樓市價量齊升 上車客憂慮不應被忽視

近一年樓市成交價量俱升，背景因素除了按息下調，也與各項針對投資者的措施全部鬆綁有關。在新盤市場，已出現大量「一圈、一圈」地掃貨的情況。發展商、持有物業的業主對此應該喜聞樂見，但情況如持續，初次置業人士的上車難度難免上升。

回顧過去幾年樓市，樓價於2021年創新高，其後由高位回落，至2025年中，調整幅度近三成。在樓市調整期，港府及金管局逐步撤銷在樓市上升周期設立的種種針對投資者的措施。包括三種不同的印花稅、限制高價物業、非自住物業的按揭成數等調控措施陸續被撤銷。

在「樓市辣招」最嚴厲的時間，非本地人購買香港住宅，要付樓價30%的印花稅、2年內出售物業，又要付市值最高20%的印花稅、非自住物業的按揭成數只有40%至50%。當時的樓市可說是投資者絕跡。

在各項辣招撤銷後，現時投資者與初次置業人士的印花稅劃一，上限為樓價4.25%。在按揭方面，只要符合供款與收入比率的要求，無論投資者持有多少個物業，都可取得樓價70%的按揭。在「撤辣」之後；加上美國減息帶動港元利率下跌，港府的人才入境計劃帶來強勁的租住需求，令本地住宅物業轉跌為升。由2025年中至今，樓價已由低位回升逾一成。

樓價回升，對很多持份者是好消息──港府的賣地收入可望增加、發展商收入增加、持有住宅的業主資產總值回升。但對於有意入市的自住買家來說，樓價上升；加上限制投資者的措施撤銷，便未必是好消息。在樓價持續上升的情況下，自住買家要儲蓄的首期、應付未來按揭還款的收入都要增加。如果我們視投資者與自住用家為競逐住宅單位的對手，後者僅餘的競爭優勢是可透過按揭保險等高成數按揭計劃，以較低的首期入市。但這「優勢」在競爭中並不明顯──市場上不乏資金充裕，甚至不需要按揭的投資者。一手市場上已陸續出現投資者「一圈圈地買樓(購入全層單位)」的個案。

以客觀數據看，現時樓價雖然已由低位回升逾一成，但距離2021年的高位，仍有約20%的差距。如果我們看港府編制的置業負擔指數，最新的負擔比率為56%*，與2005至2024年間的平均數相若。兩個重要指標都顯示樓市未算過熱。

目前的樓市正處於一個微妙的轉折點。雖然從負擔指數與歷史高位來看，市場尚未進入「狂熱」狀態，但競爭的天秤已明顯向資金實力雄厚的投資者傾斜。

樓市回升固然能穩定經濟大局、增加庫房收入，但在「量價齊升」的背後，上車一族的焦慮，不應被亮眼的成交數據所淹沒。政府如何在資源分配上保障首置人士，將是未來房地產政策的關鍵。

*計算45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括公共租住房屋和公營臨時房屋的住戶)的比率。

原文刊於信報網站2026年4月28日 

按揭戰幔再啟？

 

近月香港住宅物業成交量隨樓市回穩而增加外，各大銀行在按揭市場的競爭亦轉趨熱烈。從定息產品的「大行大混戰」，到現金回贈上限的突破，種種跡象令準買家期待；一場新的「按揭戰」是否已經正式拉開戰幔？

按揭市場的這股熱浪，最早由滙豐和恒生等龍頭大行發起。近半年來，滙豐、恒生及渣打三家銀行先後推出3至5年期的定息按揭計劃，鎖定利率普遍維持在2.73%左右的水平，定息期內的按息較現時主流H按利率(H+1.3%，封頂利率普遍在3.25%)為低，而在定息期後，按息會轉以P減計算(三家銀行的最優惠利率、P減的幅度不一，但結果都是3.25%)。這類定息產品在過去幾年加息周期中一度絕跡，如今重出江湖，反映銀行正積極透過低息搶佔優質客戶。

 

隨後，一家中資銀行推出H+0.6%的「無封頂」H按計劃，以極低的拆息加乘搶攻。雖然該計劃不設傳統的P按封頂息率，但在目前拆息回落的背景下，對追求極致低息的風險承受者而言無疑具備相當吸引力。而在近日，中銀香港亦加入戰圈，把按揭現金回贈上限上調至貸款額的1.2%，成為近年首間回贈突破1%關口的大行。

