「平均按息」是多少 ?

今年眾多分析估計按息不會明顯上升，平均按息將維持在2.2厘左右。對於大眾最關心的樓價走勢，有意見便認為，即使按息回升至近年平均的3厘多水平，也不會嚴重影響市民的負擔能力。但此觀點有一大問題：「平均數」的採樣時間。

的確，如果利率上升，僅是升至3厘多的水平止步，應該不會對樓市有太大的負面影響。但「利率升至『平均水平』也沒有問題」。此一說法，其實有一個盲點。

理論上，當我們不確定未來發生甚麼時，我們只好參考過去。以利率為例，要考慮未來利率走勢，「過去的平均數」的確是重要的參考。問題是：取樣範圍是否合理？

香港近30年來的按揭利率，最高是聯繫滙率實施前，因香港前途問題未定，市場對港元信心下跌，利率上升，按揭利率一度高逾20厘。1997年回歸前，因投 資需求旺盛，按息在8厘多；97年金融風暴後，按息曾逾12厘。2000年科網熱後聯儲局減息，香港跟隨，按息低至2厘多。2008年金融海嘯後，美國推 行量化寬鬆，美息及港息因此跌至歷史新低，並大致維持至今。上文提及的「近年平均按息約3厘多」，數字便是以近10年（2007至2011年）新造按息， 平均計算而來。問題是，數據採集範圍有明顯問題。

近年按息被壓至極低
一般經濟周期約5至7年，理論上採集10年數字，大致覆蓋一個經濟周期，足夠反映經濟由盛至衰的利率變化。問題是：2008年的金融海嘯，並不是一般的經 濟循環事件。過去美國聯儲局不曾維持如此長時間的低息政策。簡單來說，2008年之後的市況是一個特例，利率是不正常地偏低。

如果置業人士擔心未來按息一旦回升對供樓的影響，要計算「歷史平均按息」時，要考慮的，不是近10年（當中有6年時間是量化寬鬆下的極度低息）平均數字；而應該考慮更長時間的按息走勢。

參考1992年至今的最優惠利率、拆息及期間大致的按息條件。如果計算過去5年（2009至2013年）的數字，平均按息是1.86%；過去10年 （2004至2013年，平均按息是3.07%。如果讀者認為未來一段展時間，按息會維持在過去十年的平均值左右，那按息的確是不值得擔心的。但如果參考 1992年以來的數字，20年平均按息是5.08%，比現時一般新造按息2.15厘高逾一倍。

20年平均按息約5厘
當然，近20年有一些基本因素的改變，令利率偏低；例如本地銀行取得利率協議，加強了競爭。但當我們要收集過去數據，計劃未來時，不應忽視近幾年的利率環境極不正常。要矯正原始數據偏頗的問題，惟有參考更長時間的數字。
而過去20年的平均數告訴我們，「歷史平均按息」，大概在5厘左右，即比現時一按新造按息上升3厘。置業人士在計算自己的中長期的按揭負擔時，宜以此個數 字作為參考。參考近年數字，最優惠利率在2004底至2006年初，在年半的時間內上升了3厘，置業人士必須計算未來面對按息類似升幅時，是否仍可應付， 才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2014年1月15日

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利率升將令港府撤招？

市場上有一個想法，認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招，一旦美國退市，利率回升，樓價下跌，將觸發港府撤招，穩定樓價。

眾 所周知，政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率（450呎單位，七成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率）在 56％水平。如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56％。假設按息上 升三厘，樓價、入息中位數不變；官方統計的按揭供款比率會升至73％左右，政府在此情況下撤招，便有一定難度——可能會被批評，明明供款負擔增加，卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘，樓價（及按揭貸款額）回落兩成，根據官方的計算標準，每月供款會是17,442元，相當於入息中位數58％——仍然較現時水平為高。

當 中吊詭的地方是：按息升「可能」令樓價回落，卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說，即使息升價回，按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高，一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由，在數字仍然偏高的情況下，撤回眾多辣招有一定難度。當然，此處假設，樓價只微調， 如因任何理由暴跌，為求經濟穩定，政府不但可能收回遏市招數，更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日

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退市 vs 負利率

美國展開退市第一步，近年樓價上升的主要推力：便宜資金動力或將下跌。另一方面，市場普遍估計，美國低息政策仍將維持一段長時間，按揭負利率此個利好業主持貨的因素卻會持續。

