銀行家對樓市的獨特視野

 早前長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝發表意見，指樓價未能回落兩成，政府有需要考慮再出招，引來大量討論。但較少人留意到，其立論背後，與其銀行出身的視野有深刻關係。
黃氏發表有關言論後接受《經濟日報》訪問，他提出的觀點中，有數個值得留意：
-- 新造按揭平均成數約6成，即使樓價跌4成，銀行體系也不會蝕入肉
-- 樓市有周期，現時樓市是在周期頂部
-- 擔心外圍崩市，香港樓市出現更大問題

過去主管房策官員在討論樓價時，多數的立論是：買家要留意息口上升的風險。視野集中在個人層面---利率如上升，借款人供款便增加。數年前金管局更換主事 人後，關注系統風險的概念似乎在政府內普及化。值得留意的是，黃遠輝之外，特首梁振英出身產業測量師，他開設的公司從事大量估價業務，他對於樓價起起落落 的周期應該有深入了解。可能受新特首影響，官員及相關委員會成員開始以更宏觀的視野審視系統風險，而這絕對是好事。

再看上文引述的幾個觀點，尤其是第一點，是港府過去較少提及的，但卻是出身銀行業人士必然會考慮的因素。銀行從事抵押貸款業務，其中一個最不願見到的情況 就是抵押品資不抵債。有賴於按揭成數限制、壓力測試等措施，令是次樓市狂潮中，新造按揭平均成數一直處於偏低水平，客觀而言，現時偏高的樓價即使大跌4 成，都不會對銀行體系有太大衝擊。

「樓價應該下跌2成，即使跌4成也無問題。」樓價大跌會如何如何，在有樓人士聽來可能覺得礙耳，但卻是官方必須考慮的場景。必須指出的是，正是因為眾多樓 市措施推出，令高位入市的買家數量控制在一定水平、高位入市買家的按揭比率亦控制在較低水平，才令香港抵禦新一輪金融浪潮的能力維持在一定水平。

上一個樓市高峰期，港府欠缺調控措施，樓價成交量雙雙步入高位。在1997年金融風暴令樓市爆煲之前一年，樓價上升逾4成，12個月內的二手成交量約16 萬宗。樓價下跌的結果，是大量高位入市的買家成為負資產業主、銀行手上大批抵押品資不抵債。其後數年，業主減少消費、銀行貸款小心翼翼，結果是經濟下行期 長達7年。

相對而言，最近12個月的二手住宅成交只有5.5萬宗，而且平均按揭率低，即使樓價大跌，業主減少消費、銀行縮減貸款的規模都不會如97、98年嚴重。而這個健康的局面，可說是近年政府出招的功效。

官方辣招接連推出，樓市成交量回落，不少人建議政府撤招。但綜觀現時的外圍環境，政府在現時撤招的可能性甚低：現時撤招，變相鼓勵買家在高位接貨；如果樓 市一如多數分析估計，出現較大調整，只會令此批買家承受更大損失、而金融系統亦會承受更大風險。因此，我們估計，官方的調控措施會維持一段較長時間。甚至 可以說：低成交量正是現階層政府希望看到的結果，在樓價受外圍因素出現較明顯調整前，不宜對「收招」有過多期望。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月26日

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善用高成數按揭入市

「上車盤」樓價愈來愈高，新界區鐵路沿綫，樓齡20年二房單位，成交價也動輒300萬。現時按息偏低，常常聽到專業人士也難買樓，原因往往不是「供不起」的問題，而是欠缺首期。
除非父母實力雄厚，可資助入市。不然，多數上車客的入市首期都是依賴個人儲蓄而來。而300萬物業，即使以九成按揭計，首期亦達30萬，另印花稅、佣金、律師費等，即使不必裝修，也要儲備接近40萬資金。

根據2011年人口普查資料，當年處於25至34歲的組別在職人士月入中位數，男的是1.3萬元，女的是1.2萬元，大致上，此組別的月入中位數是1.25萬元。

如果男女二人都處於此年紀，總月入大概是2.5萬，儲蓄40萬首期，相當於16個月的收入，以每月儲蓄佔月入三分一計，耗時四年左右便可儲足首期入市。此並非遙不可及，只要準買家有一定的恒心，並善加利用市場上提供的高成數按揭產品，便可在合理時間內，達成入市目標。

