為什麼港元弱勢 拆息下跌同時發生

 近日港滙一度轉弱，同一時間港元拆息卻下跌，情況看似矛盾，但其實是聯繫滙率制度下的正常現象。值得留意的是外圍因素如中東戰事持續不明朗，對港元利率有何影響。

近日港滙轉弱，由3月3日的每1美元兌7.8港元，跌至近日每1美元兌7.83至7.84港元。市場對此變化的標準解釋，是套息活動。

具體來說，3月中隔夜拆息約1.3%至1.4%，1個月拆息2%；而美元隔夜SOFR(Secured Overnight Financing Rate)近期維持3.62%至3.7%區間。30天平均SOFR約3.668%至3.672%。港元利率較美元利率低，投資者借入低息港元，兌換成美元賺取較高利息(或投資美元資產)。這導致大量沽港元、買美元，推低港元滙率(轉弱，向7.85弱方逼近)。

 

理論上，套息活動會拉高港元利率，減少與美元利率的息差。但有趣的是，在港滙轉弱的同一時間，港元拆息是輾轉向下的。在中東戰事開始前的2月27日，港元隔夜拆息為2.55%，1個月拆息為2.41%。而到了本周初(3月23日)，隔夜及1個月拆息分別下跌至1.3%及1.95%；同期美元SOFR未有大變化(開戰前為3.68%，上周報3.62%)。簡單來說，在港滙轉弱的同時，港元、美元的息差不但未有收窄，反而有所擴闊。

套息交易理論上會抽走港元流動性，令港元拆息上升。但現實中HIBOR下跌，可能源於本地資金充裕壓過套息外流。開戰前本地銀行體系結餘約539億元，上周五為537.7億元，變化輕微。而港滙轉弱，但未觸及1美元兌7.85港元的弱方兌換保證，金管局毋須買入港元，影響港元流動性。結果，雖然本地資金未算水浸，但流動性仍充裕，未能推動拆息上升。

以3月23日，1個月港元拆息跌穿2%，報1.95107%。近幾年銀行新批H按，利率條件一般為H加1.3%，鎖息一般為「大P減2%」或「細P減1.75%」，即3.25%。如1個月拆息跌穿1.95%，大量在近幾年取用H按的業主，按揭利率將跌穿3.25厘，每月還款可輕微下跌。本地多數樓按借款人應該會樂見拆息下跌。

不過，值得留意，港元拆息下跌，理論上會觸發套息活動；加上中東戰事前景仍不明朗。波斯灣航道如長期受阻，油價將急升，可能引發美元利率調頭向上。短期內，我們或者會看到港元拆息下行，但中長線看，在中東戰火持續的情況下，利率上升的風險高於下跌。置業人士不宜對利率前景盲目樂觀。

原文刊於信報網站2026年3月24日 

380%負債全球之冠？香港債務其實沒那麼可怕

 早前網上有一熱門話題，指香港在主要經濟體中，負債佔GDP比率高達380%，為全球主要經濟體中負債比率中最高。不少人已先後撰文，說明香港整體負債部分的企業、政府負債成因、風險被過度解讀，其實在家庭債務部分，也有類似的問題。

香港債務佔GDP 380%的資料，來自加拿大製作圖表的網站Visual Capitalist的一幅統計圖：Ranked: The World’s Most Indebted Countries Today。據此圖表，香港債務總額達GDP的380%，比率為全球主要經濟體之冠；其中，227%來自企業債務、67%來自政府債務，86%來自家庭債務。部分KOL根據圖表資料，指香港債台高築，甚至會影響聯繫滙率穩定性。

 

圖表在網上瘋傳，但不少人已指出，資料有一定問題，而且不代表香港有嚴重債務問題。

先說企業債，2025年香港的GDP總額約3.31萬億港元。企業債佔GDP 227%。但數字其實可理解為，香港作為成功的金融市場，企業(包括大量國內企業)在香港融資。

政府債務方面，香港政府的發債規模只有幾千億元，對不上政府債務佔GDP 67%的數據。相信是有關機構統計時，把金管局發行的1.3萬億元外滙基金票據和債券計算為政府債務。但金管局的外滙基金票據背後有等額美元資產抵押，其實是維持聯滙制度的工具，本質上非政府借貸。

家庭債務方面，根據金管局統計，2025年底，計算銀行體系中住宅按揭、信用卡墊款、其他私人貸款，總規模約2.7萬億元，佔GDP 3.31萬億的約82%。比率與Visual Capitalist的86%有一定出入。原因可能是資料截取日期、統計時考慮非銀行借貸而加入調整因素等有關。值得留意的是，銀行體系2.7萬元的家庭債務中，約2.1萬億元是住宅按揭。考慮債務負擔是否嚴重時，除了債務佔GDP比率，明顯也應該考慮債務對資產比率(Debt-to-Asset Ratio)。

根據金管局的統計，近年香港新批住宅按揭的貸款成數(LTV)長期維持在60%左右。再考慮按揭還款、樓價變化等因素。現時2.1萬億元的按揭貸款背後，估計有價值有4萬億元的資產作抵押。

