上車靠父幹趨制度化

近日的新盤開售，記者都不難找到靠父母資助入市的買家訪問，其實在樓價高企的今日，子女借助父母財力入市，似乎已成普遍現象，最近甚至有走向制度化的趨勢。

相信在以往任何時候，社會都存在父母資助子女入市的現象，不管樓價高低，此種資助都是個人決定，具體融資手段是個人化的——陳宅可能是父母挪用部分積蓄作兒子入市首期、何宅可能是上一代協助子女供樓一段時間、張宅是父母減收家用一段時間、黃宅是父母將物業加按，作為女兒買樓首期等等，不一而足。

但近年新盤開售，已有為跨世代買家提供劃一融資途徑的入市方案，例如接受買家將新購單位與近親持有的物業一併抵押，以取得按揭成數高於新樓樓價的按揭貸款，便可說是將父母資助制度化的趨勢。

父母協助子女置業 某程度上是兩代人供樓
不少人認為此類發展源於樓價高企，單靠準買家的努力，難以儲蓄首期；而父母以不同形式協助子女置業，某程度上是兩代人供樓，一旦樓價回落，受影響的便不止是業主，也包括業主父母。如果上一代已退休，連鎖影響便更為嚴重。

問題是，當資源有限，需要競爭才可取得時，家境無疑是一個左右誰人可取得有關資源的重要因素。家境較佳，父母負擔得起較高學費的學生有較大機會入讀好學校，是一個客觀事實。理應平等的教育尚且如此，整體上供應緊張的住宅，更難免有財力的父母資助子女入市。

對有意資助子女置業的父母，又或借用上一代財力入市的買家來說，要考慮的除了「骨氣」問題，更重要的是慎重考慮一旦經濟波動、利率上升時的影響。尤其是如果父母需要透過其他渠道融資，借款有一定成本時，更應考慮利率變化的影響。
部分融資渠道可能對供款與入息比率無甚要求，但借款人不妨參考銀行的按揭壓力測試，評估按息一旦回升時，供款增加帶來的財務壓力。所謂「還得到先好借」，聽來有如「阿媽係女人」，卻是至理明言。

原文刊於經濟日報網站2017年6月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

回歸20年 "本地買家"重新定義

電視台的樓市節目統計，上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記，部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前；節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是，身份證明文件是否採用國語拼音，與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。

如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士，那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音)，並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。

傳統上，土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記，而不少內地人移居香港，身份證明文件都會沿用漢語拼音，電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音，買家可能是無香港身份證的內地買家，也可能是居港多年，買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。

另一方面，也有報章統計，1997年以來，連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人，以去年底人口737萬人計，正好佔20%，比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例，但電視台的統計，可能只是新移民佔買家的正常比例。

要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例，最好莫過於稅務局統計：今年1至5月，共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅，同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之，不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家)，只佔成交4%。

提出一大串數字，不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人，可能會認為，新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好，都有份搶貴樓價，兩者無大分別。

問題是，他們是有分別的，港府推出買家印花稅、調高從價印花稅，非本地永久居民購買本地住宅，要支付樓價30%印花稅，稅率不可謂不高；加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民，措施也不可謂無用。

回歸20年，市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話，甚至長住內地的「本地買家」存在，他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景，甚至是評估辣招效用時，此都是不得不衡量的因素。

原文刊於信報網站2017年6月27日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

回歸20年 看按揭變化

回歸20年，適逢樓價指數再創新高，1997年新盤開售萬人空巷場景再現，市民茶餘飯後都在討論樓價。而由按揭角度看，20年來市場有極大改變，幾乎可說蒼海桑田。

利率：由10厘跌至2厘
1997年時，新批按揭以最優惠利率按揭（P按）為絕對主流，當年全香港只有一個最優惠利率，由銀行公會開會決定。1997年3月至10月，最優惠利率為8.75厘，一般新造按揭利率約P+2，亦即按揭利率可達在10.75厘左右。10月份最優惠利率再升至9.5厘，新造按息進一步上升。
現時在按揭利率方面與1997年有兩個最大的分別：新批按揭中九成以拆息為準（H按）。現時一個月拆息約0.43厘，新批按揭利率一般為H+1.4厘，即按息約1.83厘，遠較1997年為低。另外，傳統的最優惠利率現時的作用主要為拆息按揭計算封頂之用，以及資助房屋的按揭計息標準；而最優惠利率亦已由銀行公會統一發報，改為各家銀行自行公報。