原文刊於晴報 2013年6月25日

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樓價下調兩成 才考慮撤招的理據

  早前有長遠房屋策略督導委員會的成員發言，認為樓價如不下跌兩成，政府不但不應撤銷壓市辣招，更應考慮增加新招數。其後逾千地產代理要求政府收招，換來的 是特首梁振英一錘定音，在網誌中表明不會「減辣」。有理由相信，長策會成員「樓價不跌兩成不收招」反映一定的官方立場。問題是：為甚麼是兩成？
坊間估計，「樓價跌兩成」才考慮收招，背後原因之一是梁特首要「兌現承諾」。梁振英先生在競選特首時，予人有信心調控樓價的感覺；但梁氏當選後，樓價一直 上升，累計升幅約兩成。「樓價下跌兩成」，大約是返回2012年初，即梁氏當選前的水平，可視為梁振英政府的一個基本目標。不過，「樓價跌兩成」背後可能 有更深入的計算。
梁振英在網誌中表示「如果『減辣』，恐怕樓價很有機會重拾升軌，市民供樓負擔水平惡化，影響金融市場穩定的威脅不退」。換言之，在特首心目中，「市民供樓負擔水平」是政府決定是否撤招的一個重要指標。
與「若按息升3厘」 互相呼應
政府及金管局有多個標準不同的供樓負擔指標，以政府最常宣之於口，即財政司司長近期提及，一般市民供樓負擔達56%為例；其計算標準為「居於私樓家庭月入中位數，以市價購入45平方米單位，七成按揭，還款期20年」。
政府並未詳細公布上述計算的數據，但以最新的私樓家庭月入中位數$3萬計，供款負擔56%，即按揭月供為$16,800；以按息2.2厘，還款期20年 計，即按揭額約$326萬，樓價$465.7萬。換算成呎價為$9,614，輕微高於物業代理統計的大屋苑平均實用呎價；估計政府的數據與此接近。
梁特首擔心的是「樓價如上升」，會令數字惡化，但不要忘記，即使樓價不升，只要按息上調，計算標準不變，而月入中位數未見明顯改善的話，計算出來的供款負擔一樣會惡化。
以政府官員多次提及的「如果按息升3厘」為例，如其他數據不變，即一個月入$3萬的家庭，以現時市價（約$465.7萬）購買45平方米單位，其每月供款 會升至$21,876，即供款負擔升至72.9%。現時政府已經視供款負擔「56%」為危險界綫，當按揭利率上升3厘時，要維持56%不再惡化，樓價便要 較現時下跌23%左右，即$372.6萬，才「達標」。
提出理據 詮釋「合理樓價」
香港利率基本上受美息左右，美息何時升不由港府控制，政府高層似乎判斷未來港息可能有3厘的上升空間；而根據官方標準，如果樓價不跌，而按息上調，統計中 「一般家庭」的供款負擔會高逾七成的高危水平。要避免此種情況出現，「樓價下調」便是答案，而「兩成」左右的幅度，正如與官方多次提及的「利率升3厘」的 判斷脗合。
當然，上述計算只是我們的推算，政府對於何時，是否要以樓價跌幅作為收招條件，可能另有安排。不過，我們認為無論是政府或長策會委員都應該對於何謂「合理樓價」提出明確理據，減少政策帶來更多波動的風險

原文刊於置業家居 2013年6月22日

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下有對策

樓價飛升，不止是香港的問題，中國大地上，各大城市都出現樓價持續上升，小市民埋怨難以負擔的情況。對比於香港以加設幾種印花稅去增加買賣成本，壓 抑需求的做法，內地對有關問題的處理更為直接---以限購令方式，限制已持有物業的家庭入市，但有關政策有一個意想不到的效果—推高離婚率。我們擔心，香 港的辣招也會有另外一些意想不到的效果。

國內限購令的規定視乎城市而有不同，部分地區是已有自置物業的家庭，最多只可再買多一套住宅物業，而且購買第二套物業，按揭成數會較少，按揭利率會較高。

但所謂「上有政策」，內地不少希望購置第二套物業的家庭，已發展出對策。廈門市便有統計，在政府限購令推出之後，市內離婚率急升，按分區計，升幅由5成至一倍不等。

一般分析，有關升幅主要由「假離婚」做成，即夫婦原先聯名持有多於一個物業；按規定，此個「家庭」已不能再在市內買樓。執意要入市買樓的夫婦，便申請離婚，改由一人持有物業，另一方便成為自由身，可以用「初次置業」的條件入市，更可獲較優惠的按揭條件。
夫婦轉讓業權避稅個案料增加

在香港， 港府並未禁止持有物業的個人/家庭購買多個物業；多次推出的辣招(特別是雙倍印花稅)、按揭指引，只是增加了買賣成本、降低了按揭槓桿，應該不會推高本地 離婚率。不過，本地人對樓市的執著絕不亞於內地同胞。網上已有不少討論，研究如何以合法方式避免繳付雙倍印花稅。

大致上的方式，是將二人(例如夫婦)持有的物業，改為單人持有，另一人便變成「無物業」狀態，再入市便可用舊稅率支付從價印花稅。具體的方式不在此討論，但必須指出，有關操作類似國內人以離婚方式應付政策，操作上有一定風險。

簡單來說，物業由二人持有改為一人持有，如何處理物業便是單一業主全權話事。極端而言，新業主將物業出售套現，也不需另一半簽名同意。

不過，與內地人較為極端的「離婚也要買樓」比較，夫婦間的業權轉讓無疑簡單得多。由於手續簡單，估計此類交易數字可能出現顯著上升。

如果是以正規方式轉讓，此類成交會如常登記在土地註冊處內，一個市值500萬元物業，由夫婦二人改為一人持有，登記是有一宗250萬元的業權轉讓。如果此類業權轉讓普遍化，未來更可能影響官方的統計數字。