在不同因素的交互作用下，來年二手樓市成交量將持續偏低；至於可能影響樓價走勢的變數，料會在一手市場出現。

雖然市場預期美國會慢步退市，但退市始終代表資金氾濫的情況將逐步改變。未來一段時間，聯儲局每次減少買債規模，都會提醒市場，平錢氾濫的情況不會持續。而在完成退市之後，美國的低息政策或將結束。

缺乏出貨誘因 成交量料處低水
2008年金融海嘯後，本地樓市一度回落兩、三成；其後樓市迅速反彈，幾年間上升近倍，主要原因就是美國一方面減息，一方面實行量化寬鬆。熱錢流入香港， 在壓低最優惠利率及同業拆息的同時，更推高通脹預期，令實物資產備受追捧。尤有甚者，美元供應增加，間接推動人民幣滙價上升，令持有人民幣的準買家，在購 入以港元計價的物業時，有如獲打折一樣，刺激此類買家湧港入市。

現時確認美國退市，可以預期鐘擺正向另一個方向移動：隨聯儲局減少買債，美元供應速度放慢、通脹預期收窄；加上市場相信緊接退市之後，「加息」亦隨之而來（雖然幅度人言人殊）。市場對後市觀望，樓價的升值壓力料會放緩，甚至出現一定程度調整。

惟由於人民幣仍然強勢，短期內仍會為香港帶來入口通脹的壓力。市場估計，明年通脹率將維持在4%左右。而聯儲局已明言，低息政策將維持一段時間，即使計及 熱錢流走，可能推高拆息的因素，來年一般按揭利率估計將維持在2厘多水平。簡單來說，按揭負利率的環境仍持續，業主持貨成本仍低，加上近幾年入市的以用家 及長綫投資者為主，此類買家在負利率環境下更欠缺出貨誘因。

一方面熱錢充斥的利好因素慢慢消失，但另一方面負利率環境利好業主持貨。明年二手樓市料維持買賣爭持格局，成交量料維持近年偏低水平。

難料按息升幅 慎定供款免超借
可能帶動市場氣氛大變的，料會是一手市場：個別大型發展商在2013年的新盤銷售因種種原因較預期為低。此類發展商在來年可能有相當的追數壓力，而在預期 供應量充足、市場觀望氣氛濃厚之際，新盤可能需要有更吸引的付款安排，或更大的價格折讓，才可保證銷量、脫穎而出。來年會不會出現新盤帶動二手樓價出現更 大調整，是一個值得留意的變數。

值得強調的是，現時可能連聯儲局候任主席耶倫都不能確定，低息政策會維持多久。而本地低息環境會持續多久、一旦加息幅度幾何，更是難以預測。未來一、兩年 有自住需要的用家，與其猜測按息何時上升，不如將按揭貸款控制在一個可負擔水平。例如計算一下，一旦按息回升至歷史平均水平，例如在5厘左右時，供款是否 負擔得來。確保自己不會出現超借，無論利率是高是低，都是值得堅持的風險管理態度。

 原文刊於置業家居 2013年12月28日

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為利率變動作好準備

上周美聯儲啟動退市，雖然儲局表明，低息政策仍將維持一段長時間。但有分析指出，聯儲局減買債，美債債息仍將上升，間接可能推高本港市場利率。如果正在供樓的業主，擔心按息上升，又應該如何應對？

首先，借款人要清楚，按息上升的影響：每期供款增加、每期及全期利息支出上升。借款人要考慮，自己想要的，是維持每月供款於既有水平？抑或想減少全期利息支出？值得留意的是，某程度上兩個目標互相衝突。

在 不改變按揭餘額的情況下，要調節每期供款或全期利息支出，方法之一是調節供款期——如將既有供款期延長，未來每月供款便會下跌，但全期利息支出會增加；相反，如將供款期縮短，就可把全期利息支出壓低，但每期供款上升。當然，更改供款年期，需要銀行同意。對於那些在低息期已感到供款吃力的借款人，縮減供款年期更加不是好選擇。

另一個不需銀行同意，又可降低加息影響的方案，是進行部分提早還款。如物業供款已過罰息期，業主又有一筆流動現金，可考慮進行部分還款；可同時降低未來每月供款及全期利息支出。不過，參考過去紀錄，按息不會一下子急升，業主可確認按息回升後，才進行提早還款的安排。 

