加息推跌樓價？

不時聽到意見認為，現時樓價高企皆因低息環境支持，一旦加息，高樓價便難以為繼。但歷史數據顯示，加息不一定會推跌樓價，而且最新的實證也反映，利率及樓價，其實可以同步上升。

提起加息，一般人有一個預設：似乎要銀行宣布上調最優惠利率，才算真正踏入加息周期。又有人會計算，每加息0.25厘，每借一百萬元，按揭月供會增加多少。之後又再計算，如要維持每月供款不變，按揭額（或樓價）要減低多少；似乎暗示：按息上升，樓價便「應該」向下調整相應幅度。

但有關人等似乎忘記了，對大部分供樓業主來說，其實過去2年按息已經上升—但同期樓價卻是不跌反升。傳統上本地按揭多以最優惠利率為計息基準，影響所及，大家談到「加息」，似乎都預設了意思是「最優惠利率上升」。但現實中，最近幾年新批按揭，絕大部分是以拆息為準，即所謂H按。而拆息在過去兩年，已因種種原因而反覆上升。

拆息近一年半已升0.7厘
當然，拆息遠比最優惠利率波動，不時升升跌跌，例如11月中，拆息亦曾由0.83水平，下調至0.69厘。但整體而言，趨勢上拆息在過去一年是持續上升的。例如一個月拆息在2016年3至10月，大致在0.2至0.28厘水平上落；而去年第四季起，拆息便開發因種種理由而反覆上升。

星期二的一個月拆息為0.96107厘，較去年中上升約0.7厘。當然，拆息上升的影響對不同的人各有不同。如果借款人在2010年左右取得所謂「絕世好PLAN」，按息為H+0.65厘左右；近一年的拆息上升，對此批借款人來說，利率是確確實實上升了0.7厘。如果借款人是在2016年以H+1.5厘的條件取得按揭，由於有「鎖息」的機制，拆息雖然上升0.7厘，但按揭利率升幅可能只是0.25厘左右。但大致上，大部分按揭借款人的每月供款較之前上升，卻是事實。換言之，過去一年，按息其實已見上升，但同期不但未見樓價回落，反見屢創新高。

認定加息會令樓價跌的人，可能會指出，H按利率上升，但整體上按息仍然偏低。未來利率進一步上升，最終將令借款人難以負擔，令樓價下跌。

我們當然不排除大幅加息可能會對樓價有負面影響。不過，以美國聯儲局早前預期此輪利率上調，可能至2019年，幅度大概1.5厘。即使香港最優惠利率百分百照跟，按揭利率亦只是3.65厘水平，參考多年數據，似乎亦難以判決是「高息」。在此情況下，似乎估計「大幅加息」會令樓價回落，亦欠缺現實基礎。

原文刊於經濟日報網站2017年11月29日

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加息對什麼人影響最大

財政司司長陳茂波又再提醒市民，留意股樓風險，要小心利率一旦上調對資產價格的影響。但司長的觀點在樓市似乎不太受落，眾多分析都認為來年加息對香港樓價影響有限。其實，加息影響大或小，視乎觀點與角度。

在供樓業主來說，2016年平均新批H按按息約1.6厘，今年拆息上升，2016年取用的按揭，當下供款利率大概在2.15厘左右。以400萬元的按揭，25年還款期計，月供會由16186元，升至17200元左右。如果2018年美息一如預期加息3次，而本地按息又跟隨，同一筆按揭月供會升至18760元左右，每月供款2年累積上升16%左右。在借款人角度看，每月供款增速甚急，如果收入升幅追不上，每月供款佔月入比重會上升，對財務安排多少有一定影響。

不過，由於近年向銀行借取按揭要通過壓測，在2016年取得H按，雖然供款利率是以1.6厘計，但壓測卻是以鎖息的2.15厘計，當時要借入400萬元按揭，分25年還，每月收入要達39558元。就算2年入息不增，來年加息3次次後，每月供款佔入息比重仍會在47%左右，應該尚在可負擔水平。