避稅手法或影響官方樓價統計
上星期我們提到，同樣為了避稅，未來或有更多高價物業會以公司股權轉讓方式進行，此些高價成交技術上不是物業買賣(物業一直由一家公司持有，只是股東有變)，不會在土地登記中出現。相反，親屬間的業權轉移，卻會出現在土地註冊處統計中。

在每月只有數千宗正常交易的情況下，如果大額成交隱而不見，而親屬間的業權轉讓個案增加，已足以影響官方統計的樓價指數，甚至令人錯覺以為，低價物業成交比例回升。

當然，在個人層面，要執行上述轉換業權策略有一定難度。以既有物業仍未完全償還按揭貸款的情況為例，業主由夫婦二人，改為其中一人，需要與銀行重新訂立按揭契。

如果一人收入不足，便未必可以通過壓力測試。同樣地，透過業權轉移，其中一人成為「自由身」，當他購買另一個物業時，因為只有一份收入應付壓力測試，可選購的物業會比二人聯名時的限制為多。

業主如有意採用有關策略，宜小心計算，避免完成一輪手續後，才發現難以在市場購入第二個心水單位。

原文刊於信報網站 2013年6月22日

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部分辣招可能長期化

  上星期樓市熱門話題應該是「撤不撤招」？一方面，長遠房屋發展策略督導委員會有成員放言，期望樓價下跌2成，否則政府應考慮再出招；另一方面，上千名物業 代理趁立法會討論雙倍印花稅，於立法會外請願，要求撤招。雖然特首梁振英一錘定音，透過網誌表明無意撤招；但辣招應在甚麼情況下收回，仍是樓市揮之不去的 話題。
「解決房屋問題」是梁振英參選時的一大賣點，亦是此任政府上台後，少數成功雷厲風行的措施。萬一政府收招後樓價回升，民意反彈，政府將難以承受。特首的網誌發言，反映政府心中的撤招條件並未出現。事實上，促成出招的外圍因素未改變前，市場難望政府收招。
美息回升前 難望港府撤招
利息方面，美息仍然偏低，即使聯儲局年底前一如市場估計，削減購債規模；但美息在短期內仍然難以回升---聯儲局曾開出兩個加息條件----失業率回落至 6.5%，及通脹率上升至2.5%；而2個指標近日都在「惡化」，失業率在數月回落後，於5月輕微回升至7.6%；通脹率更是由1.5%，回落至5月的 1.1%。以上述2個指標觀察，美息似難在2014年底前回升。
政府及市場一直認為低息環境刺激樓價上升，在低息環境改變前，政府主動收招的可能性不大。綜合而言，上周發表「樓價不跌2成，招數要加辣」的長策會委員， 發表的可能不只是個人意見，而是搶在代理請願之前，先代政府開天殺價---有人建議加辣，代理界建議減辣，政府決定辣招不變，便會予市民一個「平衡各方意 見」的感覺。
此外，眾多印花稅措施，說穿了都是以增加成本的方式遏抑需求---買家印花稅及雙倍印花稅很大程度上是遏抑非本地買家的需求。但有迹象顯示，此類需求可能再次上升，影響所及，部分辣招可能會趨向長期化。
早前國內一個智庫機構發表報告，指中國正經歷第三波移民潮，新一批移民會以富有階層為主，而香港會是他們的首選移民目標。
有關智庫的研究，志在提示中國政府，富有階層大量移民，對內地經濟發展的影響。但對港府來說，更為直接的問題，是如何應對內地新富一族對移居香港的濃厚興趣。
內地人移居香港欲望大部分壓市措施或長期化
技術上，現時內地人沒有途徑直接以投資移民的方式移居香港；據了解一般是先辦理第三世界小國護照，再以外國公民身份，投資移民香港。內地人環球繞一圈都要 取得香港身份，說明香港是內地富裕階層心中的「宜居城市」；除了文化較易適應外，原因不外乎資金往來不受限制、特區護照遠較中國護照方便、低稅，甚至是最 基本的食物安全有保障有關。
雖然數年前港府修改投資移民計劃，「房地產」不再是計劃下獲許投資類別。但外國公民在港投資1,000萬元，仍可申請移居香港。而上述報告估計，國內有70萬人達到「可投資資金1,000萬元人民幣」的標準。
如果一如報告所說，國內有4成富裕階層有意移民，而香港又是他們的首選，可以預期本地中高價物業將有強勁支持。
面對內地富有階層對移居香港的強烈興趣，恐怕政府會認為，即使樓價回落，針對非本地人的限購措施，包括買家印花稅、港人港地、非本地收入人士的按揭限制等，有長期存在的必要。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月19日