 

原文刊於晴報 2013年12月24日

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美政府局部關門的啟示

上周美國國會未能通過新年度財政預算案，美國聯邦政府局部關門。除非事件可以盡快解決，否則發展仍值得留意。

其一是聯儲局退市步伐會否受影響。美 國政府如停運一個月，市場估計會令今季經濟增長放緩兩個百分點——第二季美國增長是2.5％，數字可見影響嚴重。美國政府停運愈久，復甦所受影響愈大，聯 儲局更難啟動退市；熱錢流出香港的時間會延後——香港按息偏低的情況，將維持更長時間。

可能是出於低息期將維持一段較長時間的估計，近日看淡後市的分析，有將「樓價調整期」進一步押後至明年下半年的趨勢。

另 一個變數，是財政預算案的爭議，會不會影響美國上調債務上限。如果美國國債上限在10月17日前不獲上調，美國將出現信貸違約，連鎖衝擊有如在國際金融市 場引爆核彈。雖然現時一般估計，美國兩黨不會在有關問題上玩火，但兩黨仍在互相指摘，並開始將可能發生違約的責任歸咎於對方。如果美國出現國家層面的違 約，影響可與2008年金融海嘯相提並論；相反，如果債務上限順利提高，則對環球經濟中性偏好——資金成本偏低、熱錢氾濫的情況會再維持一段時間。

原文刊於晴報 2013年10月8日

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退市或令H按比重回落

周三(9月18日)聯儲局會議，之前市場一般估計會後將交代退市時間表或規模。時間關係，執筆時未知結果，但被視為退市鷹派的美國前財長薩默斯退選聯儲局主席，估計退市步伐會以慢步推行。不過，即使聯儲局由鴿派主導，「退市」仍是遲早問題，現時是時候檢討一下美國一旦退市的影響。

在討論時，我們先根據主流的分析，假設退市的場景----聯儲局料會以緩慢步伐分階段減少買債規模，並以一年以上的時間最終停止買債。

聯儲局第一輪量寬在2008年11月開始，對香港的直接影響是熱錢大量流入。2008年10月底，銀行體系結餘是314億港元，11月升至842.9億元水平，12月再升至1,580億元；2009年中再升至逾2,400億水平。

出於眾多原因，本地銀行在美國聯邦基金利率下調時，並沒有跟足美息下調幅度。但銀行水浸的結果，是反映資金供求的拆息明顯下調。

2007年次按危機爆發前，本地一個月銀行同業拆息與最優惠利率(以匯豐銀行為準)的息差約3.35%。2008年量寬後，拆息因大量資金流入而下跌，拆息與最優惠利率的拆息一度擴大至接近5厘水平，截至本周初，一個月拆息與最優惠利率的息差仍達4.8厘水平。

拆息下跌，加上按揭市場競爭激烈，拆息按揭(H按)利率一度低於1厘水平，較近年最優惠利率為準按揭(P按)低逾100點子，結果是大量按揭借款人選用H按，H按市佔率一度逾9成。直至2年前有大行高調停批H按，其他銀行陸續將H按的息差上調(由H+0.65厘，升至H+2厘以上)，H按佔新批按揭的比例才回落至一成以下。

拆息或將上升

踏入2013年，受政府辣招影響，樓市成交量下跌，銀行為搶佔市場，H按息差略為下調，較P按平均低20點子，令早前H按比重回升至4成水平。簡單來說，自2008年11月以後，一個月同業拆息與最優惠利率的息差大致維持，主導借款人選用H按及P按的，其實是本地銀行的政策—銀行推高H按息差時，便較多人選用P按；相反，銀行推低H按息差時，便較多人選用H按。但當聯儲局執行退市後，情況料將改變---主導H按比重的會是拆息本身的波動。

聯儲局如逐步退市(減少買債)，終將推高美債利率，部分流駐本地的資金料將轉購美債。熱錢減少，直接影響是拆息回升---視乎熱錢流走的速度而定，H按將變得較不吸引。

對個別業主來說，由於H按多數有鎖息機制，拆息上升的風險有限。不過，現時樓市交投淡靜而業主不願減價，部分原因是業主的持貨成本偏低---粗略估計有十萬個住宅的供款利率低於1厘水平。拆息一旦回升，在最優惠利率上升前，以H按供樓的業主，供款利率由1厘升至2厘，負擔或仍不重；但現在住宅市場租務回報偏低，持貨成本上升會不會令放盤業主的議價空間擴闊，值得市場留意。