銀行「派糖」的背景

銀行在此時選擇增加按揭優惠，背後有兩個因素支撐：

一、資產質素與風險壓力緩解：隨着樓價止跌回升，銀行的按揭業務抵押品價值趨穩，資產風險下降。在「壞賬」預期減少的情況下，銀行更有信心爭奪市佔率。

二、資金成本顯著改善：1個月港元拆息(HIBOR)已由去年底的3厘水平，顯著回落至2厘至2.5厘區間。對銀行而言，由按揭賺取的息差，在拆息下調後得到了結構性的改善，這為調低按揭息率或提高現金回贈提供了財務上的空間。

戰況分析：未至於大戰爆發

儘管不同銀行陸續推出優惠吸客，但這一場「按揭戰」的戰況未必會如想像般激烈。

首先，拆息進一步下調空間有限。雖然目前拆息維持在2厘左右，但受制於聯繫滙率及聯儲局維持中性偏高利率的宏觀環境，拆息難以重返當年的「零息時代」。當資金成本無法持續下降時，按揭利率「劈價」的空間自然受限。

其次，銀行的策略轉為「質重於量」。目前的優惠多設有特定門檻，如特定貸款額度(如500萬元或1000萬元以上)。情況顯示銀行並非在進行盲目的價格競爭，而是一面爭取市佔率，同時把按揭組合質素維持在優良水平。

預期按揭優惠的增加趨勢短期內將會持續，對於近期入市的準買家或考慮轉按的業主來說，目前的確是貨比三家的好時機；然而，在拆息難有大幅下探空間、且環球經濟仍具不確定性的當下，估計銀行在按揭戰方面不會過於進取。但整體而言，銀行提供更多按揭優惠，客觀上會為樓市，提供更多能源，有助支持樓市交投維持活躍。

原文刊於信報網站2026年4月21日 

低息H按重現的真相

 早前有銀行開出一個月拆息加0.6厘的按息條件，較市場主流的H加1.3厘水平為低。究竟這是個別銀行短期吸客宣傳活動？抑或是反映整體按息有下調趨勢？

上周有銀行推出H加0.6厘的按揭計劃，有關計劃按息全期低至H加0.6厘，封頂息率為P減0.3厘(該行P為5.375厘)，貸款額700萬元或以上可享按揭現金回贈及按揭存款掛鈎戶口，而最短罰息期只有1年。計劃的利率較市場主流的H加1.3厘為低，以700萬元貸款、還款期25年計，一個月拆息2.3厘計，每月還款可由34112元減至32832元。而以「H加」的息差計算，甚至逼近2010年前後的歷史低位。不過，初步看來，以上計劃，似乎只是個別銀行的短線吸客宣傳，而非整體H按息差收窄的先兆。

 

回顧2010年前後，市場新批按息曾跌至H加0.65厘甚至曾出現H加0.5厘的按息。當時的背景是全球金融海嘯後極度量寬(QE)，一個月拆息曾低見0.1厘以下，港元定期存款利率也貼近零。銀行的資金成本極低，即使開出H加0.65厘的按息條件，銀行仍有可觀的利差空間。反觀最近的情況，一個月拆息、港元定期存款利率仍維持在2厘左右。銀行除了要支付定存利息，還要考慮營運成本和風險溢價。提供H加0.6%對銀行來說，邊際利潤極其微薄，整體上，銀行似乎沒有大幅度削減按息的空間。

由市場競爭的角度看，今年多家大型銀行推出「定息按揭」計劃，首3至5年利率固定為2.73厘左右，較當前主流H按的封頂息率3.25厘(大P減2厘，或細P減1.75厘)為低。可能為中小型銀行帶來更大競爭壓力，結果催使個別中小型行變陣，推出H加0.6厘的產品應戰。

當然，對按揭借款人來說，應該會歡迎銀行推出更多不同類型的按揭產品、甚至出現直接的按息競價。在比較按揭產品時，申請人除了考慮優惠期/定息期的利率，也應該考慮之後的按息計算標準、現金回贈及其他與按揭掛鈎的優惠。就H加0.6厘的計劃來說，應留意此計劃下的封頂息口較市場主流為高，一旦拆息上行，借款人的每月還款會較主流H按有較大的上升空間。

此外，在這計劃下，計算借款人的收入與供款的比率時，應該會以其P減0.3厘的封頂息率計算，即按息在5.075厘時，每月還款不逾月入50%。無形中會增加對申請人收入的要求。

總結而言，H加0.6厘的按揭產品，目前更像是一個「試水溫」/「短期吸客」的舉動，尤其是計劃的短罰息期，料對短線投資者有一定吸引力。但由宏觀情勢來看，暫時看不到按息有大幅下調空間。

原文刊於信報網站2026年3月31日