按揭成數：七成按揭不再
1991年前，本地銀行一般可為住宅提供九成按揭，其後金管局認為風險過高，銀行公會以指引方式將一般按揭成數下調，1997年時一般新造按揭成數為七成。
七成按揭的標準在1991後長期維持，至2009年起，金管局開始限制高價住宅按揭成數，其後指引逐步收緊，至2015年，更將$700萬以下住宅物業按揭成數亦降至六成。
2017年，以未有按揭負擔的申請人計，購買樓價$1,000萬以下住宅物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於$500萬；$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成；有按揭負擔人士，按揭成數再下調一成。當然，有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市，但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降
1997年，一般銀行會以「供款低於月入50%」作為審批按揭準則。由於當年信貸資料庫未有按揭紀錄。理論上一名置業人士可用一份收入，在多家銀行為不同的住宅物業申請多份按揭，埋下了過度借貸的炸彈，當外圍因素惡化，便出現連鎖式蝕讓，擴大了樓價的跌幅。
現時信貸資料庫已包括按揭資料，借款人申請按揭時，銀行可以透過資料庫得知借款人是否有其他按揭負擔。而根據金管局指引，無按揭負擔人士，供款不可高於月入五成，而在「按息上升3厘」的壓力測試下，供款不可逾月入四成，有按揭負擔人士要求按此再收緊。整體上，現時按揭市場並不存在過度借貸的風險。
20年下來，樓價升幅的確跑贏一般打工仔的收入，對中等收入的買家來說，雖然按息低企，但置業難度恐怕較當年更高。不過，重重指引下，成功入市的買家，供樓負擔卻較當年為低，而且以自用人士為主，樓市的風險，反而較上一個高峰期小。

原文刊於置業家居2017年6月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

息口趨升 惟低息環境將持續

6月份美國聯儲局上調利率，由2015年底計，已是第四次上調，幅度合計一厘；但香港各家銀行的最優惠利率未見跟隨，加上美國聯儲局預期長期聯邦基金利率維持在3%水平，往後即使港元利率緊隨美息上升，仍處於相對偏低水平。

由於美國在減息周期時，香港銀行未有緊隨美息下調，加上銀行體系結餘高企於近2600億元水平，本地銀行在聯儲局議息前已表明，最優惠利率暫時不會跟隨美息上升；甚至在美國加息後，本地銀行仍然估計，下半年美息再加，仍有條件維持利率不變。

在聯繫匯率之下，美息與港息的長期走勢會趨向一致，因此，在聯儲局表明美息在未來2年持續上調的情況下，置業人士宜為未來利率上升在財務上早作準備。但另一方面，由於聯儲局估計，2017年會加息3次，意味下半年有一次利率上調，而2018、2019年將各加息3次，2019年聯邦基金利率處於2.75厘至3厘水平。而聯儲局又估計，聯邦基金利率的長期預估中值維持在3厘，意味未來2年，美國會累計加息1.5厘。假設港元利率在2018年起緊跟美息上升，現時不足2厘的新造按息，大概會升至3.4厘水平。

當然，「預估中值」云云，不過是一眾聯儲局官員今年坐下開會得出的數字。因應經濟數據變動，預估數值可以隨時修訂。不過，現階段可以理解為：參考現時經濟表現，聯儲局認為美息升至3厘水平已足夠—既不特別刺激借貸需求，又可控制通脹，也預留未來需要刺激經濟時的減息空間。

如果聯儲局的估計未有大幅偏離現實，便表示港息未來數年的上升空間不大—可能只有1.5厘水平；以還款期25年計，按息較現水平上升1.5厘，月供會增加18%。

由於近年批出的銀行正規按揭，借款人都需要通過壓力測試，按揭供款雖然會因為加息而上升，但應該仍在可負擔水平。反而是近年透過發展商一按購入新盤單位的買家，宜小心計算，2、3年後港息上升，而發展商一按優惠期又完結時，對自己財務的影響，並早作安排。

原文刊於經濟日報網站2017年6月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

官方措施支持樓價高企？

特區政府換屆在即，現屆政府推出多項樓市辣招，但樓價於過去5年卻持續上升。雖然眾多辣招推出的原意是遏抑樓價，但市場卻有聲音質疑，眾多措施反而支持樓價在高位運行。

除了初版的額外印花稅於2010年由上屆政府引入之外，買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅「加辣」(購入住宅單位後3年內轉讓需支付額外印花稅)，以及劃一從價印花稅至15%等，均在現屆政府任內推行；加上金管局在期間亦推出第5至8輪的逆周期措施，過去5年，擁有多於一個住宅物業的投資者/外來買家，物業買賣的印花稅支出愈來愈高，按揭槓桿卻愈來愈少。不過，物業代理統計的樓價指數，同期卻上升逾五成。