相反，受加息影響最大，應該是有意入市，但尚未行動的準買家。對有樓在供的小業主來說，加息的影響是供款增加，應對的方法不外乎壓抑其他支出。而對未入市的準買家來說，加息的影響卻不是慳少少可以解決的問題。

加息對準買家影響或大於業主
向銀行申請按揭要通過壓力測試，現行按息上調，通過壓測的入息要求亦上升。一些在現時剛剛可通過壓測的準買家，加息後便會過不了壓測一關；如仍決定入市，只好下調按揭借款額。他們可能才受加息影響最大的一群。

以月入3萬元家庭為例，如無其他債務，選用30年按揭，在利率為2.15厘時，可借按揭上限為329.65萬元；如利率升3次，至2.9厘，可借入的按揭金額會減至303.47萬元。應對方法一是增加首期，不然就得「睇餸食飯」，調整置業目標。

至於大市，其實對相當一部分供款業主來說，在最優惠利率不變，但拆息上升的情況下，供樓利率大約已上升0.5厘，但同期樓價卻持續上升。情況與過去多次加息周期的情況類似：加息不見得一定會令樓價下調(當然，拆息上升的加息效果並不全面，2016年借取按揭的業主供款利率增加了，但由於銀行H按產品的息差下調，對2015年或之前借取按揭的業主來說，仍可透過轉按大幅抵消拆息上升的影響)。

至於高官的一再提示，除了是職責所在外，可能心底更希望利率回升，可令資本市場，尤其是樓市的熾熱氣氛可以降低一下。姑且不論加息是否可令樓市氣氛冷卻，由新近數據看來，2018年美國是否可按部就班加息，都大有疑問。當然，那又是另一個問題了。

原文刊於信報網站2017年11月28日

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加息的不同層次影響

施政報告後，可能判斷政府無新招，加上股市上升，市場對樓市亦更趨樂觀。多數分析亦認為，即使來年美國持續加息，香港又跟隨，對大市都無大影響。但要留意，對大市無甚影響，不代表對個別市場參與者也無甚影響，兩者的分別值得仔細釐清。

踏入11月中，樓價向上走的趨勢更見明顯。一家國際大行便估計2018年香港樓價再升一成。而多數分析亦認為，來年美息上升，對本地樓市的影響輕微。由於息口處於極低水平，上述分析算是中肯。新批按揭平均貸款額約$380萬，按揭年期約26年，以利率2.15厘計，月供$15,910。市場估計來年美息可能上升0.75厘，即使香港按息跟足，上述按揭月供也只是增加至$17,357。過去數年申請銀行按揭都要通過壓力測試，加上經濟好、失業率低，利率輕微上升，對大市的確難有重大影響。

但大市還大市，個人還個人；對大市沒有影響，不代表對個人沒有影響。同樣以$380萬，26年還款期為例，在利率為2.15厘的情況下，一位沒有按揭負擔、也沒有其他債務的借款人，每月收入需達$36,873才可通過壓力測試。如利率上升三次，達2.9厘時，而壓力測試標準又不改變的話，申請人每月收入要達$39,743才可通過壓測。

利率上升 同等收入少借幾十萬元
換一個角度看，2017年私人家庭住戶入息中位數為$3.6萬。一個收入處於$3.6萬的家庭，如無其他債務，選擇30年還款，按息2.15厘時，最多可借取$3,955,853的按揭。如其他情況，包括壓測標準不變，按息升至2.9厘時，可借入的按揭上限會減至$3,641,657。可借取的金額少了幾十萬元，已直接影響置業大計。

對於有樓在供的業主來說，供款增加，是一個「如何調配收入」的問題，簡單來說，即使收入未有增加，而供款上升，節衣縮食也總能解決。加上壓測上令借款人供款與入息比重處於偏低水平（以新批按揭計，約35%），供款略為增加，對供樓業主的影響仍然有限。

