牛市入貨勁蝕的底蘊

近日幾個大型新盤熱賣，幾乎都是開售首天便沽清，它們都有一個共通點：都被形容為貼市價開盤，意思是比起鄰近二手屋苑，新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常，但幾年前情況絕非如此。
逆市蝕讓的一手樓盤
報載西貢一宗洋房轉讓，新近以6200萬元成交，原業主於2006年初以7480.5萬元購入，單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小 眾，另一個大圍新盤，4、5年前開售，幾年間大市持續上升，此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案，直至樓價再度上升，近月成交才見輕微獲利。
明明在大牛市入市，持貨數年仍要蝕讓，原因何在？翻查剪報，2005年後，新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況，幾乎成為一手市場常態，直至近年，新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。
以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3647萬元左右；而事實上發展商以7480.5萬售出，當時溢價竟高達105%。
在物業發展商立場，新盤溢價當然愈高愈好，旁邊二手呎價8000元，新盤開價2萬元，又賣過滿堂紅，便認真「叻仔」。但理論上，開價不可亂來，第一個意思自然是有人肯高價接貨；第二重意思是，超高的溢價如何通過估價及銀行這一關？
估價制約的失效
有人接貨，便是市價，發展商透過包裝，某程度上可為新盤創造更高價值，例如豪裝、豪華會所或管家服務等；只要買家受落，願意支付溢價購買此類人無我有的設施或服務，樓價自然提高。
不過，有人肯高價接貨，也不一定代表賣方就可順利開高價。一般人可能以為，自由市場有買家肯承價便是市價，惟買樓十居其九涉及按揭，為了保障貸款人 (銀行)利益，就算買賣雙方就成交價達成共識，仍需由獨立估價公司對抵押品(物業)作出估價，避免抵押品成交價偏離市值，為貸款人帶來額外風險。而估價公 司衡量物業的市值，在香港是以參考同類(comparable)單位的新近成交價，又或租值。
新盤，尤其是樓花自然沒有租值，只好參考同區或同級數物業成交價。10多年前，銀行或者說估價公司獨立估價的制度，一定程度上制約了發展商，開價根 本不可能過份進取；然而，筆者估計，數年前市場出現新購買力，一批內地買家進入香港樓市，他們購買力高，甚至不必申請按揭，這令銀行及估價的制約失效。
內地買家對高溢價的內涵不了解。對發展商來說，便有幾層厚利的意義 :
整體需求上升、內地買家容易接受高溢價(例如以豪宅價在非傳統豪宅區購入豪裝新盤單位)，以及部分外來買家毋須按揭，便少了銀行及估價公司的制約； 更「完美」的是，當少量單位獲高價(遠高於同區二手價)成交，同一項目的其他單位的估價、成交價突然便有了新指標讓估價公司去批出估價報告。
近幾年政府推出雙倍印花稅、買家印花稅；金管局又限制非本地收入人士的按揭成數，也許還要加上內地打貪。內地買家來港置業的規模較前稍減，新盤開售，再度要瞄準本地購買力，定價便只好返回現實──以較貼近二手的價格開盤。
此情況對本地用家來說，似是好事──有機會以較合理價格購買新盤。對大市而言，也表示目前樓價以本地用家承接為主，基礎遠較有大量外來投資者的時候穩固。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年6月30日

加息初期 樓價或維持高位

本月聯儲局議息後維持息率不變，聯儲局主席表示暫未有加息條件，但另一方面也有聯儲局官員預期，9月會展開加息步伐。

與其聚焦何時加息，不如留意加息的幅度和速度，而綜合主流意見，未來一、兩年，息口上升令樓價轉向的機會未必太大。
香港主流按揭產品不管是P按或H按，都是浮息按揭，在聯繫滙率下，港息走向需跟隨美息。按息上升，供款增加，計算上無疑會影響市場購買力，有效需求減少，原則上會令價格有下調壓力。問題是，按揭的名義利率並不是唯一影響借款人的還款能力及市場的借貸需求的因素。

美加息步伐 料緩慢進行
本周港府公布5月的消費物價指數（即一般理解的通脹率），按年上升3%，升幅較4月份的2.8%擴大。通脹高，原則上對借款人有好處——債務金額的本金是 固定的，但通脹會蠶食本金的購買力。當債務利率高於通脹時，即實質負利率——銀行貸出款項，收回的利息跑輸通脹。在樓市而言，按揭負利率會刺激市民借款買 樓的需求，利好樓價——2008年後，香港大部分時間都處於按揭實質負利率環境，結果樓價走勢亦合乎理論預測，一路向上。
聯儲局官員對於息口走勢，一直予人鷹派、鴿派對立的感覺：主席剛說完暫時未達加息條件，三藩市聯邦儲備銀行行長威廉斯（John Williams）便預期年內會加息2次。不過，撇開表面的分歧，威廉斯估計明年加息幅度亦只1厘，而主席耶倫說，估計聯邦基金利率需幾年時間，才可能回 復正常的3.5厘水平。綜合而言，大致上聯儲局中人都估計，加息將以緩慢步伐進行。

