2021年3月30日 星期二

租金樓價背馳的樓市

差餉物業估價署周一公布2月的樓價指數,按月回升。由於3月市場有更多破頂成交,估計官方樓價指數升勢會持續。但在市場討論樓價回升之時,卻少人有注意,同期的租金指數卻持續下跌。究竟租金、樓價背馳的走勢,是否可長期持續?

官方樓價指數近年的高位是2019年5月,其後可能是社會運動的影響,樓價反覆下跌至2020年2月,但跌幅輕微,只有約6%,其後樓價略為反彈,至今年2月,樓價指數比去年2月低位上升約3%。困擾香港經濟逾年的新型肺炎疫情,對樓價未見有明顯影響。 


 

與此同時,租金指數的表現卻大異其趣。租金指數近年的高位是2019年8月,之後便輾轉下跌,2月指數更是連跌3個月,較19年高位,已回落12.7%。如果將時間軸再拉長一點,會發現官方樓價、租金指數在2008年之前大致上是齊上齊落;2009年之後,樓價反覆上升,而且升幅長期拋離租金;而近一年更是出現背馳,樓價回升而租金回落。

2009年後樓價升幅跑贏租金,一大原因是量化寬鬆,印銀紙的速度高於起樓的速度,資產價格便告上升。但租金受制於打工仔的收入,升幅較為平順。

反而經濟下行時,租值的反應較快,原因在於租客一旦收入下跌,往往便會遷往租金較低的單位。而業主收入下跌,大多卻會多觀望市場一段時間,較罕見立即決絕賣樓,而量寬之下的低息環境,亦令業主可低成本持貨。 

即使小部分業主看淡樓市放盤,在長年供應有限的情況下,亦不必賤賣物業,結果便是樓價在跌市時調整較慢,一旦經濟好轉,樓價又再重拾升軌。例如近日疫苗開始接種,成效未見,已聞說看好後市的準買家入市。相對而言,業主即使看好租賃需求上升,也難以提早加租。

在多種因素影響下,租金升幅長年跑輸,結果是租金回報率回落。在2009年之前,中小型住宅的租金回報率,穩定維持在5厘上下;而樓價升幅長期高於租金的結果,是近一年同類住宅回報率只有2厘多。

但要留意,利好樓價跑贏租金的因素,未必永遠存在。展望未來,如果量化寬鬆的環境持續,貨幣供應規模大,過去十多年樓價升幅高於租金的走勢也會較大機會維持。惟一旦貨幣供應轉為收緊,此種樓價脫離租值的情況便難以維持。

原文刊於信報網站2021年3月30日

2021年3月26日 星期五

HK 【按揭一分鐘】新盤按揭陷阱:唔係個個都必批


 不少發展商都有為旗下樓盤提供高成數按揭。很多會以「呼吸Plan」來統一稱呼此些按揭安排,予人一個發展商按揭必批的印象。但要留意,多數新盤按揭,其實都不是「必批」。

2021年3月25日 星期四

申請按揭非「過海就係神仙」

不少市場中人對按揭貸款似乎有一個迷思:只要有「充足準備」,成功申請及取用按揭,往後準時供樓,銀行便不會過問借款人的財政狀況。但情況其實不可一概而論,客戶取用按揭之後,銀行絕非只管每月收取還款,萬事不理。

按揭申請人擔心的首要問題往往是:能否順利取得所需貸款。而坊間不少KOL的言論予人一個印象:只要準備好入息證明等文件,通過壓力測試,取得貸款後每月準時還款,便萬事大吉。



但現實中,銀行都會有自己的貸後管理(Post Loan Management)準則,除了一般人理解的對逾期還款的追收以外,也包括貸後檢查,確保借款合約的條件都有被執行。檢查機制有被動及主動之分。數年前土地註冊處引入「e-Alert指示」便是為銀行增加了一種被動的警示機制:借款人的按揭物業再有其他押記登記,原先提供按揭的銀行便會收到通知。如果確定借款人違反按揭合約(例如未經按揭銀行同意取得二按),便可以借款人違約而採取風險規避,例如要求借款人部分或全部還款。

違反按揭合約會被要求還款

另一些主動的貸後檢查,常見於換樓客的按揭申請。換樓客可能會以出售舊居的臨時買賣合約,證明自己會出售舊居,方便以自用條件為新居申請按揭,壓測計算亦可單計新居的按揭還款。此種情況下,銀行往往會在批出按揭、借款人為新居正常還款之後,再透過查冊確定借款人已售出舊居。如銀行發現借款人事實上未有售出舊居,同樣可視為違反按揭合約,要求部分或全部還款。