但對未置業的準買家來說，供款增加，卻會令按揭由「可以獲批」，變成「拒批」。又或者本來可借多一點，被迫改借少一點，直接影響置業目標的選擇，甚至是整個置業部署。
綜合而言，由於有壓測，對供樓業主來說，一早已有緩衝，利率溫和上升影響不大。但對準買家來說，利率微升，卻可能有較大的影響。

原文刊於置業家居，2017年11月25日

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按揭一分鐘---H按壓力測試的計算

近年新批按揭中，選用拆息為準按揭(H按)的比例持續高企，但在計算壓力測試時，H按的計算有一個必須留意的地方。 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
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再論父幹風險

樓價高企，連入表申請購買房協資助房屋的部分準買家，亦不諱言需要家人提供財務協助，才可完成置業目標。官方亦再度發言關注，提醒「靠父幹」置業人士的相關風險。

當局的說法是：如果家人提供的資金來自原有物業加按，有關風險便較高。此是一個合理的提醒。相對於閒置的資金，加按是有利息成本的。類似的個案中，持有物業的業主，更可能臨近退休，未來加按的還款，實際上需要由新購置物業的下一代人支付——換言之，買家未來可能要應付兩筆按揭。

不過，嚴格而言要應付兩筆按揭並不一定代表財政會出現困難。不少父母願意資助子女入市，原因之一是出於一種普遍的想法：與其任由子女將收入花費於旅遊、享樂，倒不如促使他們買樓，將供樓視為儲蓄。尤其是父母已經退休，加按需要獲資助的子女作擔保人的情況。即使在加按原有物業後，下一代另行借取銀行按揭，在壓力測試下，兩筆按揭加息3厘，供款亦不會高於月入5成。一般情況下債務應在可負擔水平。

需要擔心的，反而是父母尚未退休，加按時不需子女擔保的個案。一般情況下申請按揭不需擔保代表財務較佳。但在上述情況下，上一代退休，債務最終會由下一代承擔。如果子女購置新樓的按揭，供款負擔本身已近壓測容許的極限，未來再加上父債子還的一筆，壓力便可能超負荷。應對的方法也簡單——參考官方的壓測標準，考慮未來父母再無收入，又遇上加息數厘的情況，請自問是否可應付按揭還款。

另一方面，即使家人提供的資助並非來自加按，而是來自儲蓄，也不見得風險較低。尤其是有關資金是退休儲備，挪用作子女置業首期，多多少少會影響上一代退休後的生活質素。比起按揭的唯一好處，可能是不涉及利率，子女按月攤還可當是支付家用，不會因利率波動而大幅影響財政。

不過，說到尾，所謂「有頭髮邊個想做癩痢」；不管資金是出於加按或儲蓄，一般人亦不難理解相關風險。當父母眼看樓價越升越有，子女憑自己收入難以置業時，出手相助大概是人之常情。但出手前，一家人宜坐定定，模擬一下未來父母退休，又遇上加息時的情況，再作出資助多少、目標物業樓價多少的最後決定。

原文刊於經濟日報網站2017年11月22日

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如果樓價唔升唔跌

新一屆政府未見為調控樓市推出有效措施，樓價指數又破高位，一手發展商亦接連推盤應市──少不免要以高成數按揭配合。此類按揭安排，在過去幾年都未見「出事」，部分原因是樓價上升，令潛藏的問題自動解決。一旦樓價橫行，甚至升得「唔夠快」，都會為借款人帶來一定的財政衝擊。

以近期一個大型新盤為例，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年按揭利率為P(5%)-2.85%，現時即2.15厘；兩年後利率為P(現為5厘)。以一個折實價1000萬元一手單位為例，選用上述一手按揭安排，取得八成即800萬元按揭。如利率不變(機會偏低)，首兩年按揭供款為34496元，兩年後未償還按揭本金約750萬元。

兩年後低息優惠結束，供款利率回升至P，如利率不變，每月供款會增至45817元。供款上升約33%，會不會為借款人財政帶來重大壓力，視乎借款人收入而定，難一概而論。不過，如果借款人不希望長期支付較高利息，要轉按至銀行，客觀上有一定難度。