實質利率逾4厘 樓價方現壓力
現時本地一般新造按息約1.9至2.15厘水平，較通脹低1厘。即使今年聯儲局順利啟動加息，估計本地新造按息亦要在明年中才會追及通脹，可能要明年底才會結束按揭實質負利率的環境——而過去經驗，扣除通脹後，實質按揭利率要處於4厘以上，才會對樓價有較明顯壓力。
假設幾年後，美國聯邦基金利率終於回復正常，而每次美息上調，本地銀行都跟足；考慮通脹後的實質利率仍是低水平，對樓價的壓力都不會太大。在美息回升的初期，由於實質按息仍處負利率水平，樓價維持在高位運行的機會不小。
當然，按息只是影響樓價的其中一個因素，供應會否增加、外來購買力是否持續，甚至經濟環境會否轉差，都足以左右樓價。不過，單論加息因素，市場可能高估了 加息的影響——特別是現時購買力以用家及長綫投資者主導的環境，輕微加息或會對市場氣氛有一定影響，但似乎不足以推動樓市轉向。
原文刊於置業家居2015年6月27日

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破頂、蝕讓兩極化

翻開地產版，近日充斥破頂成交的新聞，但另一邊廂，市場同時出現持貨數年的蝕讓個案。市況兩極，反映發展商對新盤定價的「自由度」大不如前。

先比較一下兩種極端情況，報載置富花園一個實用面積588平方呎單位，以818萬元成交，創同類單位呎價新高。原業主2009年以395萬元購入單 位，持貨6年，獲利423萬元，單位升值107%。另一方面，西貢某洋房，實用面積2901呎，新近以6,200萬元成交，原業主2006年初以 7480.5萬元購入，單位9年貶值17%或1,280.5萬元。

先說破頂的那宗成交，參考樓價指數，現時樓價大概比2009年中高一倍，「破頂價」其實合乎大市走勢。即係跟住個市走！

反而蝕讓個案值得研究，現時樓價大概比2006年初高出170%，照說在2006年買樓，正常是有錢贏，問題只是賺多或賺少。但為什麽會出現蝕讓，細看此類的成交，原來都涉及一手盤。
以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6,200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3,647萬元左右；而事實上發展商以7,480.5萬售出，溢價竟高達105%。

有本事將市值3,600萬的物業，以近7,500萬售出，當然是神乎其技的「法術」。即使撇開較易營造獨特性的洋房大宅，數年前不少面向大眾市場的 大眾新盤，也一樣成功以高溢價開盤—大圍某新盤4、5年前開售，價格較同區二手盤高出3成左右，明明大市持續上升，此盤去年卻單月出現逾十宗蝕讓，直至樓 價繼續上升，二手成交才普遍由蝕變賺，但以幅度計，升幅卻比不上同區二手屋苑。

但所謂「無遮無扇，神仙難變」，即使是法術，也要客觀環境配合及主觀因素，才可營造新盤高溢價的盛況。數年前一手樓市充斥國內買家，他們對本地樓價 未必有概念，甚至本身就有其他入市動機，較易接受高溢價的新盤訂價。當一手市場中有幾成購買力是此類買家，便自然可帶動整體價格上升。

但近幾年在港府徵收買家印花稅、雙倍印花稅，金管局又收緊按揭指引，非本地收入人士申請按揭成數受限後，內地買家佔一手成交比重似見下跌。在此情況 下，我們見到近期幾個開售的新盤，都被形容為「貼市價」，甚至較二手有輕微折讓的方式開售。可見欠缺其他條件配合，法術頓時不靈，難為新盤「提升價值」。

市場中經常有人問：樓價何時調整，回看破頂、蝕讓同時出現，某程度上可說調整「已經出現」--那些法術成功以高溢價出售的單位，在轉讓時終需面對現實—調整一下售價；但二手市場在重重辣招下仍創新高，反映市場承接力仍然強勁。

對本地用家來說，應該歡迎新盤貼市價開售的發展；情況不單單代表有機會以較合理價格購入新盤。市場較少外來資金參與，亦代表現市價主要由本地需求支 撐，泡沫成份未算高。不過，一手開售貼市價，不代表買新盤必賺；即使一手溢價大幅減退，認定購入新盤將來會有可觀升幅，仍然是主觀願望；至於願望是否成 真，便有待時間觀察。

