樓價調整 曾借發展商一按難甩身

 近年來，香港樓市的波動經歷了多次調整，讓不少發展商一按的買家面臨不小的財務壓力。那些在樓價高峰期借入發展商按揭的買家，更宜及早籌謀，以減少優惠期完結，需要長期支付高息按揭帶來的財務影響。

按息升至P+1% 還款額暴增

發展商提供的優惠期一般為三年，優惠期內利率貼近銀行按息，到了優惠期完結後，按息便會反映發展商的融資成本，利率一般會升至最優惠利率(P)至P+1%。

在優惠期後，如果碰上市場利率上升，借款人便會面臨按揭還款暴增的情況。以借款額800萬元、25年還款、優惠期首3年按息最優惠利率(P)-2.5%為例，每月供款為35,889元。然而，優惠期完結後，若碰上最優惠利率上升至P+1%，現時每月供款會增至約54,137元，還款較優惠期上升逾50%。

 

樓價下跌 轉按至銀行變難

過去多年，由於香港樓市長期處於上升軌道，不少業主會忽視高息一按在優惠期後難以轉按的問題：只要物業估值上升、在發展商按揭優惠期完結後，業主可以輕鬆以「標準按揭成數」轉按至銀行。又或更簡單的，把已升值的物業放售，不必長期負擔高息。事實上根據中原地產的統計，2016至2019年涉及發展商一按的一手成交有5,175宗，其中7成都已解除原有按揭，多數是轉按至銀行，少量是二手轉讓。

但近3年樓價調整，根據差餉物業估價處指數，3月份本地住宅樓價較3年前下跌8%，較2019年中高峰下跌約12%。那些曾借入發展商一按的小業主，如果要轉按至銀行，需要大量現金償還新舊按的差價，難度大幅增加。如果把單位放售，成交價又往往低於購入價。

應重新安排財務減少負擔

這些業主應重新審視自己的財務安排，以減少高息樓按所帶來的負擔。業主可以制定減少消費、增加儲蓄的計劃，或者選擇部分提早還款方式，以減少長遠影響。而對於未入市的準買家來說，更應參考近幾年的樓價走勢，不宜認定樓價只升不跌，以為借入高息按揭可在優惠期後輕易抽身而退。

原文刊於經濟日報網站2023年5月24日

按揭回贈創新高 轉按慳息注意事項

 按揭市場競爭激烈，銀行為吸引按揭客戶，開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈，創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說，他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈，以抵消利率上升的影響；然而，考慮轉按時，也有不少要留意的地方。

大概在20年前左右，香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈，即在取用樓按時，銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年，現金回贈大概在2%水平徘徊，但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈，數字創新高。在市場利率上升的大環境下，如果業主透過轉按，取得現金回贈，一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作，有不少地方要留意：

 

首先，金管局規定，如果現金回贈高於貸款額的1%，整筆回贈金額必須計算為按揭成數的一部分。例如一個市值1000萬元的物業，申請五成按揭，借款額為500萬元，銀行提供2%回贈，理論上回贈額為10萬元。但500萬元本金+10萬元回贈，計算上總按揭成數會是510萬/1000萬=51%，超出金管局對1000萬元住宅，非按保下，成數上限50%的限制。銀行一般處理方式是將借款額下調至490萬元，回贈10萬元，以附合指引。

其次，目前市面上宣稱2.6%的回贈僅適用於按揭保險借款人。多數銀行計算按揭保險回贈時，不會計算保險公司擔保的部分，而是會以非保險公司搶保部分計算。以1000萬元物業，按保借八成為例，「非按保部分」為500萬元，回贈金額為會以500萬元為基數計算，而非以800萬元為基數。即實際回贈金額為10萬元，而非16萬元。要留意的是，部分銀行對涉及按保現金回贈的計算，會另有標準，申請按揭時，請向銀行職員查詢該行的具體計算方式。

第三，轉至新按揭時，H+的利率和P減的鎖息上限可能會比原有按揭高。例如如果新按揭的封頂利率高於舊按揭，借款人將需要多付利息。在申請轉按時，借款人需要計算回贈金額，以確定回贈金額是否足以抵消多付的利息。

最後，業主申請轉按時，需要留意物業的估值和新按揭的成數。由於樓價調整，可能會導致物業估值下降，進而影響借款人能夠借得足夠的金額償還舊有按揭。因此，借款人需要物業的最新估值對按揭金額的影響。

原則上，按揭回贈可以對抗市場利率上升的影響，但借款人需要注意上述情況，並仔細計算回贈金額。更重要的是，在申請轉按時，借款人應該仔細評估自己的財務狀況，避免借取高於自己負擔能力的債務。

原文刊於信報網站2023年5月16日

銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。

 

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準：

一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量：銀主盤的存量，會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升；相反，當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時，應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界：

樓市強勁時，銀主盤存量極低、新增量極少，少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差，市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加，但承接量低，令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時，我們應該會看到，新增銀主盤量減少，但看好後市的人士開始尋找「筍盤」，令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時，銀主盤可能有一定積存量，而新增數字及消耗量可能平穩，新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說，銀主盤的「成交量」上升，本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時，應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌，反映成交量高於新增量，整體上可能是樓市轉好的訊號。當然，單月的數字不足以看到趨勢，但如果我們在未來數個月，看到銀主盤的成交增加、存量下跌，可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日

銀行角度看負資產 還款紀律比個案宗數更重要

金管局剛公佈2023年首季的負資產統計，因今年樓價回升，負資產的數字較前季大減。有趣的是，本地整體銀行樓按債仔的還款紀錄堪稱全球最佳，而其中負資產借款人的表現，又比整體數字略佳。

受惠於首季樓價回升，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12,164宗，減少至2023年第1季末的6,379宗。不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產出現時，對借款人有什麼影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。

銀行更關心還款紀律

負資產的整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等等當然重要，但由貸款人的角度看，可能更關心借款人的還款紀律。畢竟樓價有升有跌，一時半刻在統計上出現一定數字的負資產，並不會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。

 

即使樓按的抵價物業，估值大大低於未償還金額，只要借款人準時還款，銀行可收回的本金、利息，便跟物業不是負資產時，一模一樣。

港人拖欠率低

香港借款人的還款紀律一向良好，近二十多年來，按揭拖欠90日以上的比率，長期維持在0.1%以下，最差的紀錄為2001年4月的1.43%，最新數字為0.06%，而最新一季負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%，略佳於整體銀行樓按表現。對比一下，美國最新90日以上按揭拖欠比率為1.2%，近幾年的高位是2020年8月，一度觸及4.3%。

極低的拖欠比率，原因可能在於華人「有土斯有財」的文化，也可能是近年銀行批核的按揭，都要通過壓力測試，借款人的償付能力有一定保障。而去年樓價雖然受疫情影響，下跌約15%，但同期失業率也持續下跌，最新只有3.1%，接近全民就業，個別借款人即使失業，也不難在短期內重回就業市場，樓按拖欠比率自然可保持極低水平。

樓按仍屬低風險

展望未來，在經濟復常後，即使樓價可能因為種種原因而升升跌跌，但在就業市場穩定的情況下，樓按拖欠比率、嚴重拖欠之後引起的壞帳率，預料都不會大幅偏離現時水平。在貸款機構眼中，樓按仍是標準的低風險業務。

原文刊於經濟日報網站2023年5月3日