原文刊於iMoney 2013年9月20日 

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首富睇唔通 樓市何去何從

長實（00001）主席李嘉誠與傳媒午宴，認為明年經濟可能轉壞，對於老本行的樓市，首富表示看不通，只是表明辣招影響可能在明年浮現，但言談間又指樓市由政策主導，非發展商可以左右。

以李嘉誠的地位，突然與傳媒午宴，自然不是忽然興起，而是認為有些甚麼要親自表態。綜合而言，李先生要傳達的信息不外是：1.賣百佳不是撤資；2.樓市升升跌跌，是外圍因素及政策因素左右，與一般人指摘的「地產霸權」無關。

辣招影響可能在明年浮現
由於外圍因素與政策因素都涉及眾多變數，樓市自然難測。反而「辣招影響可能在明年浮現」的判斷，值得討論。參考不同傳媒的引述，相信李先生指「辣招影響可 能在明年浮現」是指政府措施壓低物業成交量，相關行業收入受影響，將影響本地經濟在統計上的表現。簡單來說，現時看到官方統計的各項數據，如失業率仍然偏 低、經濟維持不快不慢的增長；此等表現並未完全反映樓市成交量偏低的影響。

政府為遏抑樓價，以辣招壓低樓市成交量，到目前為止政府似乎都視為政績。李先生的發言，某程度上可提醒政府，此個「政績」其實有一定代價。事實上，以各方 統計的極低成交量來說，我們認為李先生的估計已略見保守；對某些行業，如物業代理、銀行、律師樓來說，辣招影響是「已經出現」而不是「可能在明年浮現」。

李先生以首富地位，言談間似乎沒有提議官方撤招、減辣。以客觀條件看，可能是他也明白多說無益---一來，他在去年特首選舉時高調投了梁振英的對手一票，既不是「梁粉」，其意見官方未必聽得入耳。其次，外圍的最新發展，更令官方撤招的可能大幅減少。

聯儲局主席換屆在即，被視為退市鷹派，奧巴馬總統屬意的美國前財長薩默斯退選；而有眾多經濟學家支持，被視為退市鴿派的聯儲局副主席耶倫成為下任主席大熱。市場已估計聯儲局即使退市，減少買債的規模將較原先估計的小。部分分析更估計，聯儲局將維持低息政策至2016年。

美國如果真的放緩加息步伐，意味未來2年，本地名義按息仍在2厘多，而通脹率仍處於3、4厘，即維持「按揭負利率」的環境，樓價未必有太大調整空間。

美國低息持續 香港辣招奉陪
由特首梁振英、財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良已先後表明立場，現階段不減辣。三位港府高官的發言，時間都在薩默斯退選前；現時市場估計美國退市步伐放緩、低息期再延長，預料會令港府維持辣招的意志更為堅定。

整體上，按揭負利率維持，業主的持貨成本偏低，與其賣樓，不如任由通脹蠶食按揭欠款。另一方面，投資者、換樓客換樓成本高，減低了入貨意慾。兩大因素互動之下，預計樓價較大可能在高位橫行，低成交量的情況會比一般估計維持更長時間。

由於官方辣招對細價樓的影響較少（未持有住宅物業的本地人，置業時不需支付雙倍印花稅、購買600萬以下物業按揭成數不受限制），細價樓的保值能力在未來數年料會比中高價物業看高一綫。

局部地區而言，在中高價物業購買力被政府成功調控下，大型新盤推出時訂價會更為克制；在高供應的地區，一手價看齊二手價料會是未來一兩年的主流，對同區二 手樓市有一定壓力。綜合而言，如果說2008至2013年樓價大致上是雞犬皆升，在未來一兩年卻可能出現不同價碼不同地區物業，價格各自發展的局面。
原文刊於經濟日報網站 2013年9月18日

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留意退市步伐

本周美國聯儲局開會，市場估計將公布退市時間表。現時一般分析認為，聯儲局將以緩慢步伐退市，由減少買債到完全停止買債，需時可能長逾一年。但不論退市步伐如何，對本地樓市都會有一定影響。

