新盤建築期付款注意事項

購買未落成物業，大致上有兩種付款安排，一為現金即供，即簽署買賣合約後，便向銀行申請按揭，在物業未落成前已開始供樓，由於發展商可較早套現，售價一般有一定折扣。第二類是建築期付款，即支付一部分樓價後，待物業入伙時才申造按揭。

兩種付款安排各有利弊，以現金即供來說；好處除了售價一般有折扣外，另一好處是銀行一般會估足價。不過，如果置業人士購置新樓是換樓，舊居仍有按揭未供滿，在申請樓花物業的按揭時，銀行即使接受新物業為自住，亦會將新舊物業的按揭供款相加，供款總額在現有利率下不可高於月入一半；加息三厘不可逾月入六成，才會批出按揭，要通過要求有一定難度。

相對來說，選用建築期付款，好處是物業落成前都不用供樓，對家庭收支影響較少。但建築期付款的安排，要在物業臨近入伙時才申造按揭，屆時需要再為物業估價。如果在期內樓價下跌，便可能出現估價不足的情況。例如一個樓花期建築期付款訂價800萬元的物業，買家在樓花期已支付120萬元，並計劃在入伙時再支付200萬元現金，並以6成按揭借480萬元完成交易。如期內樓價下跌，物業在臨落成前，估價只有700萬元，6成按揭可借420萬元，買家便要額外籌措60萬元，才可完成交易。

在樓花買賣中，價格是由合約規定的，但交易時間卻不是一個固定的日期，而是要待物業落成，發展商發信通知買方，可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素，故樓花買賣時，物業落成日期只是一個估計值。

其實不論樓花是提早抑或延後落成，也會為買家帶來一定麻煩。舉例而言，如果物業原先是估計年底入伙，買家可能計劃在年中開始放售舊居，以便套現完成新居交易。

不過，如果物業工程進度滯後，入伙期順延，買家過早售出舊居，在交接期便要另外找地方居住。相反，如果新居提早落成，買家可能未及放售舊居，如果未能籌措資金完成新居交易，可能就要支付延長交易的罰息了。

原文刊於iMoney 2018年3月17日

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大屋苑上車單位逾400萬的衝擊

踏入2018年以來，樓價大致上持續上升；早前有報導指，樓價一向落後的屯門區，低於400萬元的二手放盤只約110個，而按消耗速度，可能在暑假前後已會被吸納。樓價由3字尾跳至4字頭，在數值可能只是跳了一格，對準買家的財政安排卻是天壤之別。

在現行的按揭指引下，未有按揭負擔的借款人，購買樓價1000萬元以下物業的標準按揭成數是6成，貸款額上限500萬元。如果樓價低於450萬，透過按揭保險最多可借9成按揭，貸款額上限360萬元，樓價450萬元至樓價600萬元，按保上限樓價8成。對合條件的借款人來說，樓價390萬元，首期支出可控制在39萬元。如樓價為420萬元，首期會升至60萬元，即樓價升幅7.7%，而首期上升54%。如樓價進一步升至450萬元，首期便達樓價2成，即90萬元。連同印花稅3%，購買上車盤的現金支出已突破100萬元。

壓力測試方面，樓價由400萬至450萬元，可借入的按揭上限都是360萬元，以利率2.15厘，30年還款期計，月入要逾32,762才可通過壓測。以此收入水平計，如儲蓄率為1/3，大概要7.6年才可儲足首期及印花稅。

當局會不會放寬按保適用範圍，會是後市的一個主要變數。如果維持不變，而樓價仍在現水平運行的話，上車客便只好咬緊牙關儲錢。在大市而言，400萬元以下「上車盤」絕跡，上車門檻上升，可以預期二手樓的成交量會持續處於低水平。

相反，如按保放寬（例如樓價500萬可借9成），可以預期二手的成交量及成交價上升—原先因首期增加而壓後入市的購買力可能湧入樓市。某程度上可說當局自製一次人為升浪----然後當此價位的放盤被消耗後，再面對是否進一步放寬樓按的兩難問題。