原文刊於DBC數碼電台 2015年6月25日

市場參與者對加息的對應策略

美國6月未有加息，至於聯儲局要在9月抑或年底才展開加息步伐，一眾專家仍是人言人殊；不過，加息只是或早或晚的問題，利率遲加一時，亦只是為供樓業主節省丁點利息多幾個月。如果置業人士同意，利率或早或晚會上升，便應該早作部署。
當然，考慮作出對應部署前，宜先了解自己的處境。情況不同人，也應該有不同的部署。

入市多年買家 可轉按慳息
對於已入市數年，按揭供款佔月入比重偏高人士。撇開個人收入變化的影響，如果幾年下來，供款佔月入比重仍然偏高，有兩個可能，其一是借款人當初因種種原 因，取得的按揭利率相對較高；其二是借款人購買的可能是一手單位，並選用了設有供款假期/初期低息的二按安排，而有關二按的優惠期已完，開始以正常按息 （例如最優惠利率）供二按。
此類買家對應未來加息的策略相當明確，可能的話，為現有按揭尋找較低息的代替品，簡單來說，就是以轉按慳息。先決條件是手持物業的市值有一定升幅，以便以 一個新造的一按，取代舊有的較高息的一、二按組合─過去數年樓價持續上升，大部分物業應有一定升幅，加上原有按揭已償還部分本金，此條件算是較易達成。

剛入市業主 以部分還款減少供款
至於剛入市的業主，按揭應該未過罰息期，可以部署應對利息上升的空間不會太多─舊按提早還款要罰息，轉按亦未必獲得更佳按揭條件。其中一個可以考慮的方 案，是增加儲蓄/穩定投資的比例，甚至進行穩健的投資（如購買政府債券），未來息口回升時，以部分還款方式，減少供款負擔。當然，在具體的執行上，以上方 案有不少細節需要留意，例如銀行對於部分還款收取的手續費等等，需要詳細計算，才可作出最有效的還款方案。

至於尚未入市的準買家，對他們來說，即使決定入市，亦必須詳細計算未來息口上升的影響(通過壓力測試，只是最基本的要求)；除了計算按息不同程度上升對每月供款的影響外，亦應留意，不同銀行的罰息期、部分還款手續費的限制（當然是愈短、愈少愈好）。
美國何時加息，加息的幅度、速度會如何，可能連聯儲局中人都不太肯定-稍為確定的，是美息往後只有回升一途，而不論未來部署如何，借款人準期償還既有按揭，維持一個良好的信貸紀錄，都會是日後任何部署的先決條件。

原文刊於經濟日報網站2015年6月24日

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為加息作準備

美國聯儲局6月未有加息，加上聯儲局主席耶倫在議息後又表示目前未有加息條件，未來加息步伐放緩。在加息陰霾稍見退去的情況下，往年暑假例淡的本地樓市，估計可維持相當暢旺的局面。

對於利率走勢，部分本地持貨業主可能會認為，「最佳」的情況是聯儲局每次議息後都維持利率不變，港息隨美息維持低企，樓價水漲船高；「次佳」情況是 美國出現耶倫設定的條件，即經濟增長和就業增加，美國展開溫和及緩慢的加息步伐；只要加息幅度有限，美國大致上維持超低息政策，香港的按息低於本地通脹， 在正常情況下，本地樓價仍是會維持在升軌。

持貨業主較不願看到的，自然是美國經濟出現強勁增長、聯儲局放膽把利率正常化，大概較目前加息3、4厘，本港跟隨的話，本地樓價便會失去一個重要的支持因素。

撇開出於個人利益的主觀意願，參考客觀數據，較大機會出現中間情況，即美息不太可能一直維持不變，但短期內似乎也欠缺正常化的條件，較可能出現的仍 是在經濟數據改善後，出現緩慢的加息。至於開始加息的時間是9月或12月，其實無關宏旨，因為美國即使加息，步伐亦會極為慎重，於未來2、3年間，本地新 造按息較高機會低於通脹率，支持樓價在高位運行。

當然，以上只是對未來可能性的一種評估，仍未供滿物業按揭的業主，即使同樣判斷未來加息步伐緩慢，亦不宜坐定定，無所作為。面對總有一天來到(但幅度、速度未明)的加息周期，供樓業主或可作出一定部署。

由於金管局在數年前引入壓力測試，而過去的數字是按息一直未見上升，除非借款人收入下跌，否則在正常情況下，按揭供款佔月入比率應該會處於偏低水 平，如果收入有上升，供款比率更應該輕微下跌。此類業主或可稍為增加儲蓄/穩健投資的比重，待未來加息時，以部分還款方式，減少供款負擔。