最 明顯的影響是利率，尤其是拆息。在2007年次按危機前，本地一個月銀行同業拆息與最優惠利率（細P）的息差約3.4厘。聯儲局實行量化寬鬆後，熱錢流 入，拆息大跌，近兩年一個月拆息大致維持在0.21厘水平，與細P的息差擴大至4.79厘。加上銀行競爭激烈，銀行一度推出H加0.65厘的優惠，令H按 利率低於一厘水平，較P按利率的2.15厘下限低逾100點子，吸引大量置業人士轉用拆息按揭。

聯儲局退市，料會刺激美國債券利率回升，部分流駐 香港的資金可能轉購美國債券。熱錢流走，拆息料將回升。當然，一般估計拆息上升的速度不會太快，而且絕大部分拆息按揭計劃，都有鎖息機制，當拆息大升時， 按息會改以P減計算，借款人承受的風險有限。不過，拆息一旦回升，意味着大量以H按供樓的業主支出上升。

業主以約一厘按息供款，即使物業的租金回報僅兩厘，業主或會選擇持貨。但當供款利率升至逾兩厘，而租金支出又未見上升時，業主的持貨意慾便可能下跌。展望未來一段時間，聯儲局的退市步伐，會是左右本地樓價的一個重要因素。

原文刊於晴報 2013年9月17日

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未來樓市另一變數

美國會不會在本月退市絕對是市場焦點，如果觸發熱錢流出香港，或會為本地樓市帶來一定的下調壓力。至於具體影響，當然要視乎退市的規模及速度而定，此會是未來一段時間，本地樓市的一大變數。而有意思的是，市場上有另一個對應於美國退市的因素，可能在相反方向影響樓市---官方措施。

因應熱錢流入，刺激樓價上升。政府回應招數是推出人稱「3D」的多種印花稅，以增加特定人士交易成本的方式，壓低成交量。而金管局則以壓力測試、限制按揭成數等方式，降低置業人士的按揭槓桿比率。

政府已多次表明，現行的樓市措施，是非常時期的非常措施。金管局亦表示，推出的是逆周期措施。原則上，一旦美國退市，樓市轉向，「非常時期」便成過去；「周期」變化，現時的壓抑借貸的措施亦應收回。部份分析便認為，近年的官方措施壓抑了大量的購買力，一旦官方收招，被壓抑的購買力便會入市，會大幅抵銷退市，甚至加息的影響。但我們對此類意見有一定保留。

原則上，我們同意，官方的遏市措施壓低了成交量，某程度上成功限制了樓價的升幅。但我們相當懷疑，一旦有其他因素觸發樓價回落，即使官方撤招，亦未必會觸發「被壓抑」的購買力入市。

如確認樓市轉向  「被壓抑」購買力將消散

眾所周知，本地樓市常態之一，是樓市下跌周期的成交量偏低(例如2002、2003年)；樓價上升期的成交量偏高(例如2009年)。不認還需認的是，在沒有官方遏市措施的情況下，不少購買力是出於投資需要而入市的。而官方的遏市招數，主要影響投資者、換樓客、境外買家；所謂被壓抑的購買力，主要便是指這群人士。

認為「官方撤招，被壓抑購買力將入市」；說穿了，是看好一群「想在升市時買樓，但因辣招沒有入市」的人，會在跌市時入市。此說似乎與此群人士，特別是投資者過去的行為模式完全相反。

當然，官方一旦確認樓價轉向而撤招，不會對大市完全沒有利好影響。在投資者之外，現時600萬元以上物業的按揭成數受限，的確影響了大量換樓客的部署。一旦當局放寬此方面的限制，一些考慮換樓數年，卻因按揭指引受限打消念頭的業主，可能會趁淡市實行換樓大計。

不過，我們估計此類買家的數量，不足以左右樓價方向。參考往年的樓市表現，一旦美國退市而觸發本地樓市調整，本地多數業主料會採取按兵不動的策略。「寧買當頭起、莫買當頭跌」兩句格言，在樓市實在太深入民心。

總結而言，「遏市措施」在升市時可能對壓低升幅有一定作用；但萬一因外圍因素觸發跌市，就算官方收招，恐怕難以扭轉跌勢。

原文刊於信報網站 2013年9月14、15日 

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敘利亞與樓市何干？

近日國際新聞焦點是美國會不會對被指使用化武的敘利亞動武。在世人以為美國即將動武之時，奧巴馬總統卻突然要求國會討論及授權，開戰與否，懸而未決。中東遠在千里之外，但美國是否開打，卻多多少少會影響本地樓市。