原文刊於經濟日報網站 2018年3月7日

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定息按揭慳到幾多？

早前由於拆息上升，有一段時間，H按借款人會轉用最優惠利率為準的鎖息供樓。而由舊有H按轉按，慳息效果不明顯，市場一度估計年內轉按活動可能轉趨沈寂。但隨多家銀行推出定息按揭、而拆息在新年假期後回落，轉按慳息的效果又見顯注。

近幾年一般新做按揭的罰息期為2至3年，2年前新批H按的一般條款為H+1.7厘。近2個月H按的較佳批核條款為H+1.3厘，成功轉按，牌面慳息0.4厘，但由於早前拆息高企，年初拆息企於1厘以上，因此不管是H+1.3抑或H+1.7厘，在機制下都會轉為以P為準的「鎖息」供樓，實際供款利率都是2.15厘。如果情況持續，的確會減少按揭客戶轉按的誘因。

但近月各項因素都出現變化，一來是拆息回落，近日拆息大致維持在0.72厘水平，假設原有按揭條款為H+1.7厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，供款利率即2.15厘。如新批按揭H+1.3厘，供樓利率即2.02厘，利率較舊有按揭為低。

其次，多家銀行推出定息按揭產品，較優惠的定息按揭條件為首年定息1.68厘，其後H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，並有現金回贈及高息存款戶口。以原有按揭餘額300萬元，還款期25年計，每月供款約12,936元。如維持借款額及還款期，轉至上述定息按揭，每月供款會減至12,253，每月節省683元。雖然表面上的節省不多，但由於利率較低，還本速度會較快，定息按揭戶口一年後未償還按揭金額會是2,902,611元，比維持於原有H按低5,760元。如果年內拆息或最優惠利率上升，原有按揭的供款會增加，但定息按揭則維持穩定。

在部分銀行推出定息按揭計劃後，先後已有銀行跟進推出類似安排；由於條款相對於2、3年前推出，剛過罰息期的現有按揭優惠，估計年內轉按活動會維持活躍。

原文刊於經濟日報網站2018年2月28日

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定息按揭市佔率可望更上一層樓

香港按市傳統上以最優惠利率為準的P按及拆息為準的H按為主，過去幾年兩者市場比重互有反覆。近月多家銀行推出定息按揭計劃，由於條件相對吸引，估計定息按揭產品在市場比重可進一步上升。

過去並非沒有銀行推出過定息按揭產品，但以往此類產品的息口水平，一般會較同期的浮息按揭產品略高。在銀行的角度看，此是完全合理的設計：銀行向借款人提供兩種選擇：第一個選項是即時享受市場最低息的優惠，但風險是最優惠利率或拆息上升，按息亦跟隨上升。第二個選項，是借款人在指定期限以略高於浮息的利率供樓，但期內免服利率波動，供款增加的影響。

奈何香港人衡量萬事萬物的標準是「抵唔抵」，先付出略高的利息，換來供款穩定；對相當一部人來說可說是「執輸行頭」。結果定息按揭產品在市場僅是聊備一格。

但近月市場發生變化，多家銀行推出的定息產品，都是在原有的浮息按揭上改良而來，借款人不單不需要為了定息期供款穩定而付出較高息的代價，定息期利率比一般浮息按揭的利率反而略低。

以現時主流的H按為例，一般新造H按利率約H+1.28厘至H+1.3厘，另設以P為準的鎖息、現金回贈、存款掛勾戶口等。而部分銀行推出的定息按揭，條件是首年定息1.7厘，之後利率為H+1.28厘至H+1.3厘，而鎖息、回贈、高息存款戶口一樣不少。相對於市場上的浮息按揭產品，定息按揭對借款人可謂佔盡便宜。

以2月21日一個月拆息約0.71厘計，H+1.3厘是2.01厘；定息按揭利率1.7厘的話，意味選用定按，一開始供款已較H按低近0.3厘。當然，理論上定息按揭不是只有贏面，假設拆息年內大幅回落，H按的供款便會較定息按揭為低。

由借款人的角度看，上述條件的定息按揭產品甚為吸引，近期定息按揭的市佔率已見上升，金管局統計去年12月新批按揭中，定息按揭比例已達5.5%，較P按比重的2.8%高逾一倍。加上近期多家銀行推出類似產品，料定息按揭比重在稍後有機會達雙位數水平。