假設兩年間樓價不升不跌，而金管局按揭指引亦維持不變。市值1000萬元的住宅，銀行按揭只可借500萬元。例子中供款兩年，仍欠銀行本金750萬元。意味兩年後借款人要轉按，便要另外準備250萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。

由另一角度看，兩年後原有一按仍欠750萬元，如希望不支付差價轉按，樓價需要升至1500萬元──剛好是購入價的50%。當然，此中充滿變數，例如兩年內最優惠利率上升，供款增加之餘，償還本金的比例亦會減少，轉按的難度會上升。

當然，以上說的不是「新問題」，按揭指引把1000萬元物業的銀行按揭限制於五成，是2011年中的事。此後多個新盤均有推出不同安排的高成數按揭，常見的共同特點是供款初期有「優惠」──不論是初期低息，抑或免息免供、供息不供本，效果都是令置業初期的支出減少。但奈何發展商/財務公司的利息成本較銀行為高，不可能提供長期低息安排，優惠期後，按息及每月供款難免上升。

此類「高成數、初期供款優惠」的按揭產品推出多年，尚未見為市場帶來重大問題；有發展商更指出，大部分借用新盤按揭的業主，都在3年內全額償還貸款(相信大部分由轉按達成)。但需要留意的是，過去幾年樓價持續上升，大幅減低業主轉按的難度。即使樓價升幅未能令業主無痛轉按(完全毋須支付新舊按揭差額)，也令需要支付的差額大減。一旦樓市升勢放緩，借入此類按揭的業主是否可以順利轉按卻令人疑慮。

在個別買家立場考慮，如計劃透過類似的安排入市，宜小心計算，一旦樓價橫行或轉勢，未能轉按至較低息的計劃時，供款對自己財政的影響。

原文刊於信報網站2017年11月21日

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按揭一分鐘(9) 按揭保險的條件

按揭保險是最常見的高成數按揭方案，但要申請按保，亦要符合一定按揭條件。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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非本地收入 按揭計數要小心

現行按揭指引，規定非本地收入人士申請按揭時，按揭成數要扣減一成，而壓力測試標準也更嚴謹。其實在此以外，非本地收入人士申請按揭，尚有其他地方要留意。

陳先生為香港永久居民，年前被公司派往內地工作，亦改由內地分公司支取人民幣薪金。陳先生的家人都在香港，子女也在港讀書，近日考慮在香港購置物業。根據現行的按揭指引，雖然陳先生的主要收入來自境外，但由於直系親屬在港，與香港有緊密聯繫，陳先生申請按揭，其實不需扣減按揭成數，而壓力測試標準亦不需收緊。

陳先生月薪為人民幣3.4萬元，折合港幣約4萬元。陳先生看中一個物業，打算借取約380萬元的按揭。以按揭年期30年，利率2.15厘計，380萬元按揭，月供為14,332元，通過壓測的收入需要在34,582元以上。

陳先生原先以為，月入4萬元，自己信貸紀錄良好、又無其他負債，應可順利通過壓力測試；但多家銀行都表示，未能批出按揭。原因在於，陳先生的合約的確顯示他月薪為3.4萬元人民幣，多家銀行亦可按現行匯率將收入折算為港幣。但計算月入時，銀行卻要扣除其稅金，再行計算，結果令陳先生大失預算。

一般香港人概念中，如果每月固定受薪，公司出糧2萬元，「月入」就是2萬元。而銀行在計算壓力測試時，也不會考慮申請人要交稅，「收入」是按稅前收入計算。但內地公司會扣除員工應付稅額再出糧，在陳先生的例子中，合約上的月薪是3.4萬元人民幣，但扣除稅金，每月打簿實際收入是2.8萬元人民幣，折合港幣略低於3.3萬元，未能通過壓測。簡單來說，多家銀行的標準都是：境外收入的證明文件如顯示稅後收入，計算收入時，便按稅後收入計算。陳先生未能通過壓測，現時仍在考慮，究竟是要另外加擔保人，抑或多付首期。