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申請按揭 預早半年打簿

科技發達，很多過去要在銀行排隊才可完成的事務，現時在網上理財戶口都可在彈指間完成。但申請按揭，網上理財戶口有時會為申請人帶來不少麻煩。
銀 行是否批出按揭，借款申請人的收入是一個重要的因素。沒有網上理財戶口的年代，一般打工仔每月出糧後，例必到銀行「打簿」，以確定薪金入帳。對於入息不穩 定人士來說，戶口簿也自然是他們最佳的入息證明。另外，即使戶口持有人有一段時間沒有打簿，銀行也設有打簿機，將那些出入帳紀錄印回在戶口簿上，費用全 免。
但現時多家銀行的理財戶口已不再提供戶口簿，用戶也只可以在網上戶口存取、列印一定時間（部分銀行為60天）的出入帳紀錄。如果理財戶口的用 戶沒有定期存取紀錄，在向另一家銀行申請按揭時，對方要求提供較長期（例如三個月）的戶口往來紀錄，用戶便須向原有銀行索取，不但需要付手續費，銀行亦未 必可以即日提供。按揭申請人如部署借款，宜事先準備主要戶口三至六個月的往來紀錄，以免卻上述麻煩。

原文刊於晴報 2013年6月18日

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辣招縱加碼 效用亦成疑

上星期二，有電視台推出民調，題目是「政府應何時撤銷樓市辣招」；其中 2個選項，分別是「六折樓價」、「四成供樓負擔」。其後又有長遠房屋策略督導委員會成員發表意見，直指樓價應下跌2成，否則政府不但不應撤銷辣招，反而應 該再推壓市招數。但需要指出的是，辣招再加碼，只會促使市場出現更多規避方式。

「六折樓價」一說，應該與早前有報導引述政府消息人士指，即使樓價下跌4成，政府也不擔心有關。加上有半官方背景的長策會委員發言期望樓價下跌2 成。有意無意之間，政府似乎以「樓價下跌至某水平」作為收招的條件。但我們認為有關標準幾乎沒有考慮民情，甚至也沒有考慮再出招的效果。

政府如果定出一個明確的「目標樓價」，並明確表示在達標前不會收招，表面上會比現時定義不明的「穩定樓價/讓樓市健康發展」，目標較為明確。但「明確」不一定明智。
樓價跌 卻未能換掌聲

根據往績，樓價如大跌，多數未置業人士會選擇繼續租樓，以避免樓價再度下跌時出現實際損失---他們不會因為樓價下跌，有機會買平樓而多謝政府。對 業主來說，資產價格下跌，卻可能埋怨政府亂出招。因此，以「樓價下跌至某水平」作為收招條件，甚至在達標前持續將招數加辣，根本是兩面不討好的做法。

值得留意的是，由額外印花稅、買家印花稅到雙倍印花稅，針對的都是「物業買賣」；而以「轉讓公司」方式進行的物業交易，完全不受近幾年新增的幾種印花稅影響。政府再加印花稅，只會促成更多新財力投資者，轉換買賣方式。

舉例而言，陳先生在11個月前購入一個物業，當時作價1000萬元，現時將物業售予何先生，作價1300萬元。假設何先生不是香港永久居民，此宗交易涉及的各種印花稅便有：
額外印花稅(SSD一般由賣方支付)：210萬元
買家印花稅(BSD一般由買方支付)：210萬元
雙倍印花稅(DSD一般由買方支付)：105萬元。

辣招加碼將鼓勵更多公司轉讓避稅

不過，如果陳先生當年是以公司名義購入單位，現時將公司以1,400萬元售予何先生，整筆交易的印花稅便只是：2.8萬元。

政府真的再推加辣招，只會令公司轉讓的交易數目增加。當然，現時以公司名義購入單位，買方也難逃支付BSD及DSD的開支。不過，對於持有多於一個 物業的投資者來說，反正以個人或公司名義入市，也要支付DSD，用個人名義(如果其人是香港永久居民)只可省回BSD。但購入物業後，未來轉讓公司股權， 出售時不需支付額外SSD，日後接手購入公司者亦不需支付BSD及DSD，仍是划算交易。

當然，以公司轉讓方式進行物業交易，操作上有不少問題，例如在按揭上，公司轉讓涉及股權轉名；如物業原先有未償還的按揭貸款，一般情況下，公司需先 償還原有按揭；在轉換股權後，公司可以再申請物業貸款(由於公司沒有業務收入，一般需要新股東作擔保人)。由於按揭上有此方面限制，代表購入公司一方，需 要有足夠資金付清交易金額(即物業價值)。

此類成交會要求買賣雙方有充分財務實力，到頭來，有財力的人仍可透過公司轉讓，節省印花稅：既有的招數上再加辣，效用將愈來愈少，但對香港自由市場聲譽的影響卻愈來愈大。
事實上，包括提出「回落2成」目標的委員也指出，現時樓價高企，根本原因是供應不足。再出招，例如以印花稅方式將買賣成本推高，根本解決不了供應不足的問題。政府與其考慮再推辣招，不如正本清源，切實增加土地供應。