表面看來，眾多措施似乎無力阻遏樓價上升。一般的解釋是形勢比人強，過去5年市場熱錢充斥，按息一直處於超低水平；住宅供應方面，官方的說法是雖已落力增加土地供應，但建築需時，增加的供應要待下屆政府任內才會出現。

對於辣招效用有所懷疑的意見更認為，整體上眾多招數令成交量下跌，較欠缺財力的買家(包括投資者及用家)都難以入市；當新供應不足，而合資格入市的買家又是財力較高的一群時，成交價自然偏高。更有指辣招令業主換樓成本增加，減少了二手市場的放盤量，「鎖盤效應」反而令價格上升。

問題是，我們可以說過去數年推出的辣招是策略錯誤，甚至反過來認為政府應該減辣嗎？試想一下，如果一般業主的換樓成本維持偏低，在旺市之際，業主換樓，在增加一個放盤的同時，其實也增加了一個入市需求。我們最多可以說，二手市場放盤如果增加，細單位的升幅可能較現時為低，但更多業主換樓，其實會令大單位出現更明顯升幅。

某程度上，由於眾多措施限制了入市規模，令成功借取按揭買家的實際供款負擔偏低，減低了外圍因素變化時，財力不足業主斷供的風險。的確可說現有措施減低了日後樓價調整的幅度，此後果總比資金不受控的入市，一下子推高樓價，遇上外圍因素惡化時，出現大幅調整好得多。

原文刊於信報網站2017年6月20日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

加息來臨 置業勿「奉旨」低息

一如市場預期，聯儲局再度上調聯邦基金利率0.25厘。本地銀行會否跟隨仍有待觀察。另一邊廂，由於美國經濟表現不盡理想，市場開始出現要求聯儲局放緩加息步伐，甚至有分析估計原訂再加息2次的計劃無以為繼。對香港的按揭借款人來說，又應該如何因應利率變化？

聯儲局在2008年金融海嘯後以壓低息口方式刺激經濟，令美息長期維持在零息水平。長期零息本來非正常現象，在經濟見好轉之後，聯儲局部署加息本屬正常。今次美息上升週期是從2015年12月開始，連同今次加息，總共加息4次。

由於2007年後一年內，美息下調5厘，而香港最優惠利率同期只下調2.5厘，令現時美息，香港暫不跟加預留一定緩衝空間；加上本地熱錢充斥，銀行體系結餘達2,595億元(2007年金融海嘯前的「正常水平」是十多億元)；令本地拆息一直在低位徘徊(現時一個月拆息是0.36厘左右，2007年中是4厘多)，銀行亦有條件暫不上調最優惠利率。

基於聯繫匯率機制，港息不可能一直巍然不動，如果美息持續上升，勢將觸發套息活動，銀行結餘可以快速減少，並帶動港息上升。

經濟好淡都有加息理由

由於近日美國經濟數據不盡樂觀，就業改善之餘，通脹卻見回落；加上特朗普總統被疑通俄，市場懷疑華府是否有足夠政治能量振興經濟；開始有聲音質疑聯儲局的加息步伐。

要留意的是，在聯儲局的角度而言，美國經濟改善，自然應該按部就班，上調利率。萬一預期特朗普政策刺激有限，經濟可能回落，聯儲局其實也有動機在現時經濟略有起免時上調利率，好為未來需要刺激增長時，預留減息彈藥。

因此，除非美國經濟有明顯放緩，否則，即使通脹率未達2%的目標，聯儲局其實仍有較高機會維持加息步伐不變。現階段供樓人士不宜寄望美息會放緩上升；更不宜「奉旨」以為低息長期持續。

近年透過銀行取得按揭的置業人士，都需要通過壓力測試，供款負擔會處於較低水平。至於那些有意透過發展商一按入市的買家，貸款審批可能不設壓測，但置業人士亦宜參考壓測標準，評估一旦按息回升、貸款優惠期又完結時，供款是否仍在自己的負擔能力內，才好作出入市決定。

原文刊於iMoney 2017年6月17日

「港人首置樓」可否壓低樓價？

現屆政府推出港人港地政策，初衷是撥出地皮，興建的單位僅限本地人購買，減低外來購買力的影響。但實施下來，似乎對壓抑樓價的作用不大，坊間因此有建議，不如修改政策，推出「港人首置樓」，初次出售及轉讓對象僅限本地初次置業人士，可望將此類物業的樓價控制在上車客可負擔水平。但細思下來，有關建議作用恐怕有限。