多家銀行推出定息按揭，也可由側面反映，按揭市場競爭仍然激烈，銀行需要推出更多優惠以吸引客戶。

原文刊於iMoney 2018年2月24日

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大屋苑入息中位數的啟示

去年底統計處發表2016年人口普查有關各大屋苑住宅的經濟狀況統計。有幾個現象值得探討，尤其是在討論按揭負擔，又或「要多少年不吃不喝」才可入市時，更值得留意。

根據統計處資料，2016年時，大屋苑（指戶數1,000以上或居住人數在3,000人以上；包括公營房屋及私樓）中，家庭收入中位數（不包括外傭）最高的是貝沙灣及碧瑤灣，收入中位數都是$7萬。老牌豪宅賽西湖大廈排名第三，收入中位數為$5萬。第四至十名的屋苑，月入中位數介乎$45,500至$50,000，當中5個位於九龍、1個新界（駿景園）、1個港島（寶翠園）。

老牌屋苑中，太古城家庭收入中位數是$34,000（排名33）、麗港城是$32,000（排名40）、美孚新邨$26,250（排名93）、沙田第一城$23,750（排名115）、嘉湖山莊$20,000（排名157）。

官方統計數據與一般人的印象有落差，以太古城為例，新近平均呎價$18,000，最近5宗成交，造價全部高於$1,000萬；一個月入$34,000的家庭，除非有超強的「父幹」，否則絕難應付太古城樓價。

只計算正職收入 或低估港人實力

原因之一，是統計中「收入」定義是主要職業收入的中位數；副業的收入不計，似乎做生意、收租、股息之類的收入都不計。因此整體上統計中的「收入」似乎予人嚴重偏低的感覺。要留意的是，全港家庭入息中位數的定義也與人口普查一致。在討論「香港家庭平均不吃不喝19年才可上車」之類的問題時，要留意此個收入定義一定程度上低估了香港人的實力。

除了「入息」的定義外，當然也不排除有相當部分被統計的家庭，因「財不露眼」的傳統，而少報收入、部分家庭收入可能不高，但在早年樓價低時入市而一直持貨等等。此外需留意，香港更多「富戶」應該住在屋苑規模較小的豪宅，其收入未能在統計中反映。

假設整體上不同屋苑家庭少報收入的傾向及程度類似，統計數據也反映，近年二手成交淡靜，可能對不同地區、不同收入家庭的組成帶來一定影響。以浪澄灣為例，數據顯示其家庭收入中位數達$50,000，不但比太古城此類老牌屋苑（$34,000）為高，也比同區的維港灣（$45,000）、柏景灣（$33,750）為高。一個可能的解釋，是浪澄灣近2年仍有一定數量貨尾推出，而其他同區屋苑早已售罄，二手成交少，引入少量較高收入家庭不會大幅提高屋苑的收入中位數。反而有貨尾出售的屋苑，新近入市的「富戶」數目較多，從而推高了有貨尾發售屋苑的入息中位數。

原文刊於置業家居2018年2月24日

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3D角度看置業階梯

報載港府已完成有關「首置上車盤」計劃的商討，短期內將公布細節。2人以上家庭的收入限制可望大幅提高至6.8萬元。表面看來，由公屋、綠置居、居屋、首置上車至私樓，港府似乎將重建換樓階梯；但事情是否真的如此順利？

過去香港有所謂三層置業/換樓階梯的說法，即公屋>居屋>私樓；有些時候，例如上世紀90年代，私樓樓價飛升，令不合資格購買居屋的家庭也難以購買私樓，官方一度在居屋與私樓之間增加一級「夾屋」。在2000年前後，政府因樓價低殘，一度停建居屋，市場亦較少提及換樓階梯的概念。但近年樓價因種種因素上升，收入處於中位數的家庭不但難以購置私樓，連二手居屋也難以負擔。