另外，部分供樓業主可能在過去數年入市，但出於種種原因(例如申請按揭時的信貸評級較低、當時收入不穩定等)，未獲最佳的按揭息率，甚至是置業時需 要申請二按，要以略高的利率供樓。過去數年樓價持續上升，部分選用一按加二按入市的用家，在物業升值後，大可以轉按方式取得更優惠的按揭條件，甚至是償還 較高息的二按，以先行減低未來加息的衝擊。
當然，要成功轉按，除了物業升值外，另一個條件便要看借款人有沒有良好部署，包括最基本的準時還款，以及改善自己的信貸紀錄，減少其他負債。

原文刊於信報網站2015年6月23日

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解讀白居二上調入息上限

房委會決定推出第二輪「白居二」，名額2,500個，2人或以上家庭入息及資產限額上調。一般認為調高限額將刺激居二市場樓價，房委會卻持相反意見。誰對誰錯有待時間證明，問題是，房委會為何要冒上推高樓價的風險，上調白居二的入息、資格限制？
白居二資格放寬後，2人或以上家庭入息上限，由首輪的4萬元，增至4.8萬元；資產上限亦從100萬元提高至160萬元。價格由供、求決定，居屋第二市場 的供應基本上不可能大幅增加，供應大致不變，需求增加，價格只好上升。年前政府放寬合資格白表申請人購買居屋第二市場（即未補價居屋）單位，事前不少分析 已指出，居屋二手市場放盤難以增加，放寬白表資格入市只會推高樓價。首批5,000個名額，分2批，大致在2013年下半年及2014年入市。首輪白居二 刺激居屋第二市場成交價，已是市場定論。
放寬入息 令成交價破頂
新一輪白居二名額較2013年5000個減半，只有2,500個。在此基礎上，即使調高入息限制，整體需求的增加亦不如去年─此意義下，推動居二市場成交 量的動力會較前減弱。不過，放寬入息及資本限制，卻可能促成少數破頂成交。成交量少了，但個別成交價破頂，算不算是推高樓價，便是觀點與角度的問題了。
值得思考的反而是，月入上限4.8萬，資產160萬的家庭，是否有必要享受資助，購買二手居屋？以現時利率、30年期還款計，月入4.8萬，可通過壓力測 試，借入的按揭貸款上限是527萬，加上160萬的資產，有關家庭以8成按揭購入600萬元物業，供款仍是相對輕鬆（供款佔月入不逾4成）。觸及白居二入 息上限的家庭，明明有能力負擔私樓，究竟有何必要讓他們購買居二單位？畢竟，居二市場供應緊張，收入較高的家庭進場多了，便代表擠走一批入息更低的家庭。
其中一個可能，是有關方面部署，未來將一手居屋的白表入息上限與白居二睇齊，
需知道居二市場成交價無論是高是低，與房委會的財政都沒有太大關係。對房委會來說，影響較大的是一手居屋的售價，及居屋在自由市場首次成交時補價的金額。 後者技術上不受房委會設定的任何入息限制影響（只要補了價，任何人都可自由買賣有關單位）；但放寬一手白表資格，不單可令更多收入較高家庭合資格申請一手 居屋；計算上亦可令房委訂定一手居屋售價時有更大的自由度。
或為未來一手居屋開售鋪路
房委會過去為一手居屋訂價時有一個原則，即令最少一半單位售價，讓入息上限以內的家庭在買樓後，按揭供款與入息比例不超過40%。在私樓價格高企下，要不 違反有關原則，方法一是調高折扣率─但會影響房委會收入；方法二便是維持一定折扣率，但調高入息限制，令更多計算上已是中產的家庭都有資格購買資助房房 屋。現時房委會先行放寬白居二的入息限制，可能是為了未來一手居屋的開售鋪路。
究竟以上是否房委會算盤，自然難以證實。但供應未見大增的情況下，上調白表入息資格，便意味未來一手居屋訂價有較大的自由度，入息低於限額一截的家庭，可能連購買資助房屋入市的希望都日趨渺茫。

原文刊於經濟日報網站2015年6月17日

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樓市的薛西弗斯

早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判，嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境，最近引來一位朋友回應；他認為 在荒謬樓市制度下受苦的，不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民，也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。

永續的刑罸
話說一個凡人名為薛西弗斯，因違抗神旨，要受永罰之刑，他要在山谷底將一顆大石推上山；到了山頂，大石會自然地再滾至谷底，薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山，了無意義的行為。
朋友解說，樓市中一個常見觀點是透過買樓收租，便達到所謂「財務自由」的目標。但人性永不會滿足於現狀，總希望由無到有、到有時便祈求要更多、由更 多演變為最終的最多。就似薛西弗斯差不多把石頭推至山頂，看似即將供完的按揭，但在貪婪的催促下，供甩一層，收租公就會心思思再買一層──那時石頭又開始 滾下山，一切不停的從頭再來。這到底是自由還是被擄，就只是當事人才明白！
他又發現，今天社會中流行的樓市資訊和專家言說都是那些先知式的預言；有說股市資金會推高樓價、更有說樓市仍在所謂牛市第N期、不過又有好些先知粉墨登場說樓價要大跌、整個社會圍繞樓市而轉的氛圍，日復日的永續在自我強化。反而樓房的基本功能是什麽已沒有人在談！