而即使借款人準時供樓、沒有違反任何按揭合約條文,有時都可能因其他理由,而被按揭銀行要求在指定時間內提早還款。一個較常見的情況是其本人或名下公司戶口有大量不尋常的資金出入。如果銀行懷疑客戶洗黑錢,為免被監管機構罰款,銀行往往會終止與可疑客戶的所有往來,有按揭的話,也會要求提早還款,終結戶口。

所以,對於申請按揭,絕非「過海就係神仙」;任何違反按揭合約條件的行為,甚至與按揭無直接關係的疑似違規行為,都可能會觸發銀行採取相應行動。

原文刊於經濟日報網站2021年3月25日

2021年3月24日 星期三

美息縱升未必拖累樓市

早前投資市場一度憂慮,美國聯儲局會因通脹而提早加息,美股更一度下調。在聯儲局再次重申2023年前維持現行利率之後,投資市場氣氛才再度好轉。類似情況估計會在未來一段時間會再出現多次,更不排除聯儲局食言,提早加息的可能性。但至少在樓市而言,加息未必是影響大市的決定因素。

雖然聯儲局在議息會議後重申,現時的低息政策會維持至2023年。但一如所有官方機構的聲明,最好不要奉之為金科玉律。萬一美國通脹升溫,聯儲局完全有合理理由因時制宜,完善利率政策。


 

而以近幾年美國M2的增加速度,在疫情稍為穩定,美國就業情況改善,消費信心回升的情況下,通脹回升似乎無可避免。聯儲局更不會因為過去的判斷而影響未來加息的決定。

要留意的是,美息(以及港息)一旦上升,卻未必一定對市場不利。其他投資市場暫且不論,過去多年按揭利率升升跌跌,似乎就不見對本地樓市有決定性的影響。2001至2003年,按息與樓價齊跌、2004至2007年,按息與樓價齊升。之後多年按息維持極低水平,樓價反覆上升,至2016年後,按息回升,亦未有阻礙樓價升勢。2019年下半年之後,按息回落,樓價卻是大致橫行。情況與一般人的直觀印象──按息升樓價跌、按息跌樓價升大為不同。

其實以現階段而言,外圍市場討論的加息理由是通脹。而溫和的通脹環境,可能對樓價更為有利:1998至2004年,香港處於通縮環境,樓價偏軟。2004年中之後恢復通脹,樓價便反覆上升。至2020年CPI下跌,樓價出現明顯橫行。

換言之,如果稍後美國/環球因疫情好轉,經濟恢復增長,通脹稍為上升,雖然可能導致利率回升,但對樓價卻未必有負面影響。在通脹預期的大環境下,物業價格甚至可能會上升。

當然,對以按揭入市的用家來說,按息受通脹帶動上升會即時增加還款支出,他們未必會因樓價賬面升值而高興。但大致上,在按揭壓力測試被嚴格遵行的情況下,輕微利率上升,料不會對市場帶來太大衝擊。

 

原文刊於信報網站2021年3月23日

2021年3月18日 星期四

二手成交獲利減少的人為因素

 有統計顯示,近月的二手成交中,約97%的賣家獲利離場,乍看數字極高,但獲利比率原來已是近數年新低。要留意的是,是否獲利,除了看市價之外,也有一定人為因素。

根據利嘉閣統計,近年二手成交獲利比例高位是2018年8月,99.6%的二手成交價高於原業主的購入價;數字之後輾轉回落,2021年2月的比例是97.1%。

轉讓獲利比例高,原因自然是整體上樓價持續上升,早年入市的業主以市價轉售都可獲利離場。而近年二手轉讓獲利比例略為下調,部分原因自然是2019年樓價調整,2020年樓價橫行。如果近3、4年入市的業主以市價放售物業,正常結果便是成交價貼近入市價,可能微升微跌,輕微拉低了獲利比例。


 

但要留意,在整體樓價走勢之外,也有其他因素左右二手轉讓獲利的比例。其中之一,是親屬間的轉讓。近幾年市場統計直系親屬間的轉讓,起碼佔二手成交逾一成,最常見而外間可發現的是聯名業主將物業轉為單名持有,即A、B聯名持有的物業轉讓予A。一般親屬間轉讓的目的,是自製「未持有香港住宅物業」的身份,以上述例子而言,完成交易後,B便「無樓在手」,再入市便可按舊稅率支付印花稅(最高為樓價4.25%),比起有樓在手要支付15%印花稅,節省大筆支出。