早前一個港人港地項目開售，訂價未見比非一般項目相宜，更出現一人購買多伙現象，被指違反政策原意（協助本地自用買家入市？）。賣地規程增加了「僅限售予港人」的限制，而樓價未見相宜，合理解釋是本地購買力強勁，需求旺盛之下，發展商沒有理由為此提供額外折讓。

基於初版的港人港地對協助上車客入市作用有限，坊間開始出現優化建議，例如將銷售及轉讓對象限定於本地首次置業買家。其思路是：此批買家的財力有限，發展商「睇餸食飯」，投地時會考慮未來承接力，動工時選料亦會較平實，售價可望較為相宜。加上轉讓對象亦僅限上車客，亦可減少投資者入市的誘因。

但上述思路有幾個問題。其一是「首次置業」買家不一定是「上車客」；不少投資者過去習慣以公司名義入市，本人名下反而未持有任何物業，符合「首置」（或未持有物業）定義，一樣有資格購買「港人首置樓」。

即使政府杜絕假首置入市 問題仍然存在
即使政府想方設法杜絕假首置入市，例如要求買家宣誓未透過任何公司持有物業，問題仍然存在。投資者/持有多個物業的業主，一樣可利用親人名義入市。近年市場常說的「買樓靠父幹」，背後除了廿四孝父母資助子女入市外，也存在「子女未買樓，入市可慳稅」的動機。而無論是那一種動機，似乎都難以限制。此種父母協助子女入市的情況，不單買家有財力支付較大額的首期，即使子女入息較低，也可在較高入息的父母擔保下，亦可取得足夠的按揭貸款。

再討論下去，支持港人首置樓概念的朋友或者會建議，如果再加入資產審查、入息限制等措施，總可以避免財力較高的家庭以未置業成員名義入市吧？到了那時，便可將銷售對象鎖定於「真正上車客」，似乎有望控制物業售價了？

問題是：搞得如此複雜，又和一般居屋有何分別？何不直接興建更多居屋？更大的問題是：現時居屋第二市場已經存在，一樣對買家資格有重重限制；但近期居二市場仍出現超高價成交。歸根究底，樓價高企一來是貨幣現象，市場資金氾濫；二來是住宅供應追不上需求的結果。在解決真正問題前，在其他政策上小修小補，作用恐怕都都不會太大。

原文刊於經濟日報網站2017年6月14日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓按角度看市場風險

討論樓市有沒有泡沫時，其中一個切入點是有沒有存在過度借貸。過度借貸又有兩層意思：宏觀上涉及房地產的借貸增長是否過高，以及微觀上按揭借款人的負擔是否過重。

目前其中一個引起市場注意的風險因素是未償還貸款總額高企，樓價指數較上一個高峰期上升六成至九成(視乎閣下用的是物業代理指數或官方指數)。但未償還按揭貸款總額卻由1997年底的4255億元，上升至今年4月的11422億元，上升1.68倍，數據令部分人士擔心出現過度借貸。

貨幣供應遠高於樓按增長
不過，正如討論房屋供求不應只看供應量，也要看需求量。要看借貸規模是否過大，也不應單看貸款數字。對比於本地貨幣供應增幅其實更大，2017年4月，M3貨幣供應較1997年底上升3.57倍，達逾13.11萬億元水平。一定程度上，可視樓價升幅為貨幣供應增加的結果，而物業資產的升值幅度，其實遠遠落後於貨幣供應增速。而按揭貸款的增速，亦同樣落後於貨幣供應。參考貨幣供應及未償還按揭貸款數字，可以說本地按揭市場未見明顯的過度借貸風險。

在微觀層面，歸功於近幾年金管局的按揭指引日趨完善，透過銀行進行的正規按揭，借款人的負擔受控，過度借貸的風險有限。根據金管局向立法會提供的數字，新批按揭供款比率更低見34%，為近幾年新低。

在供款比率以外，其實不同年代的按揭審批存在巨大差異：1997年本地銀行按揭業務處於一個監管寬鬆的狀態，任何有收入證明人士，只要在申請按揭時，申請的按揭每月供款不高於申請人月入一半，大致上便可順利取得貸款。銀行技術上亦無從得知按揭申請人在其他貸款機構是否有按揭負擔；監管機構對於已有按揭負擔人士再申請按揭，亦無額外要求。
寬鬆的貸款審批，加上低廉的交易稅費，令銀行按揭成為上一個高峰期投資者炒賣物業的槓桿。