形象地看，本來分三級的換樓階梯，在樓價持續上升後，每一級之間的價格高低差大幅擴闊；結果港府推出「綠置居」及「首置上車計劃」。在整條換樓階梯中間加入新的階段後，「換樓階梯」的重建工程便順利完成。由「橫切面」角度來看，新增2級置業階段，每個階段之間的價格高低差收窄，似乎有助紓緩置業、換樓的困難。但由「3維(3D)」角度看，感覺可能完全不同。

政府近年的「長遠房屋策略」提及，未來5年的公營房屋落成量目標是10萬個公屋，4萬個資助房屋。去年底發展局向立法會透露，預期未來5年實際落成量是7.5萬個公屋、2.5萬個資助房屋。而「綠置居」、「首置上車」都只能由此10萬個公營房屋轉變而來。

換言之，在旁邊看，香港似乎是在既有的公屋、居屋、私樓之外，增加了2層定位不同的資助房屋供應。但由置業人士的觀點看，他們看到的「樓梯」，第一級公屋一年大概有2.5萬伙，之後的三級資助房屋，包括綠置居、居屋、首置上車，5年總共2.5萬伙，平均一年是5000伙，而此5000伙，理論上還要再細分三級，之上才是每年落成量約2萬多的私樓。

換言之，現實中「換樓階梯」的中間幾級，闊度極窄，對解決上車換樓難的問題，宣傳作用大於實際。說到底，整體供應不足是樓價高企的主要原因。在未能增加整體供應量前，增加不同名目的資助房屋，都只是聊勝於無。

原文刊於經濟日報網站2018年2月21日

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定息按揭——「抵唔抵」之外的訊號

多家銀行推出定息按揭，由於條件比主流P按及H按吸引，近期客戶有關定息按揭的查詢明顯增加。事實上，在不經不覺之間，定息按揭佔新批按揭的比例在近3個月已高於傳統P按。在多家銀行推出同類產品後，相信定息按揭比重會進一步上升。見微知著，定息按揭的流行，對樓市亦有更大啟示。

傳統上的最優惠利率按揭，早已因種種原因變成非主流，近幾年新批按揭中，P按的比例一般在10%以下；餘下接近9成新批按揭均以拆息計算，是為H按。近期新造H按較佳條件為H+1.28厘至H+1.3厘（另設鎖息機制）。而近期多家銀行推出的定息按揭條件，首年利率可低至定息1.68厘；次年起轉為H+1.3厘；至於現金回贈、鎖息機制、存款掛勾戶口、罰息期等基本上等同一般H按。

由於不計年內加息的可能，上述定息按揭條件已比一般H按吸引，故近期申請中，多了客戶指定要此類產品。隨提供定息按揭的銀行數目增加，不但定息按揭的市場佔有率料會進一步上升；在競爭加劇下，不排除有銀行提供更為優惠的定息按揭條件。

對供樓業主來說，應該會歡迎有關發展：現時的定息按揭產品雖然沒有長期穩定供款的效果，但首年利息支出卻較一般H按為低；如果年內拆息及最優惠利率回升，定息按揭的相對慳息效果便更為明顯。

在宏觀角度而言，現時推出的定息按揭，可視為銀行一般浮息按揭的另類優惠。銀行在現階段推出定息按揭，一來是反映市場競爭仍然激烈，銀行要避免予人「按息下調」的印象，又要爭取客戶，惟有以定息按揭為名，提供優惠。

其實，如果年內最優惠利率及拆息升幅越大，銀行在上述定息按揭計劃賺取的息差越少。銀行願意推出定息按揭，一定程度上反映銀行對利息前景的預測：升幅相當有限。銀行按揭競爭劇烈、最優惠利率上調空間有限，環境仍然利好樓市。

原文刊於經濟日報網站2018年2月14日

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市場波動 買樓風險宜更自律

美國國債利率上升，掀動市場憂慮，美國通脹重臨、聯儲局加息幅度加快，甚至可能宣告過去十年期的資產升市告一段落，觸發股市下調。股市是否牛去熊來，有待觀察，但花無百日紅，股市回落，提醒有需要買樓自住的用家，考慮入市時，要留意價格及利率波動的風險。

