庫務局回覆的數字，顯示收到「表格 IRSD102」由2015/16年度的2311份上升至2018/19年度的3400份，升幅近五成。有關機構認為情況顯示大量類似交易存在，證明大量投資避稅行為存在，更指政府隻眼開隻眼閉，任由投資者利用漏洞降低炒樓成本。

以公司轉名方式購買物業，的確可慳稅。以一個非本地居民購買一個樓價2500萬元的物業為例，正常要支付15%從價印花稅、15%買家印花稅，合共750萬元。就算是未持有物業的本地永久居民購買同價物業，也要支付4.25%的從價印花稅，合共106.25萬元。 而上述兩種情況下，買家購入單位後3年來賣樓，又要再支付特別印花稅10%至20%。辣稅之重，直接間接令近年樓市成交大幅減少。

不過，如果是一家公司持有一個2500萬元的物業，轉讓100%的股權，印花稅率便只是0.2%，即5萬元；而且3年內再轉名，也毋須支付特別印花稅。說此是稅務漏洞，似乎並不為過。但以此方式慳稅，有幾個問題。

首先，新成立公司，再入市炒樓(買入物業，再以股權轉讓方式賣樓)是完全不可以節省印花稅。因為公司名義買樓，已要支付總共30%的印花稅；相反，一個已持有其他住宅物業的香港永久居民再入市，只需付15%從價印花稅。應該沒有足夠的誘因，令投資者先成立公司買樓，未來再以股權轉讓方式賣樓。

換言之，現時市場上以股權轉讓方式買賣的物業，大多數應該是在眾多辣稅推出之前，早已用公司名義購入。理論上，投資者可專門尋找以公司轉讓方式放盤的物業，以節省印花稅支出，但在香港此類有效市場，賣方也深明以公司轉讓方式放盤的優勢，正常而言業主自會提高叫價，賣家未必可佔多少便宜。

在按揭上，也有理由令此類成交難以普及。由於公司股權轉讓技術上不是買賣，交易中買方難以取得按揭，要以現金購買股權、償還公司舊有按揭貸款(如有)，之後新股東才可申請按揭。此類交易對買家的財力有更高要求，加上交易的法律費用較高，過去以公司名購置物業的，多為豪宅，此類交易就算都歸類為炒賣，對普羅市民置業都不會有大影響。

原文刊於信報網站2020年6月23日

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【按揭一分鐘】 兩種「甩名」 上篇

過去十年，香港政府及金管局推出過不少辣招，目的都是遏抑樓市。但「你有張良計 我有過牆梯」，不少人也提出應對的方法，包括了兩種「甩名」。

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