親屬內部轉讓存壓低成交價誘因

直系親屬間的內部轉讓,也是會按舊稅率付印花稅。雖然說印花稅費是按市值徵收,但只要成交價不是太偏離市值,一般來說都會按成交價計算印花稅。此情況會令內部轉讓的交易,有一定誘因壓低成交價。

不過情況也不是一面倒,如果內部轉讓個案時,當事人希望透過按揭套現,反過來便有誘因以略高於市價成交。雖然銀行按揭貸款會以市值或成交價中較低者計算抵押物業的價值,但只要成交價不是偏離市值太遠,銀行一般可根據成交價調整估值,在同等按揭成數的情況下,借款人便可套現較多款項。

當然,左右二手轉讓獲利比例的最主要因素是整體樓價走勢。但不同目的的轉讓,其實也會干擾數據。單看獲利比例下跌,也不可以直接推論是出於樓價下調。

 原文刊於經濟日報網站2021年3月17日

2021年3月17日 星期三

樓市深層次矛盾難解

在本地選舉制度被大幅修改之後,被視為本港深層次矛盾的房屋土地問題,會不會有大刀闊斧的改革,也開始成為市場話題。但比較起來,房屋土地問題的解決,可能更為困難複雜。

說土地問題是本地深層次矛盾,應該沒有多少人會有異議,由中央政府、特區政府到本地不同光譜的政團,應該都會認同要解決房屋土地問題。所謂房屋土地問題,總括而言是土地供應不足,令樓價升幅長期高於市民收入,樓價難以負擔。在選舉方法修改之後,預料行政主導會進一步增強,政府要增加土地供應,阻力理應大減,那為什麼說問題更難解決?


 

很多人已談及一個明顯的原因:高地價政策在香港存在太久,既得利益者不單是少數富豪,也包括大量持有物業資產的家庭,甚至也包括政府本身。也許快速供應大量土地不難,但如果引發資產價格大幅調整,會否引發新一輪經濟問題,卻是誰也說不準的事。

傳統上,中共會區分敵我矛盾和人民內部矛盾。當某問題被視為敵我矛盾時,便沒有退讓的空間,只會全力予以打擊。但現時左看右看,房屋土地問題似乎也未被提升為敵我矛盾,問題看來仍在「人民內部矛盾」的程度(業主希望物業保值或升值,無樓一族希望樓價調整至可負擔水平)。

而現時房地產市場中的既得利益者,不少是在其他議題上政府仍需尋求其支持的對象,難以界定為打擊目標。如果矛盾定位沒有改變,便未必會有傷筋動骨的政策改變。但如果沒有大幅度的政策改變,又如何增加土地供應,紓緩樓價難以負擔的問題?

樓市牌局上由政府、發展商到一眾有樓、無樓的業主,都是玩家之一。面對政府已打開口牌,表明房屋土地問題有待解決。善解人意的開發商,也許多多少少要表態支持。推出大半年的土地共享先導計劃,在短期內出現申請的機會不低。在發展商識做的情況下,土地供應速度可望略為提高。至於政府及社會是否滿足於少數私人地皮轉為共享發展,便有待更長時間的觀察了。

原文刊於信報網站2021年3月16日

2021年3月11日 星期四

政改之後的樓市

這個星期新聞焦點之一,是人大會議。人大料將全面更改香港的立法會及行政長官的選舉制度。在政制之後,被廣泛視為香港深層次矛盾的房屋、土地問題,會不會也出現「最終解決方案」?

如無意外,人大將以修改基本法附件的方式,全面更改立法會、行政長官選舉委員會的組成。下一步的本地立法配合,在建制派全面主導的立法會,也不會有任何阻礙。但應該沒有人會認為,單純更改政制,就可建決香港問題。而不管香港哪一方的政治勢力,多多少少也會認同,房屋問題是本地深層次矛盾根源之一。政改之後,官方下一個大動作,會不會是大幅增加土地供應,便值得留意。


 

會否增土地供應值得留意

過去不論是填海造地抑或發展郊野公園,都會引來各方反對,在政府政治能量不足的情況下,任何議案都可以討論經年。而政改之後,在議會拉布也可能被DQ、建制力量進一步主導立會,似乎便沒有甚麼政治勢力可以阻礙政府在土地供應上大展拳腳。特區政府會不會在此大好時機,大幅增加土地供應,令香港人較易達成安居的夢想,順便爭取民意支持、紓解民怨?

