新盤優惠 對按揭有何影響？

在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖，一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤，說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論，某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上，買樓有額外優惠似乎較好，但事情又未必可以如此計算。

在香港，窗台面積在過去會算成建築面積，但近年的新例不計入實用面積(情況一如大陸)，如果新落成物業有窗台的設計，其實也可以說是「送」的。當然，近年改例之後，的確少見了新盤有窗台的設計。至於某些低密度屋苑，如果電梯大堂本身只有一戶可用，其面積究竟應不應算成銷售面積，其實也是數字遊戲，影響的是名義的呎價，但買家可排他地使用的空間面積其實一模一樣。

另一方面，有一些「賣方贈送」的優惠，反過來會影響到買方。雖然我們經常聽到，一手樓（尤指即供付款）一般不會有估價問題，但一涉及優惠，卻反過來一定會影響到按揭估值。最常見的是新盤的各類回贈、或標明「價值N元」的裝修、禮物甚或律師費。銀行在處理新盤按揭申請時，按指引需要自樓價扣除所有優惠，再計有按揭成數。

例如一個樓價800萬元的一手物業，發展商標明贈送價值10萬元的家具，那麼銀行在提供按揭時，估值便要扣除10萬元，按790萬元計算，並由此再計算按揭成數。但要留意，任何標明的回贈、優惠，會影響按揭估價，但卻不會影響成交價，印花稅的計算，仍是會按面價為準。

原文刊於經濟日報網站2020年1月22日



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"樓價最難負擔"的解讀

顧問機構Demographia發表研究報告，顯示香港樓價連續10年成為全球最貴的地區，去年本地樓價中位數，相等於港人年收入中位數的20.8倍。

所謂狗咬人不是新聞，連續10年，年年第一名，其實也沒有什麼新聞價值。不過，正如新年總要善頌善禱，每年這個時候，總要說說報告的意義。

一、數據不反映小業主供樓辛苦：因為正常借取銀行按揭置業的業主，都需要通過壓力測試(最近按揭保險對有關要求放寬了，但仍要求借款人供款不逾月入五成)。金管局提供予立法會，新批按揭供款佔申請人月入，大概在35%水平。過去人口普查的數據更反映，逾半業主已無按揭負擔，而仍需要為按揭供款的業主，供款佔月入比率亦在20%以下。

二、數據反映「中產」難以負擔：樓價中位數是家庭月入中位數的20.8倍，反映的是，月入處於統計上「中等」水平的家庭，的確難以應付本地樓價。以去年第三季家庭月入中位數2.82萬元計，報告採樣的樓價中位數應該是703萬元左右，應該大致合乎現實。而703萬元物業，就算只借六成按揭，月入也要4萬元左右，才可獲批按揭，所需月入遠較家庭入息中位數為高。

如果只計居於私宅家庭的月入中位數，去年第三季為3.9萬元，透過一般按揭入市雖然不是不可能的任務，但問題會由「如何借按揭」轉換為「如何儲首期」。

三、數據在未來幾年都難有大變化：由於人口持續上升，而政府開發土地的工作仍然落後，可見將來，本地樓價中位數處於年收入中位數約20倍的情況難有改善。

近月政府在有意無意之間，似乎想把政治問題歸因於「樓價難負擔」(精確一點：中等收入家庭難以負擔中等價格物業)之類的經濟問題。如果被歸究的問題有可能在可見將來解決，那麼政府仍有機會打鑼打鼓，說自己「解決了問題」。但當大家都認定，樓價難負擔的問題難以解決時，將政治問題轉變成經濟問題，究竟是高招或低招，就實在令人難以明白。

原文刊於信報網站2020年1月21日

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