荒謬中看樓市
存在主義哲學大師卡繆引用薛西弗斯的故事去闡述荒謬，但對於怎樣解讀薜西弗斯推石上山那種無意義的痛苦行為，某些人理解是他作為受苦者或是有另一番滋味，有人認為在過程中或會感到喜悅，甚至可說是以「享受」苦難來蔑視眾神。
無論怎樣理解，但那種重複又重複，永劫無盡的行為，卻實實在在展示生命的追求不應只是營營役役。
說回樓市，那些包租公有能力一次又一次推石頭，也許比那些連推石也無能為力的市民幸運。但包租公持貨愈來愈多，目前仍在推石的薛西弗斯也許要問一問：貧富懸殊情況日甚，自己是否真的了無責任？推石上山的遊戲真的可以永遠持續下去？
筆者覺得以薛西弗斯的神話去論述今天樓市，是以荒謬為起點去看現世價值觀，另一種類同的視野可以借助法語作家歐仁．尤內斯庫(Eugene Ionesco)寫於1960年的荒誕劇──犀牛；有機會或可再和大家介紹。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年6月16日

違規二按絕跡？

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。

討論之前，先行釐清二按定義。原則上，業主將物業向貸款機構抵押，取得貸款，便叫按揭；單一物業向單一機構抵押借款，便是一按。將一個已抵押物業另行抵押借款，便叫二按。一般銀行提供按揭貸款，在合約上都有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人未得銀行同意，不可用同一個抵押物業再作其他抵押(二按)。

市場上較常見，銀行同意的二按，主要是新盤發售時，發展商安排的二按。此類二按可能涉及發展商融資，按息不算太高，撇開吸引買家的初期特惠利率，在優惠期後，一般為最優惠利率(P)至P+2不等。對用家來說，樓價五成平息一按、樓價二成發展商二按，一、二按利率平均下來，大約3厘水平。對用家來說，仍不算難以負擔(而且買家可透過提早償還二按，令利息支出進一步下跌)。

至於坊間討論，可能會引至樓市爆煲的「二按」，指未經銀行同意的二按(下稱「違規二按」)。現時金管局要求銀行處理的，亦是此類二按。由於資金成本高，此類二按的按息較高，可達十厘至廿多厘水平，一般用家，甚至投資者都不會用採用此類產品置業，反而是短期周轉為主。

金管局已經不是第一次針對此類違規二按。早前金管局限制銀行向財務公司按揭業務提供融資，是在財源上限制此類二按的規模。現時要求銀行清查按揭組合，似乎是將行動升級。

以往銀行罕見主動清查按揭借款人有否借入違規二按，部分原因是行政成本高，其次是借款人即使因負擔不了高息二按要斷供一、二按；一按銀行大可拍賣抵押品，並有第一順位取回欠款。在樓市連連上升，一按成數又只有五、六成的情況下，銀行其實沒有多少壞帳風險。

現時銀行被要求定期檢視現有按揭是否牽涉違規二按，一旦發現，銀行原則上有權作出處理，所謂「處理」，金管局表示不一定是收回貸款(Call Loan)，銀行公會表示銀行或針對牽涉違規二按的個案上調一按利率。表面上看來有關措施有一定阻嚇力，問題是債仔要借入高息二按，一定有其「苦衷」，債仔如果有方法找到更便宜的貸款，也不會去借息口相對高昂的二按。

或者可以說，債仔在走頭無路，迫得要借入二按時，「日後銀行知道，一按利率可能上升」未必有太大阻嚇力。現時金管局雷厲風行要銀行查數，能否就此杜絕違規二按，仍有待觀察。