所謂「大炮一響，黃金萬兩」，現代戰爭的花費極大。美國在2001年911襲擊後，向阿富汗及伊拉克發動兩場戰爭；雖然美軍以閃電速度推翻既有政權，但兩 地局勢一直未能穩定，美軍要駐在兩地多年，結果令美國一直維持龐大軍費支出。不同機構對美國兩場戰爭的開支有不同的統計，由1.4萬億至4萬億美元不等。

以美國政府年年入不敷出的財政狀況，因打仗而多付的軍費，惟有以舉債籌措。
美國國債總額在2001年是7.5萬億美元；現時大概是16.7萬億美元，12年增加9.2萬億美元，相當一部分可說是為了戰爭融資。

技術上，現時美國已由伊拉克撤軍，按時間表，美軍也會在明年撤出阿富汗。大軍撤出，代表軍事開支可減少，美國政府舉債的壓力也會降低-美國聯儲局也會有較大自由度減少量寬的規模、考慮調升利率。因此，美國參與戰爭的規模，與美國量寬、利率政策息息相關。

一旦開戰 退市難度增加
如果美軍攻擊敘利亞是小規模空襲，完全不介入地面戰事，則戰爭對美國的財政、利率政策影響不會太大。但如果空襲後事態升級，美國又再捲入曠日持久的地面戰，則軍事支出難以下調----在美國政府需要舉債開戰之時，聯儲局勢難減少買債，又或上調利率。

現時有兩個因素左右本地樓市：上半年一手成交量低，新盤集中在下半年推出；新盤會不會出現減價戰、會不會拖低二手價是其一。其二便是聯儲局早前揚言9月份可能退市，會不會引發熱錢流出香港，推高拆息。

本來美國第二季經濟數據良好，增加了聯儲局退市的可能性。但美國可能軍事干涉另一個中東國家，卻為退市增加了新變數。


  如果美國最終未有介入敘利亞戰事，聯儲局較大可能展開緩慢的退市步伐，對本地樓市屬偏淡的消息。相反，如果美國決定開戰，估計聯儲局較可能壓後退市進程； 對本地樓價影響中性。萬一戰事升級，美國加入地面戰，則較高機會重演伊拉克、阿富汗的故事，聯儲局退市加息難度大增；對本地樓市影響偏好。

原文刊於經濟日報網站 2013年9月4日

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退市場景與本地按揭

早前聯儲局主席伯南克一句可能退市，引發環球股市震盪；本周同一位伯南克說美國在「可見將來」都需要維持量寬，更表示即使美國失業率跌至6.5%，聯儲局也不會立即加息，要待失業率穩定下來，美息才會上調。
類似反反覆覆的說法在未來一段日子可能經常出現，值得留意的是此種反覆出口術背後對本地樓市的影響。
不少人將聯儲局「減少買債」(俗稱收水)與「加息」視為同一件事，但兩者的意義其實大有分別。減少買債的結果，是美國國債價格下跌，孳息上升，相對而言，其他資產的相對吸引力上升。
對香港來說，較大的影響是留駐香港的熱錢可能流走，銀行體系結餘下跌，利率(首先是較敏感的拆息)上升。早前曾俊華司長發出預警，認為港息可能早於美息上升，所指的應該就是此一場景。
而「加息」是指正式上調聯邦基金利率，綜合伯南克近期發言，估計未來發展步伐會是「先縮減買債規模，再視經濟情況決定是否上調利率」。
收水將先推高拆息
在金融海嘯引發各國量寬，熱錢流入本港之前，香港銀行體系結餘一般在一百多億港元的「正常水平」；以2007年中(6月初)為例，當時的每日結餘水平大概是130億元，當時的一個月銀行同業拆息約4.5厘。
簡單來說，如果熱錢流走，結餘跌回「正常」水平，一個月拆息可能由現時的0.21厘水平上升4厘多。
但值得留意的是，拆息上升，未必即時推高最優惠利率。就以上文提及的2007年6月為例，當時最優惠利率是7.75厘至8厘。以「大P」計，與一個月同業拆息有3.5厘的息差。
事實上，過去十多年最優惠利率與拆息之間的息差，不計最近數年量寬的干擾；最優惠利率與拆息的平均息差亦是在3.5厘左右。
2008年後熱錢流入，壓低拆息，而最優惠利率因種種因素未有下跌，現時「大P」與一個月拆息的息差逾5厘。綜合來說，未來較可能出現的情況是：美 國在某個時間收水，香港銀行體系結餘下跌，拆息上升，但最優惠利率可能維持不變一段時間---直至拆息上升，與最優惠利的息差減少至3厘或以上；又或美國 正式上調利率時，最優惠利率才有較明顯的上升空間。
過去數年選用拆息按揭的業主，可能要有心理準備，拆息將先於最優惠利率上升，如果拆息大幅抽升，其供款可能改以「鎖息上限」Cap Rate計算，而且情況維持一段較長時間。
近年新批的H按，鎖息上限一般略高於同期批出的P按，選用此類H按的業主未來可能有一段較長時間需要以鎖息上限供樓，期間利息支出會較選用P按的業主為高。