在中國大陸以外，部分國家也會有先扣稅再出糧的安排，在計算壓力測試時，收入都會以「稅後收入」為準，有關按揭申請人在部署置業時，便要小心計算。

原文刊於經濟日報網站2017年11月15日

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「供息不供本」多面睇

有新盤推出15年期的「供息不供本」按揭安排，計算上大幅節省小業主每月供樓支出，但借款人供樓多年，債務卻完全沒有減少，究竟是否着數﹖

傳統上按揭都是息隨本減方式供款，如利率、年期不變，每月供款中償還本金的比重會愈來愈高，最終還清樓債。但「供息不供本」的安排，卻是借款人在指定還款期中只清還利息，借款本金數額一直不減，貸款到期時要一次償還本金。如此產品特性，究竟是好是壞﹖

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。

還款期短，每月供款增加，但全期利息減少；抑或還款期長，每月供款減少，而全期利息增加，其實難言何者較好。原則上「供息不供本」也可視為中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17945元；首月供款中，利息佔約8333元，本金佔9611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。

如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。當然，新盤的供息不供本安排，貸款由財務公司提供，利率會較上述例子為高。

供息不供本的計劃：每月供款額較低，但所欠本金數額卻不會隨時日減少。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

其次要考慮未來轉按的問題，上文提及的新盤，是將高成數按揭及供息不供本兩個因素結合。除非樓價大升，否則借款人未來要轉按至傳統銀行按揭時，仍需準備資金償還新舊按揭的差價。

原文刊於信報網站2017年11月14日

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加息後壓測標準應否放寬？

市場普遍預期聯儲局12月再加息，暫時看來本地銀行可能暫不跟加。但如無意外，來年美息將穩步上升，一般估計本地最優惠利率來年將正式上調。情況引發一個有趣問題，一旦最優惠利率上升，按揭壓力測試的標準應否隨之改變？

按揭壓力測試在2010年引入，其中一個理由是按息處於極度偏低水平。如果借款人視「供款佔月入50%」為安全，一旦利率回升，供款增加便會帶來重大財務壓力。為避免以上風險，結果便是引入壓力測試，要求銀行計算，借款人在按息上升的情況下，供款仍限制在一定比例。壓測初推出時，要求是「現時按息上升2厘，供款不逾月入60%」；在2013年，壓測標準收緊至「現時按息上升3厘，供款不逾月入60%」。

雖然9成新批按揭是拆息為準的H按，但計算壓測時，如果按揭計劃有2個或以上的計息標準，計算「現時按息」要以較高者為準。過去一段長時間，雖然新批H按的「H+X」的供款利率較鎖息的「P-」利率為低，但計算壓測時，卻是以利率較高的P-作為「現時按息」計算。

壓力測試的背後的理據，是市場利率偏低，為免利率回升時借款人供款負擔過高，因此要計算加息之後的影響，符合有關要求銀行才可批出貸款。而當市場利率回升時，便會引發「壓測標準是否應該修訂」的問題。

認為應該修訂的一方，理據是壓測在利率極度偏低時推出，當利率正常化，按揭利率偏低的情況逐步糾正，壓測標準亦應隨之放寬。而支持修訂的另一個理由是：當現行按息上升，而壓測標準不變的情況下，借入同等金額需要更高的收入，不放寬壓測標準，有資格借錢買樓的市民會越來越少。

目前有就上述議題發言的，多數是支持修訂的一方。但由官方政策看來，利率回升後，壓測標準(現行按息+3厘，供款不逾月入6成)的要求有較機會維持不變。

維持壓測標準，有一定的理據，主要是無人可準確預計未來加息幅度，壓測不變可作為借款人設置一定緩衝。供款利率在2厘時要設置「按息加3厘」的壓測標準，難道按息加至5厘時，便應該不設壓測？