原文刊於信報網站 2013年6月15日

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購未補價居屋 先看按揭年期

 一二手市場成交量仍然偏淡，相對而言，由於首批2,500個白表資格人士進入居屋第二市場，估計居屋成交可在淡市中脫穎而出。不過，購買居二市場單位，有不少地方要注意。
首先是樓齡問題，2010年之前，房委會對居屋的按揭貸款擔保期是25年，2010年10月後延至30年。擔保期是以首次開售日期計起的。例如一個 1993年開售的居屋，房委會的按揭擔保期便是到2023年。房委會擔保在居二市場，即未補價的居屋，包括過去的綠表，新增的白表，是可持續的。但一名買 家購入樓齡20年的居屋，擔保期餘下10年，買家想借9成按揭，一般情況下，年期便不可逾10年。
近日有報章報道，金管局釐清指引，銀行可為居二市場單位提供9成按揭，只要在房委會擔保期結束時，按揭餘額跌至現時成交價7成即可。例如先前提及的樓齡 20年居屋，本來銀行可提供最長10年按揭。但新指引下，如果買家申造25年9成按揭，大概在第7年，按揭餘額會跌至成交價7成以下。按揭年期便可延長至 25年。事實上，過去也有部分銀行可視乎個別情況，為較高樓齡居二市場單位提供還款期較長按揭。
我們建議買家，在作出入市決定前，先向銀行了解心儀單位按揭的最長還款期、最高成數等條件，計算自己是否有能力應付。值得留意的是，金管局新指引，現時在 一定程度上解決了高齡居屋的按揭年期偏短的問題；但買家要留意，如有可能在數年內於居二市場再轉讓單位，新接手的買家仍會面對9成按揭年期偏短的的問題。
在按息方面，由於一二手私樓成交較為淡靜，居二市場按揭自然成為業界垂涎的生意來源；撇開按揭年期不提，由於居二按揭有房委擔保，幾無貸款風險，現時大部分銀行都可為居二市場的按揭申請，提供與等同最優質私樓按揭的最佳貸款條件。
「房協版居屋」 須付3成首期
最後值得一提的是「另類居屋」，是次白表資格人士，「理論上」可以選擇的除了房委會發展的居屋第二市場單位外；也可考慮購買由房協發展「住宅發售計劃」 中，樓齡滿五年，但未補價的單位。房協「住宅發售計劃」在一手銷售時，資格雷同房委會居屋，市場一般稱呼其為房協版居屋。但在第二市場，兩個公營機構卻有 不同的處理：現階段，房協不會為第二市場的住宅發售計劃單位提供按揭擔保。另一方面，由於第二市場單位未補價，也不是按揭保險的適用範圍。白表買家要購買 房協住宅發售計劃第二市場單位，便需要支付3成首期。諷刺的是，居二市場單位成交價急升，不少單位成交價已逾300萬元，白表家庭即使用盡資產限額83萬 元作首期，也不足以應付首期。白表買家如有意購買此類單位，必須留意有關限制。

原文刊於經濟日報 2013年6月13日

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中美經濟場景對香港樓市影響

 聯儲局收水放水言論仍然主宰全球市場；美息何時回升、潛在升幅多少，一直是不少準買家擔心的因素。不過，比起美國利率政策，更重要的可能是中國經濟前景。
中國自80年代以來，經濟大致保持高速增長；初期帶動增長的是出口加工；其後改以外國直接投資、內需、城鎮化等帶動。近月中國出口增長數據強勁，但與外地 入口數據不符，開始被海外質疑數據真實性；另一個增長引擎-----城鎮化的策略，近日中央亦表示要檢討步伐。種種發展，令人擔心中國經濟增長速度或將放 緩。
中國經濟增長，帶動的不單是國內富有階層來港置業的需求；不少港人亦乘着中國增長的高速列車，收入水漲船高。中國經濟增長如放緩，香港的經濟亦勢受影響。
值得留意的是，近月已見官方傳媒的分析文章，認為一個經濟體不可能持續高速增長，中國經濟即使只有5至7%增長，亦已是十分健康。似乎是預先作出期望管理。
中國增長如放緩 香港或衰退
我們估計，如果中國經濟增長放緩（年增長的官方數字低於7%），香港的經濟有機會出現衰退。如果碰上美息回升，本地樓價將有明顯調整壓力。即使美息長期維 持低水平，業主的持貨成本偏低，香港如出現衰退或低增長；一般受薪階層擔心飯碗不保，剛性需求轉弱，樓價仍會有下調壓力。
相反，如果中國經濟持續中、高速度增長（年增長逾7%），內地投資者對香港物業的需求將持續，本地經濟受惠的結果，樓價將有良好支持。在此情況中，即使美 息回升至「正常」水平，即聯邦基金利率處於5厘水平，本地業主的持貨成本雖然會增加，但與90年代比，利率仍是偏低，不足以引發恐慌性拋售。
而最利好樓價的場景，將是中國經濟持續以中、高速度增長，香港經濟增長亦受帶動；但美息因種種理由，維持偏低至2015年以後。此種環境下，樓價會因經濟環境暢旺、利息成本偏低，而被刺激持續上升。
美國通脹仍低，未有加息壓力
說回美息問題，聯儲局曾定下兩個結束低息政策的條件，即失業率回落至6.5%，及通脹高於2.5%。美國最新失業率為7.6%，已較2009年高峰期大幅 回落，聯儲局3月份曾估計，2014年底，失業率會回落至6.7%。但另一個目標，即通脹率便較為波動，數字在去年11月底曾升至2.2%，但今年4月的 數字又再回落至1.1%。除非未來一年美國出現較明顯的通脹，否則暫時看不到美息有大升的條件。
綜合而言，除非美息出現戲劇性上升，即在結束低息政策後，於1、2年內出現高於5厘的升幅；否則，美息回升，對本地樓市的負面影響不大。展望未來，中國經濟增長幅度反而會是一個值得留意的不明朗因素。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月12日