原文刊於iMoney 2015年6月 13日

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二按的發展

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現 客戶有未申報二按時，銀行便需處理。金管局進一步加強管理後，財務公司的二按業務勢將大受影響，部份可能轉營一按，問題是，受限於資金成本，財務公司按揭 利率不可能低，什麼人在怎樣的考慮下會借用財務公司二按？
討論之前先談幾個基本觀念。按揭是以物業抵押的貸款，銀行批出按揭貸款，一般設有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人以同一個抵押物業再作其他抵 押。在一按之外，要用同一個物業再抵押，必須先得到一按銀行同意。而最常見，一按銀行會同意的二按安排，便是一手新盤，由發展商安排的二按。至於我們在新 聞報導中看到，物業出現「二、三、四按」；絕大多數都是未經銀行同意。
過去部分銀行會為財務公司的按揭業務提供融資，之後金管局對此作出限制(由財源上限制財務公司按揭)，部分財務公司少了本地銀行水源，便轉以上市集 資、發債、尋找海外財源的方式應對。現時金管局要銀行清查按揭組合，原則上會令財務公司的二按業務無以為繼(除非銀行同意借款人借二按，令整體二按市場規 範化)。部分財務公司便表示，可能轉型發展一按業務。
表面上財務公司提供一按並非全無可為：財務公司只要資金來源非出自本地銀行體系，金管局按揭指引對他們便沒有影響—比起銀行被縛手縛腳，靈活得多。問題是，受制於資金成本，財務公司提供的不論是一按抑或二按，都不可能便宜。
部分財務公司以發行債券方式集資，債息5至6厘，另外一些財務公司在海外融資，估計利息成本在10厘左右；加上其他營運成本(Cost-to- income Ratio，大致40至50%)，壞帳的風險等等，財務公司按息非處於十多二十厘水平不可。(過去市場上有個別二按設特平按息，例如發展商關連公司的二 按，大都涉及某種資助/成本轉移，不太可能在一手市場外出現)
財務公司按揭息口難低，如果是傳統一按加二按的組合，由於二按的比重偏低，例如樓價6成一按，配樓價2成二按，即使二按利率較高，一、二按的平均利 息對某些用家仍可接受。如果金管局成功禁制違規二按，即使財務公司願意借出樓價6、7成(或以上)的整筆按揭，但對借款人來說，不論是自用或投資，動輒十 多厘以上的利息成本，恐怕都難以消受。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站 2015年6月11日

銀行按揭授信標準各有不同

銀行批核按揭申請，自然要跟進監管機構的指引，但在基本的指引之外，不同銀行對按揭授信的標準其實大有不同，值得借款人留意。
先分享一個真人真事。陳先生多年前購入一個物業自用，物業隨大市上升，現時市值大概1,000萬左右。持續供款之下，物業按揭餘額大概只佔物業市值5%。陳先生本身也有實力一次過付清餘額，但眼見按息較通脹率更低，便索性置之不理，打算多等幾年，供款期滿再作打算。
近日陳先生有意多購一個物業投資，由於主要戶口，包括按揭都集中於同一家銀行，便向有關銀行查詢。銀行職員一輪計算，回覆陳先生在現時收入、負債之下，第 二套物業的按揭成數、通過壓力測試的可借款上限等資料。有趣的是，銀行職員提醒陳先生，如果要在該行為第二個物業申請按揭，需要另外簽署一份文件，承諾不 會為其現時持有的自住物業，另行加按。陳先生算是半個業內人士，對於銀行有關要求，有「摸不着頭腦」之感。
有時要求是多此一舉
銀行有關要求奇怪之處甚多，最明顯的是，銀行當年為陳先生的自住按揭，按揭合約一早已列明借款人未得銀行同意，不可將物業另行抵押（此是按揭合約內的「消 極保證」Negative Pledge Covenant）。陳先生多年來沒有違規，認為銀行要另設文件重申合約內容，是多此一舉。陳先生稍為考慮，便索性決定提早償還自住物業欠款，然後以「並 未持有或擔保其他按揭物業」的身分，向其他銀行為第二個物業申請按揭。
有關銀行看似審慎的要求，最終失去了陳先生這個客戶。事實上，有關要求不單「多此一舉」；即使由風險管理角度看，有關銀行的要求亦無必要：物業市值大概1,000萬元，欠款才50萬左右，任陳先生如何瘋狂抵押借款，也難以拖累銀行出現壞帳。
或出現費時失事情況
我們無從知道有關銀行為何有上述要求，一個可能是，監管機構近日表明關切違規加按，有關銀行便不厭其煩，以另簽文件方式提醒客戶不可加按。除了上述例子亦 說明不同銀行批會，標準可以大有差別（當然，金管局的指引可視為業內共同最低限制的標準）。例如現時常見父母資助子女入市，子女出名，父母資助首期，甚至 以擔保人方式協助借款（聯名較為少見，因為父母有物業的話，與子女聯名入市要付雙倍印花稅）。此等情況下，子女年輕低收入少，父母年長但收入較高，究竟 「按揭年期+人齡不逾某個年限」是要按較年輕的借款人計算，抑或要按較年長，但收入較高的擔保人計算，不同銀行的標準都有不同。
對於收入條件好、抵押物業狀況正常的借款人來說，可能往不同銀行申請按揭的差異不大，不過，一旦牽涉較複雜的問題，而借款人對不同銀行的授信要求了解不足，便可能出現費時失事的情況。