在道理以外，更大的考慮可能是姿態。在樓價連升18個月的當下，除非港息上調前後樓市出現重大轉折，否則放寬壓測標準都可能被解讀為「減辣」，將進一步刺激樓市。如無意外，最優惠利率上調後，現行壓測標準都可能維持一段長時間。

原文刊於iMoney 2017年11月11日

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按揭一分鐘(8) 什麼是按揭保險

提起「按揭保險」，很多人有誤會，以為是借款人供樓出現問題時，保險公司代為供樓；
這個是完全是誤解的。咁，咩係按保呢？

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長租都有得按揭？

資產價格高，一般人買樓要透過按揭融資。內地新近發明長租都可按揭，某程度上是誘導置業需求轉為租樓，也是呼應了國家主席習近平「房子是要來住，不是要來炒」的立論。

正常而言，租樓與按揭完全拉不上關係。按揭是以物業作為抵押，取得銀行貸款。對租客而言，既不擁有物業業權，談何按揭？但你不得不服內地的創意，真的有銀行將推出為租客提供的按揭。

內地大城市小市民和香港人一樣面對買樓難的問題：大城市空間有限，但改革開放幾十年，人口由農村湧入城市，供不應求之下，樓價自然上升。國際調查說香港的樓價負擔指數全球第一，中國的調查卻說內地大城市樓價負擔較香港更高。

樓價太高，打工仔難買樓，又要回應「房子是用來住」的最高指示，結果便是迫出「長期租樓」的選項：如果租客有權長期租用住宅，期間不必擔心業主加租，也算是解決了居住問題。

操作上是發展商與銀行合作，將貨尾單位租出，租客要一次過支付10年租金，租住期間便沒有加租問題，租客可安安穩穩的租住單位。至於一般人難以支付10年租金，便唯有由銀行提供融資（稱「按居貸」），以貸款一次過交付房東，而銀行收取的利率，更較正常按揭為低。至於規模，據報不同發展商在深圳可提供於長租的單位便逾5000伙。

解構一下，其實計劃中銀行的角色類似二房東。雖然租客並不持有物業業權，理論上貸款是無抵押品；但操作上萬一租客賴債，銀行可收回單位，再次「出租」（貸款予其他租客租樓）；加上租金早定，租客租金支出不會增加，理論上賴債風險不高，某程度上可解釋為何利率較正常按揭更低。

有關構思在內地是否行得通，有待觀察，成功的話，可舒緩城市新移民難以安居的問題。但以香港而言，有關措施卻未必合用。近年香港由高鐵、手機支付都慢慢跟上國家整體步伐，但長租單位卻難以本地化。一來是香港發展商相對較少囤積貨尾，要找大批單位出租並不容易；勉強由一手新盤撥出單位長租，更變相令可供買賣單位減少，進一步刺激樓價。
更大的問題是，香港人借按揭買樓，多多少少都有考慮以按揭槓桿推動資產增值。要借「按居貸」支付10年租金，恐怕不少香港人會認為有關產品無改錯名了。

原文刊於經濟日報網站2017年11月8日

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強積金作首期 恐為樓市加添燃料

政府表示，強積金管理局正研究容許僱員退休前提取部分累算權益作首次置業之用。對於未來可能把強積金作首期，等待上車，望穿秋水的準買家可能會認為是好消息；先不論有關研究何時有結果，在香港的情況，把部分強積金作首期的效果未必太理想。

第一個問題是香港強積金的供款比例偏低，僱主與僱員供款僅為薪金10%；現時強積金每名供款人戶口結餘平均約18萬元；以近期大屋苑「上車盤」作價400萬元起，標準按揭六成的條件計，首期便要160萬元(如果選用按保等高成數按揭，首期可降低，但官方會不會容許上車客同時提取強積金及選用按保，又是另一個問題)，就算容許上車客全額提取作首期，作用也不會太大。何況政府強調強積金初衷為打工仔退休儲備，不太可能容許上車客把全額結餘轉作首期。