不過，近年香港信貸資料庫的資料日趨完備，按揭申請人的其他按揭負擔可說無所遁形。而金管局的按揭指引亦更為嚴謹，不管是否有其他按揭負擔，按揭申請人的供款比率都被嚴格限制，基本上杜絕了借款人負擔超出個人承受能力的風險。

當然，風險永遠存在，資金一旦流走，會令本地貨幣供應減少。按揭壓力測試可以避免借款人負上高負擔樓債，但保證不了借款人收入一定不會下跌。惟對比於上一個樓市高峰期，目前過度借貸的風險，已受到較大程度的控制，泡沫程度亦遠較當年為低。

原文刊於信報網站2017年6月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按揭供款比率66%解讀

財政司司長陳茂波引用數據，指今年第一季按揭供款相對住戶收入比例進一步上升至66%，顯著高於過去的長期平均數45%，顯示樓價超出一般市民的負擔能力。此是一個正確但容易引起誤會的數據，值得釐清。

按揭供款相對住戶收入比例66%的數據，來自政府今年首季的經濟報告。一如字面意思，數據指的是按揭供款佔住戶入息的比例。此處的住戶入息，用的是所有住戶（包括公屋戶）的入息中位數；樓價用的是實用面積45平方米的市價，按揭條件是20年還款期，7成按揭。

上述計算條件多年來一直不變，好處是可以比較固定條件之下，「中等入息家庭」的按揭負擔情況。缺點是，有關條件有時會偏離現實：包括公屋戶的入息較低，而且他們與私人住宅按揭供款無直接關係、現時一般新造按揭年期是25年、平均按揭成數是5成多等等。

政府口中的供款與收入比率高企，與此大異其趣的是，金管局統計銀行新批按揭供款佔入息比率卻只是34%，更是處於近年新低水平。

兩個反映供款入息比率的官方數據差異其實很正常：前者討論的是一般家庭在指定按揭條件下購買指定類型物業的供款情況。數字的解讀是：現時樓價令很多中等收入家庭也難以負擔。

後者是實際上申請按揭人士在現實條件下的供款比例，由於新批按揭都需要通過壓力測試，即使樓價高企，新批按揭的供款比例自然會處於低水平。

綜合兩個數據，現時樓價無疑處於偏高水平，令中等收入家庭難以負擔；但有條件入市，可以通過壓力測試取得銀行按揭貸款的家庭，供款負擔卻處於偏低水平。此是眾多分析認同樓價偏高，但認為風險遠低於之前高峰期的根本原因之一。

原文刊於經濟日報網站2017年6月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

四年9.6萬個供應的意義

行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會，提及本屆政府出售的土地比上屆多，未來3、4年私人住宅供應可達9.6萬戶，認為已對樓市問題提供了治標又治本的方案。本屆政府着力增加房屋供應是事實，但9萬多個房屋對樓市有何意義？

樓價高企，增加住宅供應自然是紓緩價格過高的王道措施。一般人聽到9萬多個供應，大概會有「供應大增、樓價下調可期」的感覺。但觀乎數據，情況其實不太樂觀。

近期市場評論都喜歡把樓價和1997年比較，不如就看看1997年與現時的供求數據：

	1997年	2017年首季	變幅
人口	651.7萬	737.5萬	+13.17%
家庭數目	192.2萬	251.2萬	+30.64%
私樓數目	94萬	115.9萬	+23.26%

20年下來，私人住宅總存量增加了21.9萬戶，增幅23%，較同期人口增幅的13%為多。不過，現代傾向小家庭，住戶平均人數減少，令住戶數目增幅高於人口及私樓增幅。

回歸20年 家庭增幅高於私宅落成
1997年平均兩戶人有一個私人住宅，到了2017年，要2.17戶人才分到一個私人住宅。假設住戶人數不再上升，私樓數目增加9.6萬戶，住戶及私樓比例也只會恢復至1997年水平。

當然，私人住戶數目難以凍結，過去4年，每年住戶數目平均增加2.29萬戶；另外，每年私樓的拆卸量也達1900伙。假設9.6萬戶供應全部到位，實際上，4年後住戶及私樓數目比例只會輕微改善至2.09戶對一伙私樓。

20年下來，私人住宅總存量上升23%，而家庭數目增加30%，私人住宅供應追不上家庭數目增長，是樓市剛性需求強勁的背景因素之一。或者說，要維持自置居所比例於五成水平的話，每年2.4萬個(4年9.6萬個)左右的私樓供應，是必須達到的目標。過去多年供應量不達標的結果，是樓價高企，而自置居所比例又跌至48%水平。

原文刊於信報網站2017年6月6日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站