 原文刊於經濟日報網站 2015年6月10日

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為求達標的風險管理策略

眾所周知，在金管局要求銀行為按揭申請人進行壓力測試後，以及信貸資料庫加入正面按揭資料後，大致上杜絕了借款人過度借貸的問題。即使外圍有什麼風 吹草動，本地樓市的表現亦會遠較上一周期為佳。不過，監管機構設定了風險管理標準，有時也會出現貸款機構為求達標，反而增加風險的情況。

先看一下按揭壓力測試的要求，對未持有或擔保其他按揭物業的按揭申請人來說，要求是：在現行按息下，供款不逾月入五成；按息升3厘，供款不逾月入六成。

要求簡單易明；但壓力測試其實只是傳統供款負擔比率(Debt-To-Income ratio ,DTI)的改良版。改良之處是，加上「按息加3厘」時，要求供款不逾收入一定比例，一定程度避免了在低息環境下借入「可負擔」的債務，加息幾厘時供款卻難以負擔的情況出現。

不過，縱使有此改良，DTI的一些缺陷，仍會「遺傳」至壓力測試。舉例而言，一筆400萬元的按揭貸款，如果利率為2.15厘，還款期20年，月供為25521元；按息加3厘時月供為26731元；通過壓力測試的收入要求是44552元。

如果一名借款人月入只有43000元，那如何是好？簡單來說，把按揭年期延長一點就好了，例如把年期延長至22年，月供將降至19030元，按息加3厘時是25351元，通過壓測的收入要求是42252元。月入43000元，便可通過壓力測試。

延長還款期，令每月還款減少，是常見的應付DTI要求的方法；延長了還款期，每月供款便少了，同一收入之下，自然較易通過要求。同一方法應付壓測要 求一樣有效。以延長還款控制每月供款不逾要求，可說合情合理。但在落實至具體執行上，有時卻會出現為求達標，理論上風險反而增加的情況出現。

話說某人申請按揭，其月入正好是43000元，希望借取的金額亦正是400萬元。但他的收入中，36000元是有完整證明，包括公司信、出糧紀錄、繳稅證明等；另外7000元，申請人說是「外快」收入，有入數紀錄，但沒有其他證明。

根據壓測要求，如果銀行完全採納申請人月入43000元，以息口2.15厘計，只要供款期長於22年，便可批出按揭。但有關銀行認為，借款人的外快 收入不可盡信，但如果只計他正職36000元的收入，卻無論如何都不足以通過壓測。結果銀行想出一個「折衷方案」，就是申請人原本要求22年按揭，銀行卻 批出30年的按揭。

個案的關鍵是，借款人那7000元的收入是否可信。有關銀行將批核的按揭供款期拉長至30年，表面理由是「借款人就算收入不是十足43000元，供 款也不會佔收入太多」。但仔細想一下，對貸款人來說，還款期愈長，按揭本金的償還速度愈慢，理論上風險反而增加。銀行為了在滿足風險管理要求，最終反而作 出令自己風險增加的決定。

原文刊於信報網站2015年6月9日

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問題不在何時加息

2015年將過一半，年初一般估計6月份美息可能開始上調，但觀乎美國經濟數據及聯儲局官員口風，6月美息回升的機會似甚渺茫；下一個加息關口會是9月。但以本地樓市的角度考慮，6月加息，抑或9月、年底才展開加息步伐，其實並不是最重要的問題。

現時本地樓市參與者對利率走勢、影響的判斷相當兩極。部分看淡觀點認為，現時樓價已經脫離用家購買力，價格高企不跌，只是因為息口因素，因此一旦美息上調，整個樓市氣氛勢將逆轉。對此類觀點而言，美國加息之日，便是樓市轉勢之時。

另一個極端，卻是全面看好樓市，原因同樣是認同低息持續令樓價在高位獲支持；不同的判斷，是他們認定美國經濟難見好轉，聯儲局說加息，不過是「出口術」，部分樓市大好友更揶揄，美國加息「總在半年後」，只要一天美國經濟未見基本好轉，聯儲局亦難以加息。
兩種觀點表面上南轅北轍，其實他們的認知有一定交集：美息走勢的確對本地樓市有根本性的影響，分別只是一些人認為美國快將加息，而另一群人認定美國加息仍遙遙無期。

關鍵在美國加息的幅度
問題是，美國何時加息，未必是太值得注意─究竟是6月加，抑或年底加，其實無關大局。真正有影響的，是美息的可能加幅，以及加息的幅度，而不是何時開始加息。
現時本地新造按息大概在2厘水平，而新近通脹率為3.7%，技術上按息處於實際負利率水平。參考樓市過去數據，樓價未曾在按息負利率環境下下跌，遑論大 跌。如通脹大致維持不變，現行按息要上調1.7厘，才會擺脫負利率環境。以每次美息上調0.25厘，而港息完全照跟計算，需要加息約7次。