總結而言，金管局發行的外滙基金票據，本質上不是港府的債務。企業債務的相當一部分並不在香港境內使用(考慮借款企業的還款能力時，須要計及借款企業在香港境外的收入，而這與香港GDP無關)。而本地家庭債務中，近八成是來自住宅按揭，背後有充足的資產作抵押，大部分借款人亦要通過供款與收入比率50%的要求。撇開政府債務被高估不討論，佔GDP 380%的總債務比率看來很高，但拆解後可見香港的金融結構穩健、資產緩衝充足，香港並未處於「債務危機」。理性看待數據，才是理解香港經濟實力的關鍵。

原文刊於信報網站2026年3月17日 

利率走向因中東戰事蒙上陰影

 年初幾乎所有機構都看好今年的住宅樓市，其中一個主要原因是市場預期低息環境持續，本地拆息更可能受美息帶動而下調，進一步刺激樓市。不過，中東戰事已為美息走向帶來陰影，如果油價受戰事影響上升，環球經濟都可能受拖累。

美國聯儲局於去年底公布的最新點陣圖顯示，市場原本預期今年仍有兩次減息機會，合共約50個基點(即0.5厘)的下調空間。此預期一度令市場對利率環境趨向寬鬆抱有一定信心。在香港，由於港元與美元掛鈎，聯儲局減息通常會帶動港元拆息(HIBOR)跟隨回落，從而有利於採用H按的按揭借款人。目前市場共識認為，港元最優惠利率(Prime Rate)已大致見底，大型銀行普遍維持在5%至5.375%水平，而1個月拆息近期徘徊於2%至2.4%之間，H按實際利率多受封頂息率(一般約3.25%)限制。

 

本來美元利率如果進一步下調，拆息有望再跌，對多數以H按還款的業主而言，月供壓力可望減輕，間接支持樓市購買力；然而，近期美國對伊朗的軍事行動，以及中東局勢急劇升溫，已顯著改變市場對利率路徑的預期。衝突導致波斯灣航運受阻，全球約20%的原油供應面臨風險，油價已經升穿每桶100美元(戰前為70至75美元)。此輪油價上漲迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近，甚至引發停滯性通脹隱憂。在這背景下，聯儲局減息前景轉趨不明朗。聯儲局前主席耶倫等人亦指出，油價急升帶來的通脹壓力及經濟不確定性，將令聯儲局更傾向維持觀望，甚至延後或縮減減息幅度。

對香港而言，短期內樓市氣氛暫未明顯受中東戰事拖累，新盤的入票反應仍然理想，主要因本地按揭利率仍處低位，且市場對減息預期尚未完全逆轉；然而，若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，連帶影響股市表現，投資者信心亦將轉趨謹慎，置業意欲或受抑制；同時，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢亦將受限。

中東戰事會對油價的推動作用會維持多久，完全是未知數。但原本預期的聯儲局減息空間正面臨收窄及推遲的壓力。香港作為高度開放經濟體，難免受此波及，借款人及準業主宜密切留意油價動向、聯儲局最新表態及拆息走勢，審慎評估供樓成本變化。

原文刊於信報網站2026年3月10日 

北都與未來土地供應

 港府銳意發展北部都會區，破天荒調動外滙基金進行發展。單就住宅供應而言，港府亦估計未來5年用於興建私人房屋的土地，有一半來自北都。不過，值得留意的是，土地只是未來房屋供應的因素之一，即使土地供應充裕，要完成建屋目標仍充滿挑戰。

香港私樓因過去幾年的高落成量加上樓市調整，短期內因存貨充裕，一手庫存約1.9萬伙，相當於一年的吸納量。但私樓落成量有見頂跡象，2025年私樓實際落成約18448伙，較原預測20862伙低。政府預測2026年落成約20100伙，2027年起明顯回落至每年約1.5萬至1.7萬伙。

 

在吸納方面，2025年一手銷售強勁(約20564宗，創6年高)，吸納量已經輕微高於落成量。隨住宅落成於2025至2026年見頂，需求回暖令消化加速，2026年的一手住宅市場可能會持續出現「淨吸納」。如果市場吸納量維持，庫存將明顯減少。

過去20年，香港曾出現一個不健康的土地供應循環：樓價高企>市民抱怨置業難>港府增加土地供應>住宅落成高峰卻碰上樓價調整>港府縮減土地供應>住宅落成低谷卻碰上了樓價上升。

北都範圍廣闊；加上1500億元外滙基金的注入，可望為香港建立穩定的住宅地皮儲備，港府手頭上有更多土地可在短期內推出，可以較靈活的因應市況推出，或有助避免出現過去的不健康循環。

不過，土地只是未來住宅供應的一個因素，有了土地，也要有投資、要有足夠的建築工人把土地發展成住宅。但此兩點正正是未來的挑戰，在十多年前，除了本地發展商，也有一批中國的民營地產商來港投地。但隨中國房市調整，多家具規模的民營發展商出現債務問題，部分內地發展商更把香港項目的權益轉讓予香港行家。雖然沒有一家內地發展商明確表示完全退出市場，但在中國房地產市場有明顯改善之前，相信大部分內地發展商會聚焦於內房業務、處理債務問題，應該沒有多少餘力協助北都的發展。

簡單來說，過去麵包供應不足，部分原因是麵粉不足。未來北都的土地，可望紓緩麵粉不足的問題。不過，過去好景時，市場有多個麵包廠(發展商)，但一度進入市場的多個過江龍，卻因種種原因而離去。未來在只有本地發展商為主要參與者的情況下，單有穩定的土地供應，是否仍可為市場帶來足夠的住宅供應，仍有待觀察。

原文刊於信報網站2026年3月3日