雖然中央政府也認同土地問題是矛盾之源,政改之後,在制度上似乎也沒有甚麼力量會阻礙港府大刀闊斧增加土地供應。問題在於,事實上的高地價政策實行多年之後,不單港府的財政收入一大比例依賴於高地價;自住物業也是眾多中產家庭的最重要資產。

要大幅增加土地、把樓價壓下去在操作上似乎不難,就算是填海,財政上似乎仍可支持。難的是高樓價的「既得利益者」,不單單是少數發展商,也包括為數眾多的小業主。過去港府調控樓市,予人一個「既不想樓價大升,也不想樓價大跌」的印象,例如2019年樓價輕微調整,港府便剛好在年底放寬按揭保險,結果在疫情之下,2020年二手成交量反而大升,樓價亦維持穩定。如果要大幅增加土地供應,政府又會否擔心樓價不穩?

簡單歸結,樓價高企,年輕人難置業,是新世代怨氣深重的原因之一。可一旦樓價下跌,業主資產蒸發,到時不單他們有怨氣,負財富效應也可能拖累經濟。展望未來,港府大幅變更土地、房屋措施的阻力大減。但政府是否已想清楚,放棄實行多年的高地價政策,會有甚麼連鎖效應,反而會是更大的問題。

原文刊於經濟日報網站2020年3月10日

 

2021年3月10日 星期三

首次置業者年齡偏高原因

上星期立法會秘書處公布一份樓市研究簡報,其中提及首次置業平均年齡是44歲;似乎再一次印證,年輕人難以置業的問題。但要留意,簡單的平均數背後,其實有眾多成因。

首先要說明的是,我們絕對認同,現時年輕買家要入市,難度比10年或20年前的年輕人入市更為困難──樓價升幅遠高於人均入息升幅。例如一個常見的標準:大學畢業生的平均月薪,可買的太古城單位面積愈來愈小。但大家也要留意,除了樓價相對於人均入息上升,也有其他因素:

一、整體人口老化:回歸前的1996年,香港年齡中位數是34.2歲。2016年時是44.3歲。就算這些年樓價升幅未有偏離薪金升幅。在人口老化的大環境下,平均首置年齡都會慢慢上移。


 

二、首置的定義不明:字面理解,首次置業是第一次買樓。統計多少人首置,其中一個方法可能是各種調查中被訪者自我申報。但因為稅務、按揭的原因,市場上用首置,很多時候是指簽署臨時合約時未持有本地住宅物業的買家。簡單來說,曾經入市,之後賣了物業,又再入市的,很多時也被視為首置。對於那些其實是第二、三次置業的買家來說,只要在最近入市時未持有本地住宅,他自己也可能自視為「首置」。

三、稅務原因:統計首置的另一個方法是計算市場上的住宅成交中,有多少宗是按「第二標準稅率」支付從價印花稅。2013年前,從價印花稅只有一個稅率,當年政府推出「雙倍印花稅」,其後再將稅率上調至15%。只有未持有住宅的買家,會按第二標準稅率──最高為樓價4.25%付稅。近年統計上,九成以上的住宅成交,都是以第二標準稅率支付從價印花稅,亦即買家未持有本地住宅物業。

問題在於,市場上不少人會因應印花稅制而調整入市策略。包括夫婦入市,過去市場習慣多是聯名作業主(二人都是首置);但近年市場習慣多是單名作業主,以保留另一人未來再入市時少付印花稅。甚至多年以前聯名入市的親人,也會為了稅務理由,先內部轉讓,再自製首置身份以減少稅務支出。以上情況都會推高統計中的首置比率及平均年齡。

稅務統計上,九成以上的買家都以第二稅率支付印花稅,反映的未必是政策有效,壓抑了投資者入市需求。而是市場已經適應措施,更多人會自製首置身份入市;規模之大,甚至推高了統計中的首置平均年齡。

原文刊於信報網站2021年3月9日

2021年3月4日 星期四

後生上車真心難

 

立法會秘書處一份報告指出,2019年自置居所比率跌至20年新低,在擁有自置居所的業主中,僅7.6%屬於年輕世代,而超過4成屬於60歲以上長者。報告再一次為後生仔難買樓提供詳細數據。值得留意的是:報告背後,是否預示政策有所調整?