整體市場方面，雖然近日多家銀行以調整H按價格爭取市場；但如果真的出現拆息抽高，拆息與最優惠利率息差恢復「正常」的情況，則拆息按揭可能會退場，按揭產品回到較最優惠利率按揭獨大的年代。

原文刊於信報網站 2013年7月13日

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為退市作準備

伯南克一句「稍後時間可能視乎經濟情況減少買債」，令美債利率上升，市場擔心熱錢橫流情況不再，環球股市亦見下跌。美國是否減少買債、進而結束低息政策，正在影響本地樓市，置業人士宜為遲早來臨的加息周期，作好準備。

2008年金融海嘯之後，美國聯儲局措施，包括低息政策、量化寬鬆下的買債、扭曲操作(賣短債、買長債以壓低長債息率)等，均刺激資產價格上升，但這些措施不會永遠持續，聯儲局早前便說明，假若稍後公布的經濟數據合乎預期，當局可能在今年稍後時間減少買債，明年上半年結束這通過買債刺激經濟的第三輪量化寬鬆。

雖然市場上仍有分析指出，聯儲局退市受制於經濟情況，如果美國失業率上升、樓價下跌，美國並無大規模退市的條件。尤其是美國長期國債息率上升，已推高當地30年期定息按揭息率，由5月初的3.5厘，升至6月底的4.6厘水平，影響當地樓市復甦進度。

美國2008金融海嘯後，聯儲局眾多措施，目標都是壓低市場利率，令當地銀行體系的按揭資產不再惡化；一方面可令銀行不會縮緊銀根，亦令業主不會因資產價格下跌，引發負財富效應，拖累消費。

表面上，現時傳言退市，已令債息及當地按揭利率上升，理論上會窒礙樓價回穩，進而影響消費市場，不利美國復甦。聯儲局最終「視乎經濟情況」縮短買債的時間，以至減少規模，未必太快太急。

退市早晚發生  宜早為之計

其實，量化寬鬆以至低息政策不會永恆不變。而債息上升的現象，的確反映市場對退市的預期。在個人風險管理角度而言，本地置業人士宜作出適當部署。

對2、3年前入市的業主來說，已享受一定的樓價升幅，未來樓價即使有較明顯調整，也不會有太負面影響。如果置業人士是近1年，樓價處於相對高位入市，則會受制於額外印花稅，即使認為本地樓價會受退市影響而大跌，除非願意支付額外印花稅提早離場，否則選項不多。

伯南克在談及可能退市時重申，即使聯儲局減少買債，也要一段日子才會上調聯邦基金利率。合理估計，低息環境會維持至2014年底。置業人士如擔心未來按息上升，而既有按揭又過罰息期，可考慮市場上新興的定息按揭產品，將供款利率鎖定在某一水平。當然，較長年期的定息產品，利率會較現有的浮息按揭產品為高；但為了未來供款穩定，置業人士需要付出百多點子的代價，至於是否合算，便是每位置業人士的個人決定。

另一個處理方式，是趁低息期增加儲蓄，待未來利率真的上升時，將累積的儲蓄作部分還款，以抵銷按息上升的影響。

無人會預知美國退市、加息的具體時間，近2年因多種新增印花稅，購置物業成本上升，即使是長線投資者，持貨量亦未必太多，「減貨」未必是可行選項；反而透過不同方式，應對未來利息支出上升，可能是較佳選項。

原文刊於iMoney 2013年6月29日

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