以過去數年美國經濟表現看，即使聯儲局在某時某刻判定可以啟動利率正常化的步伐，也不太可能一往無前的連續加息。較現實的劇本，應該是加息一次之後，再審 視市場變化，確定不影響經濟復甦、包括通脹不變通縮、失業率沒回升，再行決定下次加息時間及幅度。簡單來說，即使一切順利，加息的步伐應該甚為緩慢--- 萬一有任何不順利，加息的步伐大可放得更慢。
開始加息一年內 對樓價即時衝擊有限
因此，美國息口走勢當然值得留意，而以穩健理財的角度出發，置業人士更不宜認定美息會永遠維持低位。不過，由現實角度考慮，美國加息將是一個緩慢的過程， 而在息口開始回升的一年半載內，由於負利率效應的影響，亦不見得會對樓價有即時的衝擊。甚至很可能在美息開始回升後，一段時間內出現樓價與利率同時上升的 現象。

原文刊於經濟日報網站2015年6月3日

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樓市宅男

早前偶爾重溫某齣粵語長片，飾演包租公的高佬泉向租客追租，租客張瑛無租交，向包租公說「欠你3個月租啫，使唔使咁緊張？」粵語長片一句對白，折射了世道人心的變化。
包租公角色演變
在粵語片時代，一般收租公的角色是十足的丑角，而當時環境，租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝，收租公成了人人稱羡的角色：至於欠租，租客膽敢欠租一個月，業主大概已立即展開追租程序。
今時今日，香港人似乎有一個常見的理財目標：先儲錢置業，待樓價上升，便套現再買第二、第三套物業，以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。
港人以當收租佬為理財，甚至人生目標，原因自然是多年歷史告訴港人，「有樓」與「無樓」對財務的影響差天共地。自己買樓滿足基本的住屋需求後，「置業投資」便是簡單有效累積財富的途徑。但宏觀而言，此種傾向不見得健康。
早前曹仁超接受訪問時表示：「人人尋租，統統做收租佬。從經濟學來說，收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。」是相當公允的批評。人人想當收租佬的集 體傾向大有問題：社會層面上，資金集中樓市，不利於其他業務的發展，例如積聚一筆資金後，會用於創業的人將遠較其他社會為少，長遠而言不利香港整體發展。
樓市宅男的道德判斷
我們也不妨以倫理角度審視收租行為；筆者認識一小撮人，財務上有能力購買2個或以上的單位，但除了自住單位外，他們卻出於一種「道德自覺」而拒絕置業投資，部分甚至連置業也不為，索性長期租樓；他們與樓市、樓價欠缺互動；有如「宅男」與社會欠缺互動一般。
樓市宅男的道德判斷基於一個事實：小型住宅樓價對用家來說難以負擔，但對資金持有者來說卻是回報合理的投資產品。此事實表明，置業本身是資金密集的 活動，沒有第一桶金的人，根本難以參與。而買樓收租不同於股票或債券投資，本質上是零和遊戲(Zero Sum Game)──業主所得即租客所失。而樓價、租金高企，小單位用家難以置業，情況發展下去，是貧富懸殊加劇。對此現象的道德判斷是：現時的樓市，本質上是 一種不義結構。因此，此群「樓市宅男」的道德決定是「勿以惡少而為之」，寧可不入市。
貧富懸殊受害者
當然，以上信念可說曲高和寡，持類似立場的人恐怕少之又少，在本地應該是瀕危物種，對大市不會有任何影響。但他們的想法其實值得思考：小單位樓價脫 離了用家購買力的情況已持續數年，再發展下去，難道對社會整體毫無影響？樓市宅男們看到貧富差距，所產生的負面作用，其實不只影響窮人，對富者處境亦不是 怎樣正面。以下的一個寓言或可說明箇中。
有一個百萬富翁和一個窮人比鄰而居。一天，神仙下凡，先賜富人一個願望。願望是有條件的：神仙對富人說：無論你祈求什麼，你的鄰人都會得到你祈求的 一半。富人希望更富有，就對神仙說：我想我的家財有2000萬元；願望達成，富人身家增至2000萬元，但窮人也有了1000萬元。神仙又對現時有了 1000萬元的窮人說，你也有一個願望，但無論你祈求什麼，你的鄰人都會得到你祈求的多一倍。窮人想了又想，無論他許的願是什麼，富人所得都會多他一倍， 最後他說：「請你把我的財產變成零」！
貧富懸殊未必是最壞的情況，但貧富懸殊至一個地步，令窮人普遍仇富、寧可自損來損害富人利益時，那才是最可怕的情況。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年6月2日