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樓價升值不是紙上富貴

不時聽到人說，即使在樓價偏低時入市，其後物業市值上升，對業主來說，只是紙上富貴；除非業主售樓套現，否則業主實際上並沒有實質好處。上述流行觀點並不全面。
表面看，如果物業是自住，又不擬出售，市值多少與業主的關係不大。但有些時候，當業主急需資金周轉時，升值了的物業，往往可拯救業主於水深火熱之中。
香港人都怕「負資產」（資產價值低於抵押貸款未償還餘額），當物業成為負資產時，會嚴重影響業主的財務自由度，有需要將物業放售時，不但不能由此套現，更需要另尋資金償還借款。
相 對而言，如果資產價格上升，業主的資產自由度亦會增加，賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業，資產升值亦會令有現金周轉需要的業主，有更多更好的 選擇。最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低。我們不是主張樓價升值，業主就應該加按套現。但正如負資產帶來 的不止是心理影響，當樓價上升時，意義並不止是紙上富貴，它是會為業主的財務安排，帶來實質影響。

原文刊於晴報 2013年6月11日

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定息按揭利與弊

上周有銀行推出十年期的定息按揭計劃；樓市成交淡靜，銀行推出新產品力保市佔率本來是十分自然的事，但見微知著，背後有很多值得討論的地方。

一般業主最關心的應該是「是否抵用」；可惜的是，此並沒有標準答案。原因涉及太多變數，包括最優惠利率或拆息何時會出現明顯上升、升幅有多少等，這些完全是未知數。深入一點，假設未來十年的P按利率，平均按息是3.5厘，與新推出市場，10年期定息3.5厘的產品一致，也不可以說兩者打和。十年平均3.5厘的P按利率，究竟是前期息高、後期息低，抑或是前期息低、後期息高，都會對全期利息支出有不同的影響。

一個簡單的模型，假設有兩個按揭組合，貸款額均為100萬元，還款期都是10年；前者的利率是首5年按息1厘，其後6厘；後者是首5年6厘，其後1厘。兩者的十年平均按息都是3.5厘。但前者的全期利息支出是120,099元，後者的全期利息支出卻是255,098元。而貸款額100萬元，還款期10年，定息3.5厘的計劃，全期利息支出則是186,630元。

是否抵用難計算

公平而言，定息按揭產品的好處是「穩定」，借款人在定息期內每月供款固定，不必擔心利率波動。至於定息產品與浮息按揭比較，要知道何者較「著數」，便要比較兩者在一定時間內的利息支出。原則上，P按利率愈早上升，升幅愈大、維持較高息率的時間愈長，定息按揭便愈有利。

其次，部分銀行定息產品的特點，是「利率可轉移」，即借款人在借入按揭後數年換樓，在指定限期內如於同一銀行提取新貸款，可以尚餘定息期的利率供樓。此種安排無疑較具彈性，估計會減少部分按揭用家的疑慮。我們估計，由於2013年整體按揭市場將較去年縮減，而P按已沒有下調空間，銀行又不願在H按上再作惡性競爭，估計稍後會有更多元化的定息按揭產品推出。

長年期定息產品不反映未來息口走勢

最後，市場上對定息按揭存有一些誤解，以提供十年期定息3.5厘的銀行為例。有意見便指，銀行願意提供十年期定息產品，代表銀行估計未來按息升幅有限。此類意見背後的理據是：銀行不會做蝕本生意，現時肯提供10年期定息3.5厘的按揭，代表銀行估計未來浮息按揭升幅有限。

上述觀點有一個問題，銀行提供長年期的按息產品，並不代表銀行對利率走勢有某種觀點。銀行推出定息按揭並不是與借款人在對賭。

理論上，銀行可以為定息貸款作出某種對沖，最簡單是購入同等年期的定息債券，便可抵銷利率上升的風險。因此銀行現時推出什麼條件的定息產品，與銀行對利率走勢的看法關係不大。