美國國債利率上升，原因是早前的經濟數據理想、美國經濟可望保持增長、當地打工仔薪金可望上調。本來經濟數據佳，理論上會利好股市。但過去十年資產升值，主要原因不是經濟表現好，而是量寬令熱錢充裕、利息成本極低。現時美國經濟數據改善，市場擔心加息幅度加快，股票便借勢調整。

對香港樓市而言，過去10年樓價升幅強勁，原因亦是熱錢多、利率低；經濟表現反而不是決定性因素。美國加息、國債利率上升、減稅會不會令流駐香港的熱錢減少，會是年內左右大市的主要因素。

對有自住需要的用家來說，現時入市究竟是接火棒，抑或後市調整後再上，根本難以準確預測。自問無水晶球的用家，倒不如回歸基本步，「睇餸食飯」，以「自己可以負擔多少債務」，作為入市時的議價標準。

一般來說，官方的壓力測試標準對多數人來說都已合用。尤其是利率方面，現時主流預測，美息在今明兩年升幅大概共1.5厘，即使港息跟足美息上調，在壓力測試的要求下，借款人按揭還款應該仍在可承受水平。

但任何制度都不會完美，壓力測試亦有一定的漏洞，例如通過壓測、借取按揭後，業主借入其他貸款並不會引發任何警報。離退休10年的打工仔，亦不難取得長逾10年的按揭還款期等等，都是可能令借款人「借大了」。此外，壓測亦處理不了借款人失業、入息下跌之類的風險。那些更穩健的要求（避免在取用按揭後加大其他債務、避免退休後持續供樓、衡量失業風險等），便有賴於借款人自律了。

原文刊於經濟日報網站2018年2月7日

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全球第一，全國第五的樓價負擔排名

年前有國際機構評級，指香港為最具競爭力地區；不久又有一個國產評級出爐，指在大中華城市中，香港競爭力屈居深圳之後。原來「世界第一、中國第N」的情況不只在競爭力一項出現，連樓價負擔比率也出現類似有趣情況。

國際機構Demographia出報告，指香港平均樓價為收入中位數19.4倍，連續8年為「全球」樓價最難負擔城市。對於報告內容，行內人可能得啖笑—用上同一方法，香港樓價在2003年也屬難以負擔水平。但一如以往，報告公報後，連續數天成為香港人茶餘飯後熱門討論題目。

說回報告本身，有一個明顯的缺憾：中國已貴為全球第二大經濟體，卻沒有任何一個內地城市被納入報告，只以香港此個經濟制度與中國主體全然不同的城市作代表。有趣的是，中國內地其實有進行類似的樓價與收入比率研究，如果以同一標準衡量香港的樓價與收入比率，會發現香港早已被多個內地城市超越。

內地一家名為「中商產業研究院」的機構，去年中公報一份「全國城市房價工資排行榜」(一如很多「全國」排名，原報告不包括港澳台)。方法也是比較每個城市的房價及工資比率。比較特別的是，報告比較的不是住宅單位的平均價，而是將每平方米均價，與每月平均工資比較。以排名第一的北京為例，住宅每平方米樓價約為6.8個月人工。

將上述國產報告的方法用於香港：去年第三季香港家庭收入中位數（所有家庭，包括居於資助房屋者）約$26,400，去年底全港平均呎價約$12,000，換成平方米價，即約$129,168，需要4.89月人工才可買一平方米樓面；樓價難負擔的程度，在北京、廈門、深圳、上海之後。

	平均房價 (人民幣元/平方米)	平均工資 (人民幣元/月)	「房價工資比」
北京	67951	9942	6.83
廈門	44235	7452	5.94
深圳	46879	8892	5.27
上海	48384	9802	4.94
天津	26687	6733	3.96

#資料來源：中商產業研究院

比較下來，可以說根據中國標準，香港的樓價也不算最難負擔。某程度上，更可以說香港的樓價在全國層面屬輕微低水—此處尚未考慮香港的醫療、教育、資訊流通等對內地同胞的額外吸引力。除非年內有什麼黑天鵝出現，又或Demographia報告涵蓋內地一線城市，否則香港樓價難負擔的「全球冠軍」名號，可能會多維持一陣子。

原文刊於iMoney 2018年2月3日

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