增加需求反推高樓價
在上車客角度而言，可以調動十多萬元強積金作首期的作用有限，可謂杯水車薪。但在大市角度看，容許上車客提取部分強積金作首期，卻是為樓市加柴添炭──始終有一部分買家因解決「首期不足」的問題而提早入市。市場上突然多了一批有效需求，反而可能令上車盤價格上升。

整個情況類似於回歸前後的首貸、自貸計劃。因為樓價太高，一般家庭難以置業，政府便推出資助計劃，協助上車客入市。但此類計劃協助了上車客入市的同時，其實亦是為火熱的樓市添加燃料。分別只是，之前的資助計劃要動用公帑，而容許市民提取強積金，政府大致上沒有額外成本。

以強積金作首期的想法，加上「置業主導」的房策、「80萬公屋封頂」的「誤會」；種種巧合令人相信港府是大幅參考新加坡的政策：以綠置居大幅增加自置居所比例，當大部分家庭都「置業安居」，社會便可能更和諧。

在組屋供應充足、強積金供款比例又高的新加坡，政府可能不必擔心市民以強積金置業會為樓市帶來太大影響。但香港在解決供應問題前，如放寬市民以強積金置業，反而要留意進一步推高樓價的風險。

原文刊於信報網站2017年11月7日

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拆息上升的對應策略

近日拆息持續上升，以H按供樓價的小業主應該會發現今個月的供樓支出較年中明顯增加。因應拆息上息，坊間提出不少「對應策略」，但坦白而言，大部份策略未必有用。

今年5月至9月中，一個月拆息大致處於0.42至0.44厘水平；以10月31日一個月拆息0.79厘計，已較年中上升約0.4厘。對應供樓利率上升，所謂的策略不外乎幾招：轉按爭取較低利率、善用按揭掛勾存款戶口、提早部分還款、考慮使用定息按揭等。此等策略中，最有實質效果的是轉按，但要條件配合。

早2年的新造H按利率一般為H+1.7厘，現時新造H按利率一般為H+1.3厘（大額的利率會稍微再低）；如果小業主順利轉按，利率即減0.4厘，兼享現金回贈，代價為轉按律師費及新按罰息期2至3年。一般而言，如果借款人2年前成功取得銀行按揭、供款紀錄良好、收入無減少，應該可順利轉按。當然，如果借款人的按揭仍處罰息期，現時轉按的要支付罰息，大概只好再等一會，待罰息期過再作部署。至於近2年以銀行一按+發展商二按；又或整筆發展商一按購買新盤的買家，因估值及銀行按揭成數限制，現時要將按揭組合轉至銀行仍有一定難度。

持有充足現金 拆招彈性較高

對於利率上升，有建議借款人善用存款掛勾戶口，因為存款利率等同按揭利率，原則上小業主如果有大筆現金在手，的確可將之存入戶口，賺取利息抵銷按息。前提當然是供款業主有多少資金可以挪用。同理，如按揭的罰息期已過，部分還款的確可減少利息支出；問題同樣是業主有多少資金可作減債之用。

在眾多選項中，最脫離現實的是選用定息按揭。原因在於香港至今並無較長年期的定息按揭可供選擇。市場上少數「定息按揭」年期只有1年，與其說其有「穩定供款支出」的作用，不如說是一般浮息按揭的優惠名堂。

事實上，拆息持續上升雖然是事實；但比起6至9月約0.45厘的水平，一個月拆息大致上升0.4厘；在過去數年各方已溫馨提示利率將升，新申請按揭都需要通過壓力測試的情況下，現時供款利率微升，其實心理影響遠高於實質影響。最起碼，H按在計算壓力測試時，會以較高的P減的鎖息為準，而至目前為止，本地最優惠利率仍未調整，原則上借款人供款負擔仍然健康。

當然，在美息趨升的情況下，本地拆息及最優惠利率亦無可避免跟加，對每月供款的實際影響亦會越來越大；如果條件許可，提早儲備現金，未來不論是存入戶口收息，抑或提早還款，都會對減少每月供款支出有一定幫助。

原文刊於經濟日報網站2017年11月1日

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