原文刊於iMoney 2013年6月8日

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下半年新盤拖低樓市？

《一手住宅物業銷售條例》生效第一個月，市場統計月內售出一手新盤67個，上周末一手新盤更是零成交，有分析估計，如果積壓情況持續，或會影響發展商銷售部署，對二手市場亦可能有一定壓力。

2012年新盤每月有逾一千宗成交，在4月底一手新例落實前，2013年首4月暫錄得約3,700宗成交登記，表面看來成交量不低；但部分原因是發展商趕在4月底新例實施前清貨，谷高了成交量。相對而言，新例實施後一個月，新盤不足70宗成交，是極度偏低的水平，情況可說極不正常。

一手新例後，一手成交急跌

5月一手成交量少，主要原因是新例通過後，只有少數一手盤可在市場發售。而所有貨尾單位，發展商也要按新例重刊樓書，才可安排出售。更有發展商表示，新例仍有不清晰之處，需要時間釐清。江湖傳聞，大型發展商為免犯例，已多聘法律、測量顧問，以免踩界；小型發展商更是採取觀望態度，待大型發展商印出樣版樓書，再依樣畫葫蘆。市場上的選擇不多，成交量自然偏低。

簡單而言，成交量偏低，不是發展商不肯賣，而是官方措施令發展商不可，或不敢賣。

而出現此個不正常的情況，據說是政府部門之間未能配合， 4、5月份都沒有批出預售樓花同意書，原因是需時更新預售樓花同意書內容，以配合新例。直到上周，才聽聞有2個小型新盤獲批預售樓花同意書。

說政府部分未能按例更新預售樓花同意書內容，有點令人難以置信。但不論政府是有意抑無意。幾個月只批出幾個樓花預售、重推的餘貨又要等待發展商準備新版樓書。客觀效果是新盤積壓，未來或集中在同一時間應市。下半年一手供應可能因上述人為因素而急增。

新盤集中下半年  發展商開價策略勢影響大市

本周便有報導引述「政府消息人士」指，下半年新盤集中推出，發展商會有一定銷售壓力。甚至有官方人士放風：樓價跌2成，買家更易上車；樓價跌4成，政府也不怕等等。予人感覺，官方希望樓價有序回落，幅度大一點也不是問題。由於長期供應即使增加，遠水也救不了近火；政府似乎將希望放在一手市場：當下半年多個新盤一起開售，發展商為求去貨，勢將以較相宜的價格開盤。一手開價如果回落，便很可能帶動二手成交價下調。

原文刊於信報網站 2013年6月8日

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樓市中的核心價值

 近年香港流行談論「核心價值」，由廉潔、自由、民主，到「捍衛核心價值是最核心的核心價值」都有人提出過。在住屋而言，相信「買樓置業」也是香港人的核心價值。
網上流行一個笑話，女孩子帶男朋友初次回家吃飯見家長，女孩母親問男子家住何處，如果答案是租樓，伯母可能整晚不發一言，飯後果都欠奉，之後速速送客；如果答自置居屋，伯母可能和顏悅色一點；如果答自置私樓，男方不單「有雞髀食」，晚飯氣氛會更加良好，言談甚歡。
笑話雖然較為誇張，現實中亦不是每位伯母都如此勢利。但能夠廣泛流轉，主要原因是引起廣泛共鳴。「有沒有自置物業、住在甚麼地方」的確是社會常見的一個衝量他人的標準，「自置物業」甚至成為某種核心價值。
除了未來外母，地產代理分店的標語也經常凸顯此種核心價值。由數百萬元的「窮人恩物」，到「買樓收租好過打劫」，都在反映社會將擁有物業的價值置於一個高得不乎尋常的位置。
買樓換樓成為社會流動途徑
香港人如此在意「置業」的重要性，有其客觀的原因。物業投資特色之一是「資本密集」，只要有一定資金，幾乎不需要勞動或其他專業技術。加上在港府的高地價政策下，樓市幾乎長年是單邊市，置業似是必勝投資，吸引大量資金投入。
在早年股票、基金投資尚未盛行的年代，「買樓換樓」更是不少香港人的主要投資渠道。買樓換樓，甚至是與教育同等重要的社會流動途徑，換樓遊戲，更協助不少人晉身「上流」。
不過，同樣是男朋友見家長的笑話，在SARS期間，情節卻剛好相反。這說明單邊市不會長期存在，如果樓價出現調整，買樓置業的「核心價值」也會驟然改變。
我們曾撰文指出，單是按息上升，未必會令樓價急跌；2003年以來，幾次按息回升，樓市仍處於上升軌。但「息升價穩」甚至「息升價升」有一個前提，那就是本地經濟增長要持續。
在經濟增長期，按息上升數厘，並不會對樓市有太大衝擊。但如果經濟增長放緩，甚至是衰退，按息上升便足以成為壓垮樓市的最後一根稻草。
經濟如衰退 「買樓必勝」心態將受挑戰
上文提及，代理以「買樓收租好過打劫」的標語吸引買家，應該不是暗示收租有如打劫的不法行為，而是指出收租有如打劫一樣，「成本低、回報高」。
現時租金回報仍高於按揭利率（差餉物業估價署統計，現時面積40平方米以下住宅租金回報率為3.2厘，較一般新造按息高一厘），加上中長綫住宅供應仍未見 大幅上升，買樓收租等升值，似乎仍是不少人心中的優質投資項目。但撇開按息不提，經濟前景並不是一面倒的樂觀。外資證券商與國際貨幣基金組織（IMF）最 近都向下修訂中國經濟增長預測，部分官方傳媒更發表評論，認為「一個經濟體不可能持續高速增長，中國經濟即使只有5至7%增長，亦已十分健康」，似乎是要 預早作出期望管理。
相對於美息，中國經濟放緩以及對香港經濟的後續影響，對本地樓價的影響力可能更大，下星期我們會嘗試對此方面再作深入討論。
原文刊於經濟日報網站 2013年6月5日