不少報道以「不足8%年輕人置業」為題,似乎是錯誤理解報告內容。報告提的是,130萬自置住戶中,有7.6%,即9.9萬戶戶主是35歲以下(報告其實有提及,戶主不一定是業主,但暫且當是同一回事)。參看本地人口金字塔,20歲至34歲人口約143.5萬人,9.9萬年輕戶主,只佔此部分人口6.9%。

初次置業中位數44歲

不少人提出現時年輕人難置業的原因:樓價高,欠缺家庭財政支持的年輕人,即使有心入市,也要花大量時間儲蓄首期。到儲蓄首期達標,往往已經不再年輕──報告引述資料,近年的初次置業中位數是44歲。


 

較少人提及的,是年輕一代人「時不予我」。回頭看一下,2019年時35歲的人,即1984年出生,如在22歲大學畢業,年份是2006年,除少數有家庭資助,趕在2008年樓市稍為下調時入市,否則都會面對愈升愈高的樓價。低於35歲的,畢業之後更是連一次像樣的樓價調整都無機會遇上。

另一個較少人提及的因素是人口老化。1996年,香港年齡人中位數是34歲,1997年的自置戶主中,22%人口為35歲以下。而2016年年中位數是43歲。那些1997年的年輕業主,在2019年都步入中年了。

或預示政策有所調整

當然,不論是「業主中年輕人比例」抑或「年輕人當業主的比例」都是偏低。而「樓價長期上升」,除了香港控制不了的外圍因素(例如貨幣供應)、政府未有提供足夠住宅用地,令本地住宅長期供不應求也是主要原因。過去幾年官方試圖遏抑樓價,但在推出種種印花稅、收緊按揭指引後,似乎只控制了成交量。反過來為樓市篩走了財政實力不足的參與者──66%自置戶無按揭負擔、有按揭負擔的每月供款平均只有18%,在在都顯示持貨業主實力十足,令樓價更難下調。

往者不可諫,要留意的可能是,立法會秘書處此份報告,是否預示政府政策有變?報告引述學者指:「極其高昂的物業價格引發的「無望感」,是近年社會不穩的其中一個潛在原因。」那在羅列詳細數據,又是否為未來大量供應土地(又或明日大嶼計劃)預先打下輿論基礎、為大規模造地,爭取民意?

原文刊於經濟日報網站2021年3月3日 


2021年3月3日 星期三

「樓價最難負擔」的成因

某國際機構統計,去年本地樓價中位數為家庭收入20.7倍,遠高於其他國家。值得思考的是,如果統計上香港樓價偏離可負擔水平多年,但一直未見調整,是否統計方式本身遺漏什麼?

Demographia的統計比較標準十分簡單,把一地的樓價中位數除以家庭年入息中位數,便得出住屋負擔比率。機構的報告顯示,香港去年的比率是20.7倍,次名的加拿大溫哥華是13倍。


報告本身設有一個標準,認為樓價中位數低於家庭年收入中位數3倍是可負擔,高於5.1倍是極難負擔。而由報告納入香港(2010年)計起,香港一直處於樓價極難負擔的榜首。問題在於,如果同一方法顯示一地樓價處於嚴重偏高水平逾10年,而當地樓價都未見調整,究竟是市場出錯?抑或評估的方法有問題?

我們雖然認同香港樓價難負擔此一結論,但卻認為香港的獨特因素放大了樓價難負擔的數據。這些因素包括:

一、香港約有30%家庭居於公屋,15%的家庭居於各類資助出售單位。大致上,45%較低收入家庭的房屋需要由公營房屋保障。在統計中,這些低收入家庭會拉低入息中位數,放大了私樓樓價難負擔的結果。

二、統計是簡單計算稅前入息,但香港是低稅城市,市民稅後收入大概是名義收入的八成多至九成。惟統計榜上不少是高稅國家,國民稅後收入可低至名義收入六成。低稅環境令香港打工仔可負擔倍率較高的樓價。

另外,相關報告只比較樓價及收入,完全沒有考慮按揭利率的影響。整體上,世界主要經濟體近10多年都是低息環境,但香港的按息分外低人一層。美加近期的樓按息率都貼近3厘。而香港新批按息是1.5厘。低息環境令同一借款額度、同樣的還款年期之下供款減少,也令香港人可以負擔樓價的能力略為提高。

最後一個因素,在北美不少地方,國民較接受較長的通勤時間,甚至跨市工作,負擔不了紐約樓價的人,大可在新澤西居住。但基於交通、制度差異(也許兩者的影響都愈來愈少)的原因,香港工作、內地居住的生活模式仍未流行。何況比鄰香港的深圳,樓價也不見得便宜。在「疏散往鄰近平價地方居住」都難成選項的環境下,就算樓價偏高,部分人也只好咬緊牙關去接受。

原文刊於信報網站2021年3月2日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...