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按揭市場下半年仍淡靜

金管局早前公布四月份住宅按揭統計，新批按揭金額下調、每宗按揭平均借款額、平均還款年期、按揭比率等全部下跌。展望下半年，按揭市場仍會淡靜。

四月新批按揭總額為162.17億元，按月下跌25.1％；每宗平均按揭金額277萬元，按月下跌3.8％；平均按揭比率53.5％，下跌0.4個百分點；平均還款期為298個月，按月下跌四個月。
整體而言，數字反映按揭市場淡靜，而且整體風險在下降之中。從風險管理角度來說，新批按揭總值減少、按揭比率下跌，代表未來樓價即使會有明顯跌幅，出現嚴重負資產的機會亦不大；而平均還款期縮短，代表借款人的還款能力較強。

另一方面，市場成交量回落、監管措施趨嚴格，反映按揭市場競爭將更為激烈。美國何時開始結束低息政策，仍是未知數；但幾可肯定的是，本地銀行在年內並沒有條件將按息上調，甚至有壓力要以不同方式，推出優惠來吸引借款人。

原文刊於晴報 2013年6月4日

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新一代難買樓？

網上論壇不時有年輕人抱怨，現時樓價高企，置業困難。部分人更認為儲蓄難以追上樓價，倒不如放棄置業目標，美其名曰「不作樓奴」；有餘錢倒不如用於 消費、旅遊，享受人生。每個人都有規劃自己人身的權利，要不要置業，完全是個人決定，外人無從置喙；但「現時買樓較過去困難」的論點卻不一定正確。

現時置業是否比過去困難，答案視乎那個時段的過去。與2003年樓市谷底比較，現時樓價幾乎是當時的4倍，置業難度當然比那時高。但現時的置業難度，並不比上一個高峰期，即1997年為高。

1997年底，居於私樓家庭的入息中位數是23000元；1997年金融風暴前，當時黃埔花園一個建築面積558平方呎單位，成交價約430萬元。現時私樓家庭月入中位數30000元，同類單位新近成交價是530萬元左右。

十多年下來，家庭月入中位數上升3成，而樓價上升2成多。1997年高峰期時，黃埔花園2房單位市價是中等家庭收入的15.6倍；現時大概是 14.7倍。此處尚未比較當年一般新造按息是10.75厘，而現時只是2.15厘。簡單而言，對中等收入家庭來說，現時置業，難度至少會比1997年中為 低。

或者有人會說，上世紀90年代，香港經濟高速發展，社會流動大，晉升機會多，咬緊牙關購入第一個物業，之後收入上升，供款佔入息比例也會慢慢下跌。但現時社會流動低，年輕人收入難以大幅增加，哪敢輕易負上數百萬元的樓債？

根據統計處人口普查資料，2001年，15至24歲的就業人口，月入中位數是8,000元。2011年，同一分組的月入中位數仍是8,000元。表面看來，年輕人的收入的確沒有增長(扣除通脹，實際購買力更是下跌)。

但必須留意，在2001年人口普查中屬於15至24歲分組的人士，在2011年時，已處於25至34歲的組別，而此組別在職人士在2011年的月入 中位數，男的是1.3萬元，女的是1.2萬元，大致上，此組別的月入中位數是1.25萬元。換言之，同一群人，十年間月入上升了56.25%。

一男一女，假設都是在30歲左右，如果月入都處於中位數，加起來的收入是2.5萬元，在現時按息及壓力測試下，大致可借入250萬元按揭，在市場上 的選擇不會太多。但事實上，要在香港購置物業，除了樓價超跌那幾年，從來都不是輕鬆事，公平而言，上一代置業的難度，從來也不會比新一代低。

決定不要置業，完全可以是個人選擇，但「新一代置業較上一代難」，卻不是一個客觀的結論。

原文刊於信報網站 2013年6月1日

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